個人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購買的產(chǎn)權住房（或銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。（抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式）

貸款條件

依據(jù)有關銀行規(guī)定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請住房商業(yè)貸款：其一是參加住房儲蓄的居民；其二是住房出售商和貸款銀行有約定、由房地產(chǎn)擔保企業(yè)為居民購房貸款向銀行提供擔保的。具體而言，全國各地情況雖然存在一些區(qū)別，但都是大同小異，下面我們以北京為例進行介紹。

目前北京市商業(yè)性個人住房擔保貸款的貸款對象必須是具有完全民事行為能力的法人。同時，借款申請人必須具備以下條件：

1.具有北京城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件；

2.具有符合北京市政府統(tǒng)一規(guī)定的購房合同或協(xié)議；

3.購買的新建商品房已經(jīng)獲得《北京市商品房銷售許可證》，購買公房的具有經(jīng)上級主管部門房改辦批準并報房屋所在地區(qū)、縣房改辦、房地局備案的售房方案；

4.具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有歸還貸款本息的能力；

5.有貸款銀行認可的財產(chǎn)作抵押或質押，或有足夠代償能力的法人作為歸還貸款本息并承擔連帶責任的保證人；

6.貸款銀行規(guī)定的其他條件。

商業(yè)貸款合同必須由售房人、購房人、貸款銀行三方共同簽訂合同，方能生效。個人住房商業(yè)貸款金額限制在總房價的70％，在申請商業(yè)貸款之前，個人必須先付出總房價30％的購房款。

貸款全程

第一步：提出申請

借款人向貸款銀行提供借款申請時，必須填寫《××銀行個人住房擔保貸款借款申請表》，并隨申請表提交以下資料：

1.借款人的合法身份證件（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）；

2.借款人的穩(wěn)定經(jīng)濟收入證明或償債能力證明；

3.符合北京市政府規(guī)定的購房合同或協(xié)議；

4.購買新建商品房，應提交《北京市商品房銷售許可證》；購買公房的，應提交經(jīng)上級主管部門房改辦批準并報房屋所在地區(qū)、縣房改辦、房地局備案的售房方案；

5.申請抵押或質押貸款的借款人須提交抵押物質押權利憑證清單、權屬證明、估價證明；申請保證貸款的須提交保證人同意保證的書面意見及保證人的資信證明；

6.貸款銀行要求提供的其他證明文件或資料。

第二步：貸款審核

貸款銀行按照有關規(guī)定審查借款人申請資料，并在收齊貸款申請資料之日起3個月內(nèi)向申請人作出正式答復。

第三步：簽訂合同

貸款銀行批準借款人的申請后，雙方簽訂借款合同，并同時根據(jù)貸款擔保方式簽訂抵押合同、權利質押合同或保證合同。申請抵押貸款的需要依法辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，還須購買貸款銀行認可的保險公司承保的個人住房擔保貸款保證保險及房屋財產(chǎn)保險。申請權利質押貸款的須將質押財產(chǎn)權利憑證交貸款銀行收押。

第四步：貸款劃撥

借款合同在借款人擔保手續(xù)落實后生效。貸款銀行于借款合同生效后，將貸款款項直接劃入借款合同中指定的售房單位在該銀行開立的存款賬號，借款人從合同生效后次月的約定時間開始按月還款。

貸款擔保

目前，商業(yè)性個人住房擔保貸款有三種貸款擔保方式可供借款人選擇，這三種貸款擔保方式為住房抵押、權利質押和第三方保證，借款人可以根據(jù)自己的情況選擇其中一種。

1.住房抵押貸款擔保

以住房抵押作貸款擔保的貸款銀行可接收的抵押物有：所購買的住房、自己已經(jīng)擁有（有產(chǎn)權）的住房。如果借款人以所購住房作抵押，按貸款銀行的規(guī)定，則不需要對抵押物進行評估，對借款人來說可以節(jié)省一筆評估費用，如果以自己已經(jīng)擁有產(chǎn)權的住房作抵押，該抵押物則需要經(jīng)過銀行指定的評估機構進行評估，抵押人需要支付一筆評估費用，目前評估費用是按照政府規(guī)定的房地產(chǎn)評估收費標準收費的。以住房作貸款擔保，借貸雙方要按有關法律規(guī)定到房地產(chǎn)管理機關辦理抵押物登記手續(xù)，抵押登記費用由借款人承擔，借款人選擇抵押作貸款擔保方式，還須按規(guī)定到貸款銀行認可的保險公司購買抵押物財產(chǎn)保險和貸款保證保險，并明確貸款銀行為本保險的第一受益人，保險期不短于貸款期，保險金額不低于貸款的全部本息，抵押期間保險單由貸款銀行保管，保險費用由借款人承擔。采取抵押擔保方式，借款人要支付抵押登記費用、保險費用和抵押物評估費用，如果借款人經(jīng)濟條件較為富足，這種方式是較為理想的選擇，也是銀行最愿意接受的貸款擔保方式。

2.權利質押貸款擔保

以權利質押作貸款擔保，銀行可接受的質押物是特定的有價證券和存單，有價證券包括國庫券、金融債券和銀行認可的企業(yè)債券，存單只接收人民幣定期儲蓄存單。借款人申請質押擔保貸款，質押權利憑證所載金額必須超過貸款額度，即質押權利憑證所載金額要至少大于貸款額度的10％。各種債券要經(jīng)過銀行鑒定，證明真實有效，方可用于質押，人民幣定期儲蓄存單要有開戶銀行的鑒定證明及免掛失證明，借款人在與銀行簽訂貸款質押合同的同時，要將有價證券、存單等質押物交由貸款銀行保管，并由貸款銀行承擔保管責任，如果借款人要求進行公證，雙方可以到公證機關辦理公證手續(xù)，公證費用由借款人承擔。選擇質押貸款擔保方式，要求居民家庭有足額的金融資產(chǎn)，依靠這些金融資產(chǎn)完全可以滿足購房消費的需要，只是購房時難于變現(xiàn)或因變現(xiàn)會帶來一定損失而不想變現(xiàn)。因此，采取質押方式，只有少數(shù)人才能做到。

3.第三方保證貸款擔保

以第三方保證作貸款擔保，此種方式需要借款人提供貸款銀行認可的保證人，按照貸款銀行的要求保證人必須為企業(yè)法人，為借款人提供貸款保證為不可撤銷的連帶責任保證，借款人選擇這種擔保方式，首先要了解銀行認可的第三方法人保證人需具備的條件，從銀行的有關貸款規(guī)定來看，借款人要提供第三方法人的營業(yè)執(zhí)照復印件；第三方法人能獨立核算，自負盈虧；有健全的管理機構和財務管理制度，有相當于AA級以上的企業(yè)信用等級；在銀行開有存款賬戶；無重大債權債務糾紛等。若第三方法人不符合這些條件或不符合其中任何一條，都不能通過貸款銀行的審查，雖然資信好的非公益事業(yè)單位法人按規(guī)定也可以為本單位職工提供貸款擔保，但需要貸款銀行認可才行。選擇第三方保證作貸款擔保有一定難度。首先，第三方法人是否愿意做這種承擔連帶責任的保證人；其次，第三方法人做承擔連帶責任的保證人的資格是否會被銀行認可。因此，對大多數(shù)購房借款人來說，這種方式不易成功，當然產(chǎn)權單位按照房改政策出售公有住房，愿為職工提供貸款擔保外，這里仍存在銀行對擔保資格審查的問題。