1.《北京市商品房預(yù)售合同》示范文本修改的內(nèi)容

2005年3月15日，北京市制定發(fā)布了《北京市商品房預(yù)售合同》示范文本并實(shí)施了商品房預(yù)售交易信息網(wǎng)上公示和網(wǎng)上簽約制度。這些政策措施實(shí)施以來(lái)，在規(guī)范商品房預(yù)售行為，凈化房地產(chǎn)交易秩序方面，發(fā)揮出了積極的作用。北京市工商局與市建委對(duì)《北京市商品房預(yù)售合同》的部分內(nèi)容進(jìn)行了修訂。修訂后的《北京市商品房預(yù)售合同》示范文本自2006年1月1日起實(shí)施，修訂主要涉及內(nèi)容為：

（1）期房計(jì)價(jià)可自行約定

針對(duì)預(yù)售計(jì)價(jià)的實(shí)際情況，計(jì)價(jià)方式在按“套內(nèi)建筑面積”、“建筑面積”、“套”計(jì)價(jià)基礎(chǔ)上，又增加了可自行約定的方式。

（2）收房要有分戶驗(yàn)收表

為配合分戶驗(yàn)收制度的實(shí)施，對(duì)2006年1月1日起進(jìn)行住宅工程竣工驗(yàn)收的房屋增加了“該商品房為住宅的，出賣人提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》”的有關(guān)內(nèi)容，供雙方當(dāng)事人共同選用后作為房屋交付條件。

（3）轉(zhuǎn)讓部分可約定選擇

針對(duì)商品房的地下停車庫(kù)等附屬建筑物、構(gòu)筑物是否隨房屋一起轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題，合同為雙方提供了約定選擇的方式，當(dāng)事人可根據(jù)實(shí)際情況選擇填寫。

（4）物業(yè)繳費(fèi)周期可先定

在“前期物業(yè)服務(wù)”一條中，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納時(shí)間按照年、半年、季度進(jìn)行了提示性的約定，即事先約定繳費(fèi)周期。

（5）遇不可抗力要有證明

在“不可抗力”一條中，增加了“受不可抗力影響的一方，在不可抗力事件結(jié)束后的約定期限內(nèi)，要向另一方當(dāng)事人提供證明”的內(nèi)容。

（6）開發(fā)商霸王條款無(wú)效

為減少個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)利用補(bǔ)充協(xié)議添加不合理內(nèi)容、規(guī)避示范文本的情況，合同在肯定補(bǔ)充協(xié)議查漏補(bǔ)缺作用的基礎(chǔ)上，又規(guī)定如果補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理地減輕或免除合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任或不合理地加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以示范文本規(guī)定為準(zhǔn)。

（7）規(guī)范合同附件內(nèi)容

為增強(qiáng)合同附件內(nèi)容的確定性，在合同附件中對(duì)被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積，參與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的商品房名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)以及不分?jǐn)偟墓灿貌课蛔龀隽颂崾拘粤忻鳌?/p>

（8）分?jǐn)偛课豢蓸?biāo)明面積

為增強(qiáng)合同附件內(nèi)容的確定性，合同附件對(duì)被分?jǐn)偟墓灿貌课灰约安环謹(jǐn)偟墓灿貌课蛔龀隽颂崾拘粤忻?，包括面積、用途等內(nèi)容。

2.《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》示范文本修改的內(nèi)容

2006年1月1日起，北京市正式推行使用《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》示范文本，同時(shí)實(shí)行網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上公示。《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》與原有的《北京市商品房預(yù)售買賣合同》相比有許多新的變化。因此在網(wǎng)上簽約時(shí)應(yīng)注意以下8個(gè)環(huán)節(jié)。

（1）購(gòu)房署名事先定好

為防止房屋炒作，網(wǎng)上簽約時(shí)，市建委要求認(rèn)購(gòu)和簽約的購(gòu)房人名稱不得隨意變更；轉(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓他人；同時(shí)，管理網(wǎng)公示銷售單位的退房信息。因此，合同上購(gòu)房人署誰(shuí)的名字事先一定要考慮好。雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時(shí)認(rèn)真核對(duì)，以確保各份合同內(nèi)容一致；在任何情況下，買受人都應(yīng)當(dāng)至少持有一份合同原件。

（2）瞞報(bào)抵押情況可要求雙倍賠償

現(xiàn)房合同第4條規(guī)定了“抵押情況”條款，要求開發(fā)商明示房屋的抵押狀況，提示購(gòu)房人在購(gòu)買抵押房產(chǎn)時(shí)作必要的補(bǔ)充約定，缺陷是沒(méi)有提供“附件三關(guān)于抵押的相關(guān)約定”的范本。這使得非法律專業(yè)的購(gòu)房人可能不知道應(yīng)當(dāng)如何約定附件三的內(nèi)容。

按照法律規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款雙倍的賠償責(zé)任。

（3）租戶有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

現(xiàn)房合同第5條規(guī)定了“租賃情況”條款，要求開發(fā)商明示房屋的租賃狀況，提示購(gòu)房人在購(gòu)買租賃房產(chǎn)時(shí)作必要的補(bǔ)充約定。合同范本已經(jīng)提請(qǐng)購(gòu)房人注意，對(duì)于已經(jīng)租賃的房屋，應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示“承租人已放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”的證明，否則可能會(huì)導(dǎo)致買賣合同無(wú)效。這里可能有兩種情況，一是開發(fā)商出示相關(guān)證明，二是開發(fā)商承諾取得了承租人的同意。由于購(gòu)房人不容易判斷證明的真?zhèn)?，建議大家要求開發(fā)商做出承諾，同時(shí)應(yīng)當(dāng)要求在此條下面的橫線內(nèi)或補(bǔ)充協(xié)議中約定。一旦承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而導(dǎo)致買受人損失的，由開發(fā)商承擔(dān)什么樣的責(zé)任。