調(diào)查結(jié)果表明，本科以上學(xué)歷者占到了總調(diào)查人數(shù)比例的72%，其中本科以上學(xué)歷者占49.3%，研究生或以上學(xué)歷者占22.7%。這一結(jié)果表明目標(biāo)區(qū)域是一個(gè)高素質(zhì)人口的聚居區(qū)，相對(duì)而言，較高素質(zhì)的人群對(duì)“精神性”消費(fèi)有較大的需求。

在調(diào)查的基礎(chǔ)上，戴德梁行將消費(fèi)人群定位于：

15～45歲的偏年輕化消費(fèi)者，以及對(duì)生活及物質(zhì)有一定品質(zhì)要求的消費(fèi)者。以服務(wù)于知識(shí)型、現(xiàn)代型、時(shí)尚型、年輕型消費(fèi)者為明確的消費(fèi)客群。

四、市場(chǎng)空間

1. 區(qū)域內(nèi)電子市場(chǎng)飽和

雖然電子市場(chǎng)交易十分活躍，加之這一帶產(chǎn)業(yè)特征明顯，有著全國(guó)最大的電子批發(fā)市場(chǎng)，但是，隨著區(qū)域內(nèi)電子市場(chǎng)面積供應(yīng)巨大，競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈，電子產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)潛在風(fēng)險(xiǎn)較大。一些中關(guān)村電子市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行“由市場(chǎng)向商場(chǎng)”的轉(zhuǎn)變，綜合性、品牌化已經(jīng)成為電子市場(chǎng)發(fā)展的新趨勢(shì)。

2. 區(qū)域內(nèi)大型購(gòu)物中心“真空”

區(qū)域內(nèi)沒(méi)有集購(gòu)物休閑于一體的購(gòu)物中心，現(xiàn)有的百貨公司定位與消費(fèi)者需求特性存在錯(cuò)位，已不能滿足消費(fèi)者的需求。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)也缺少大型綜合超市。僅有的三家規(guī)模較大的超市均處在區(qū)域的邊緣，絕大多數(shù)消費(fèi)者要實(shí)現(xiàn)家庭生活用品的“一站式購(gòu)齊”，需要走較遠(yuǎn)的路程。

中關(guān)村的商業(yè)活力及人口的增加激發(fā)了房地產(chǎn)投資，中關(guān)村未來(lái)三年內(nèi)寫字樓的面積增長(zhǎng)超過(guò)120萬(wàn)平方米，住宅投放量也呈現(xiàn)出了高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，并已經(jīng)形成了以西區(qū)為中心的商務(wù)核心區(qū)及若干大面積的居住板塊。辦公人員和常住人口的大幅增長(zhǎng)將促使區(qū)域內(nèi)商業(yè)零售的需求大大增加。

中關(guān)村廣場(chǎng)購(gòu)物中心20萬(wàn)平方米的商業(yè)面積能夠有效地形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，更好地集合不同業(yè)態(tài)為顧客提供“一站式”的購(gòu)物及休閑功能，更符合中關(guān)村人口的“綜合性購(gòu)物休閑”的需求。

（1）現(xiàn)有“對(duì)手”難以形成正面競(jìng)爭(zhēng)：現(xiàn)有商場(chǎng)仍是1994年開(kāi)業(yè)的雙安商場(chǎng)與1995年開(kāi)業(yè)的當(dāng)代商城，區(qū)域商業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后。從政府規(guī)劃及目前已知狀況看，區(qū)域內(nèi)不存在直接對(duì)中關(guān)村廣場(chǎng)購(gòu)物中心產(chǎn)生正面威脅的潛在項(xiàng)目。

（2）區(qū)域休閑娛樂(lè)的整體數(shù)量（面積）不足：以區(qū)域內(nèi)部封閉的觀點(diǎn)來(lái)看，20萬(wàn)高收入的年輕人口僅擁有4家KTV、16間酒吧、2個(gè)電影院等配套商家，供求比例失調(diào)嚴(yán)重。KTV、咖啡廳、電影院在此區(qū)域?qū)⒂袕V泛的增長(zhǎng)空間。

（3）缺乏精品類餐廳：在區(qū)域3公里范圍內(nèi)的餐飲類型以中餐為絕對(duì)主力，多種品類并存。中關(guān)村區(qū)域人口來(lái)源的多樣性決定了菜系的多樣性，但就餐廳品位、功能特性與區(qū)域人口的特征比較分析發(fā)現(xiàn)，仍存在一定的供求不匹配。區(qū)域內(nèi)缺少面積中等、格調(diào)較高的“精品類餐廳”；同時(shí)，適合快節(jié)奏人群的快餐廳也有較大的需求空間。

五、項(xiàng)目定位

根據(jù)項(xiàng)目具體狀況，區(qū)域消費(fèi)者特征及區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)狀況，戴德梁行建議中關(guān)村廣場(chǎng)購(gòu)物中心應(yīng)定位于：融合休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等多元功能，為北京西北部中高收入人群提供全新綜合服務(wù)的商業(yè)空間。

六、業(yè)態(tài)布局

遵循其市場(chǎng)定位，合理安排各種業(yè)態(tài)。中關(guān)村廣場(chǎng)購(gòu)物中心在商場(chǎng)內(nèi)加入了適合的主題。力求在主題的統(tǒng)一下，通過(guò)適合、齊全的商品供應(yīng)，有效的裝飾，燈光風(fēng)格的營(yíng)造，互動(dòng)促銷活動(dòng)設(shè)計(jì)，開(kāi)放交流空間設(shè)置等，為顧客提供購(gòu)物與休閑放松的完美體驗(yàn)，以獨(dú)特的項(xiàng)目個(gè)性與北京現(xiàn)有商場(chǎng)建立差異化，形成項(xiàng)目的比較優(yōu)勢(shì)。

具體項(xiàng)目?jī)?nèi)部包括的業(yè)態(tài)有：服裝服飾、珠寶、鞋類、餐飲、娛樂(lè)、文化藝術(shù)教育類、休閑家居用品及綜合服務(wù)類。地下一層為高檔精品區(qū)，地下二層規(guī)劃為時(shí)尚、年輕、流行品牌，主要針對(duì)年輕消費(fèi)者。

1. 地下一層業(yè)態(tài)布局

主入口及主通道的品牌組合直接奠定了本商場(chǎng)的基調(diào)和檔次定位，因此著重選取有代表性且兼顧業(yè)態(tài)搭配、店面形象優(yōu)良的租戶，其中包括珠寶、名表、名牌服裝等檔次較高的品牌；沿主通道進(jìn)行時(shí)尚服飾品牌的配搭，隨著店鋪的逐漸深入，檔次由高到中；左右兩側(cè)的大塊面積為目的性餐飲及娛樂(lè)主力店。零星布置休閑餐飲，如水吧、冰淇淋、咖啡館等，為顧客休息提供緩沖區(qū)域。

2. 地下二層業(yè)態(tài)布局

中關(guān)村廣場(chǎng)購(gòu)物中心地下二層的商業(yè)樓面較大，加上家樂(lè)福和津樂(lè)匯百貨也在此樓層，相連通A、B區(qū)，所以目標(biāo)是讓地下二層成為消費(fèi)群集中地，商品組合可考慮多元化。