第五章

（圖略）

引言：

近年來，幾乎每個城市都在進行移城或擴城規(guī)劃。新的城市規(guī)劃給商業(yè)和地產(chǎn)帶來了新的商機。每個開發(fā)商和投資商都希望自己的地盤能成為城市新的商業(yè)坐標。這些良好的期望能否變成現(xiàn)實？筆者認為，要對此作出判斷，必須首先分析商業(yè)新坐標的發(fā)展歷程和必要條件。在本章中，筆者重點介紹的案例為廣州天河城。天河城是新城區(qū)地產(chǎn)發(fā)展成功的代表。1985年，國務(wù)院才正式批準廣州市設(shè)立天河區(qū)。那時，天河城所在的位置還是阡陌縱橫的菜地和田野。1988年，廣州市才批準天河區(qū)總體規(guī)劃，天河區(qū)將規(guī)劃建成廣州市科研、文化、體育中心城區(qū)。進入20世紀90年代，廣州火車站東站、天河城廣場等一大批新的廣州標志性城市設(shè)施相繼落成。1996年天河城開業(yè)。在11年的時間里，天河城是如何從零開始，走向成功的？在本章里，您可以與我一起，重溫它曾經(jīng)走過的旅程，您將會從中得到啟迪。

地產(chǎn)增值一般包括以下

四種渠道：政策增值、資源增值、經(jīng)營增值和品牌增值。政策增值是城市規(guī)劃、政府優(yōu)惠

政策所帶來的地產(chǎn)增值；資源增值是指地塊價格隨著商圈的成熟而上升；經(jīng)營增值是指商業(yè)運營所帶來的租金收益；品牌增值則是指品牌知名后所產(chǎn)生的溢價（見圖51）。

圖51地產(chǎn)增值示意圖

廣州天河城按照這四種增值渠道，經(jīng)過一步一步地發(fā)展和培育，成為中國商業(yè)與地產(chǎn)的一個新標桿。

廣州天河城最關(guān)鍵的成功因素是抓住了廣州市規(guī)劃建設(shè)城市新中心這一最大的機遇。目前。國內(nèi)幾乎所有的城市都在進行新一輪的擴城或移城規(guī)劃，城市新規(guī)劃并不一定能夠給地產(chǎn)帶來增值。如果根本不具備做大型商業(yè)地產(chǎn)的條件，卻盲目進行大規(guī)模的商業(yè)開發(fā)，這無疑將面臨較大的風險。相反，如果具備了做商業(yè)地產(chǎn)的條件，但沒有進行適時、適當規(guī)模的開發(fā)，這也是一種損失，是機會成本的損失，因為沒有實現(xiàn)地產(chǎn)價值的最大化。天河城是如何抓住城市新規(guī)劃的機遇而發(fā)展壯大的呢？要成為新的城市商業(yè)地標，要具備哪些必要條件？