無論是星河灣還是上海新天地，都是用3%的投入，做成3%的樣板，形成絕對(duì)的差異化后，再去帶動(dòng)其余97%的成功。在老城區(qū)開發(fā)改造的實(shí)際操作中，還須注重以下環(huán)節(jié)：

注重綜合性功能

投資方香港瑞安集團(tuán)董事長(zhǎng)助理人員曾經(jīng)說：“當(dāng)初找銀行貸款時(shí)，他們問，你們究竟是做什么？……去政府部門審批，也不知屬于文化還是旅游?！笨梢姡虾Ｐ绿斓氐亩ㄎ辉谧畛跏且环N市場(chǎng)模式的創(chuàng)新。

目前從上海新天地的業(yè)態(tài)和布局來看，它集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體，是“一站式”的消費(fèi)場(chǎng)所。從這一意義上，上海新天地實(shí)質(zhì)上就是一種非封閉性的MALL。

上海新天地的成功在于融合了商業(yè)、文化娛樂、餐飲、旅游、住宅、商務(wù)等元素，形成了個(gè)性顯明、業(yè)態(tài)互補(bǔ)、功能完善的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。在實(shí)際操作中，對(duì)于“一站式”的融合，還要注重考慮以下兩點(diǎn)：

（1）環(huán)境改造要先行，當(dāng)商業(yè)面積不大時(shí)，可作為開發(fā)的龍頭，依靠商業(yè)的力量來積聚人流和人氣。

上海新天地除了先執(zhí)行政府關(guān)于改造環(huán)境的要求外，還把商業(yè)放在開發(fā)最前端，并通過商業(yè)的人氣帶動(dòng)了住宅與商務(wù)部分的增值。

（2）要具有魅力和獨(dú)特性。

商業(yè)的成功與否并不是通過規(guī)模多大來衡量的，即它成功的關(guān)鍵并不在于讓消費(fèi)者感覺“有多大”，而是要讓這一多業(yè)態(tài)的綜合體體現(xiàn)出鮮明的“定位”和獨(dú)特的魅力。

三公里之內(nèi)的消費(fèi)人群要能構(gòu)成項(xiàng)目的基本支撐