我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展得益于房地產(chǎn)法律法規(guī)的調(diào)整和完善，也就是說(shuō)房地產(chǎn)的每一項(xiàng)業(yè)務(wù)，都離不開(kāi)法律和具體的法規(guī)。房地產(chǎn)的三部法律《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》和《城市規(guī)劃法》以及據(jù)此制定的部門(mén)規(guī)章和地方性法規(guī)，幾乎涵蓋了整個(gè)房地產(chǎn)事務(wù)。不但要掌握房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)及各級(jí)政府部門(mén)關(guān)于房地產(chǎn)的政策、方針和精神，而且還要熟悉民法、經(jīng)濟(jì)法、行政法及行政訴訟法、民事訴訟法的知識(shí)。舉個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，簽合同，就要牽涉到經(jīng)濟(jì)合同法、民法通則等法律知識(shí)。代理租賃要熟悉《城市房屋租賃管理辦法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l件》等，懂得什么房可以租、什么房不能出租、租賃合同以什么方式生效等。代理買(mǎi)賣(mài)，就得熟悉《城市房屋轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中轉(zhuǎn)讓的條件、交易程序、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍知識(shí)及辦證程序。如果是代理發(fā)展商，要掌握的法律知識(shí)就更多了。近年來(lái)時(shí)興的房地產(chǎn)律師見(jiàn)證業(yè)務(wù)足以說(shuō)明法律知識(shí)的重要性。

在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，涉及諸多的問(wèn)題，一旦處理不慎，就有可能發(fā)生法律糾紛，并給自己造成諸多麻煩，甚至是損失。所以，在購(gòu)房之前，認(rèn)真了解相應(yīng)的可能涉及法律糾紛的問(wèn)題，為自己將來(lái)能夠擁有稱(chēng)心如意的住房打下良好的基礎(chǔ)。那么，這些問(wèn)題有哪些呢？

1.商品房定金與訂金的區(qū)別

定金是指購(gòu)房人根據(jù)合同約定，預(yù)先付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一定數(shù)額的金錢(qián)，以作為合同履行的保證，也就是以債權(quán)擔(dān)保的形式而存在的。在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中，一旦約定了定金條款，如果出現(xiàn)違約行為，違約方就要承擔(dān)與定金數(shù)額相等的賠償責(zé)任。換句話(huà)說(shuō)，如果定金的支付方（購(gòu)房人）違約，就將喪失定金的所有權(quán)，定金歸收取方（開(kāi)發(fā)商）所有。如果收取定金的一方（開(kāi)發(fā)商）違約，就應(yīng)該雙倍返還定金。這種以定金的方式來(lái)確保合同履行的方法就是定金罰則。有一點(diǎn)需要注意，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有在取得了房屋的合法銷(xiāo)售證件后，才能收取購(gòu)房人的定金。

作為消費(fèi)者，購(gòu)房前必須清楚開(kāi)發(fā)商有無(wú)銷(xiāo)售此處商品房的資質(zhì)，有沒(méi)有權(quán)力收取定金。如果開(kāi)發(fā)商在不具備資質(zhì)的條件下提前發(fā)售房產(chǎn)，購(gòu)房人在認(rèn)購(gòu)時(shí)所交納款項(xiàng)只能算是保留金，購(gòu)房人可以隨時(shí)選擇退房，并全額拿回保留金。也就是說(shuō)，如果購(gòu)房人不想購(gòu)買(mǎi)此房，即便收據(jù)上寫(xiě)的是定金，從法律角度上講，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該退還購(gòu)房人交的款項(xiàng)。

還有一點(diǎn)需要注意的是，作為購(gòu)房人，應(yīng)該分清定金和訂金的區(qū)別。訂金屬于預(yù)付款的一部分，并不具備擔(dān)保債權(quán)的作用，如果開(kāi)發(fā)商違約（不簽訂合同），購(gòu)房人將無(wú)法得到雙倍的返還，而購(gòu)房人違約的話(huà)，所交款項(xiàng)能夠如數(shù)拿回。

2.開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售證件的審查

有些開(kāi)發(fā)商由于資金的原因，往往只交納了一部分土地出讓金，它所取得的國(guó)有土地使用證也只是臨時(shí)的，所領(lǐng)取的商品房預(yù)售許可證也有一定的限制，通常只包括規(guī)劃項(xiàng)目的部分樓號(hào)，有些只包括一棟樓的部分樓層。因此，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)著重審查所要購(gòu)買(mǎi)房屋是否在預(yù)售范圍之內(nèi)。千萬(wàn)不要認(rèn)為開(kāi)發(fā)商有預(yù)售許可證，所有的房產(chǎn)都屬于合法銷(xiāo)售。

3.合同中的面積約定

預(yù)售商品房的銷(xiāo)售面積是依據(jù)施工圖紙由測(cè)繪部門(mén)測(cè)算出來(lái)的，與建好的商品房有一定誤差，這也是購(gòu)買(mǎi)期房的風(fēng)險(xiǎn)所在。法律規(guī)定，一套房屋的建筑面積的誤差不應(yīng)超過(guò)±3％。但是，房產(chǎn)面積是由兩部分組成的：套內(nèi)建筑面積+公共分?jǐn)偯娣e，如果公共分?jǐn)偯娣e增大而套內(nèi)的建筑面積減少，總面積仍然處在合同的約定范圍內(nèi)，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商不需承擔(dān)違約責(zé)任；但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，套內(nèi)建筑面積的減少就意味著房屋使用率的降低，也就是意味著花錢(qián)買(mǎi)分?jǐn)偠鴽](méi)有買(mǎi)到實(shí)際居住地面積，因此，在簽訂合同的時(shí)候，最好規(guī)定出各部分的變化比例，防止開(kāi)發(fā)商惡意變更。

4.對(duì)房屋交付條件的約定

對(duì)購(gòu)買(mǎi)期房的人來(lái)說(shuō)，房屋的交付是非常重要的，但是目前的購(gòu)房合同中僅規(guī)定了：該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格；該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格；該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件四種標(biāo)準(zhǔn)。這四種標(biāo)準(zhǔn)都會(huì)取得相應(yīng)的證明文件，但是，驗(yàn)收部門(mén)不可能檢驗(yàn)每套住房，他們只是采用抽查方式，這樣一來(lái)，部分房產(chǎn)就難免出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，也就是說(shuō)，如果你所購(gòu)買(mǎi)的房屋不是正好被驗(yàn)收部門(mén)檢驗(yàn)的住房，就涉及了此種房屋是否可以交付的問(wèn)題？

作為開(kāi)發(fā)商，只要取得了政府部門(mén)的批準(zhǔn)文件，就具備了交房的條件；但對(duì)于購(gòu)房人來(lái)講，房子存在問(wèn)題，肯定不能算交房，這就出現(xiàn)了矛盾，由于合同文本中無(wú)法解決這個(gè)矛盾，因此只能通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議的方式來(lái)解決。所以，在補(bǔ)充協(xié)議中要寫(xiě)明交房的條件、時(shí)間、違約責(zé)任的判定和賠償方案等。此外，還應(yīng)寫(xiě)明逾期交房超過(guò)一定天數(shù)后，購(gòu)房人有權(quán)退房，這樣才能避免交房過(guò)程中可能出現(xiàn)的糾紛。