配套設(shè)施也是目前商品房購買的一個重要衡量因素，每個開發(fā)商在做樓盤的市場宣傳時都會特別強調(diào)其在配套設(shè)施上的優(yōu)勢。那么，購房者首先要清楚配套設(shè)施指的主要是哪些設(shè)施，怎么來衡量。

一般來說，配套設(shè)施是指與小區(qū)住宅規(guī)?；蛘呷丝谝?guī)模相對應(yīng)的配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。道路主要是指小區(qū)內(nèi)的道路以及小區(qū)與城市公共交通路線相連接的道路以及相關(guān)設(shè)施。公共綠地是指小區(qū)內(nèi)的綠地建設(shè)，這一點因為與社區(qū)環(huán)境的關(guān)系比較密切，我們放在下一節(jié)來講述。因此，這里講的主要是公共服務(wù)設(shè)施。

公共服務(wù)設(shè)施可以分成兩類：

第一類是與基本居住有關(guān)的各種公用管線以及設(shè)施，包括水、電、天然氣、有線電視、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、供暖、雨水處理、污水處理等，這些設(shè)施保障基本居住需求的滿足；

第二類是與家庭生活需求有關(guān)的各種公共設(shè)施，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理等設(shè)施，這些設(shè)施是對基本居住需求之上的更高生活需求的滿足。

衡量理念：把握必需 勿求完美

對于配套設(shè)施的衡量，許多人的認識是越全越好、檔次越高越好，其實，這種認識對于上面講的第一類的公共設(shè)施是可以的，但對于第二類的公共設(shè)施，在目前的房產(chǎn)市場環(huán)境下并不現(xiàn)實。為什么這么說呢？第一，它的投入更大，這一點無需多說；第二，這些設(shè)施的建設(shè)不僅僅依賴于開發(fā)商的實力和運營能力，還與政府的市政規(guī)劃、其他單位的合作有非常重要的關(guān)系，比如教育配套，與教育行政主管機關(guān)有關(guān)，與學校有關(guān)，還有郵局、銀行等的開辦，開發(fā)商都無力左右；第三，在樓盤銷售完畢之后，這些設(shè)施都是由其他相關(guān)單位來負責，因此這些設(shè)施的實際運營，開發(fā)商很難保障也不愿保障，而購房者想讓開發(fā)商繼續(xù)負責也很難辦到。因此，這些方面單靠購房者與開發(fā)商之間的合同是很難解決和約束的。因此，在這種基礎(chǔ)上求全實際上是一種奢求，很難實現(xiàn)。

除了上面說過的第一類設(shè)施是必需的之外，每個家庭的情況對配套設(shè)施的需求是不完全一致的，考慮可以有所側(cè)重。

1.銀行、郵局、超市、餐館等生活必需設(shè)施

這些設(shè)施對于現(xiàn)在的城市生活來說基本是必需的。對于這些配套設(shè)施，衡量的因素其實主要不取決于開發(fā)商的承諾，而是要考慮樓盤的規(guī)模、所處的位置、小區(qū)入口、交通條件等這些客觀因素，因為這些設(shè)施都屬于盈利性的，相關(guān)機構(gòu)在開辦的時候主要考慮的是客觀條件。比如：超市的選址會考慮地理位置、人口密度、居民收入、交通、消費水平和租金。郵局的配置按照有關(guān)規(guī)定，居民區(qū)在7000人以上配所，l萬戶（3萬人）以上配局。銀行的設(shè)立考慮因素會更廣一些，一般不會在每個小區(qū)設(shè)分支機構(gòu)，而是會綜合考慮周邊的狀況來選址。因此，這些具有盈利性的配套設(shè)施，購房者可以通過這些客觀因素來判斷，也就是說，具備這些因素，開發(fā)商即使沒有承諾也會有?？傊?，如果小區(qū)的基礎(chǔ)條件好，其他生活配套設(shè)施也會跟著好，如果基礎(chǔ)條件不好，其他方面也很難保障。

2.教育設(shè)施

教育設(shè)施對于現(xiàn)代家庭越來越重要，近幾年，樓盤銷售時打教育牌的越來越多，方式有：開發(fā)商與鄰近的學校簽訂協(xié)議，購房者的子女可以入讀或者以某種優(yōu)惠條件入讀，所謂的“名樓+名?！钡哪Ｊ剑宦?lián)合辦學，開發(fā)商與學校聯(lián)合在小區(qū)內(nèi)建分校；開發(fā)商自己辦學，師資上與學校合作，等等。對于教育設(shè)施，購房者的考慮應(yīng)該是：（1）周邊的公共教育系統(tǒng)如何；（2）距離的遠近和交通情況；（3）開發(fā)商承諾的小區(qū)教育設(shè)施以及相關(guān)優(yōu)惠條件的可行性如何，是否為教育行政部門所認可；（4）周邊有沒有可替換的教育設(shè)施。

3.醫(yī)療設(shè)施

這一塊對于老年人來說非常重要。但目前的小區(qū)在醫(yī)療設(shè)施的建設(shè)上還很薄弱，大部分的樓盤不會單獨來構(gòu)建這套設(shè)施。這其實不取決于開發(fā)商，而與國家的醫(yī)療衛(wèi)生體制有關(guān)。在英美國家，社區(qū)醫(yī)療設(shè)施的建設(shè)是國家醫(yī)療體系的一個重要部分，我們國家目前的醫(yī)療資源分配還達不到這種程度，因此這方面不能指望開發(fā)商，購房者還是要主要考慮周邊的公共醫(yī)療系統(tǒng)和交通情況，小區(qū)內(nèi)能有基礎(chǔ)性的醫(yī)療設(shè)施就可以基本滿足了。

4.文化體育設(shè)施

這一塊主要包括非收費的開放性設(shè)施和收費設(shè)施，主要是會所?，F(xiàn)在一般的小區(qū)都會有開放性的非收費體育健身設(shè)施，這方面的問題主要是日常維護，與物業(yè)管理的關(guān)系比較大。問題比較多的是會所。會所建設(shè)在這幾年的房產(chǎn)市場中越來越重要，但引發(fā)的問題也越來越突出，主要集中在：

（1）會所的產(chǎn)權(quán)問題

會所的產(chǎn)權(quán)界定問題在近年來很突出，北京、深圳等城市都有大規(guī)模的集體訴訟，處理結(jié)果也很不一致。目前各方說法不一，比較而言，具有操作性的意見是：業(yè)主購房時如果公攤面積已攤了會所面積的，那么會所的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有。如果公攤面積沒有攤會所面積的，且開發(fā)商能夠出具小區(qū)會所建筑面積的獨立產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商具有會所的產(chǎn)權(quán)。因此，我們目前有把握的建議只能是在購房時一定要與開發(fā)商明確公攤面積的具體所指，如果會所納入了公攤面積，那么產(chǎn)權(quán)問題是比較容易界定為全體業(yè)主共有的，由此，全體業(yè)主可以委托業(yè)主委員會行使產(chǎn)權(quán)，以此來保障業(yè)主的利益。

（2）會所的運營以及費用問題

當會所屬于全體業(yè)主共有的時候，會所的運營實際應(yīng)該由全體業(yè)主來共同決定。但實踐中會所的運營一般是由物業(yè)公司負責的，而物業(yè)公司一般與開發(fā)商具有某種關(guān)系，這些關(guān)系是通過合同來確定的。但拋開所有這些關(guān)系不講，會所的長期持續(xù)運營必須靠一種盈利性模式來支撐，所以長期的免費享用是不可能的，這一點購房者要清楚。其次，會所的運營與小區(qū)內(nèi)的整體消費能力是相關(guān)的，當小區(qū)內(nèi)的消費能力差別很大時，容易產(chǎn)生矛盾。所以當你考慮小區(qū)會所的時候，你應(yīng)該與小區(qū)的居民定位掛起鉤來，這一點可以廣而闊之，也就是在選擇樓盤時，盡量選擇那些居民定位與你自身情況比較一致的樓盤，大家條件差不多，就容易和諧相處，也容易達成一致性的意見，有了這種一致意見，一些公用設(shè)施就好管理，對物業(yè)公司也能發(fā)揮更好的效應(yīng)。