配備完善的交通網(wǎng)絡

天河城的位置正好處于廣州和珠三角人流、信息流的交匯地帶。天河城猶如天河區(qū)的橋頭堡，四面環(huán)路，有六十多條公交車在廣場前設站，離廣場百多米遠處還有發(fā)往深圳、珠海等珠三角城市的長途客運點。而且，廣場北鄰火車東站，東接廣州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，西與廣州舊城區(qū)相連，地鐵2號線出入口則直通廣場地下一層。規(guī)劃中的廣州至黃埔輕鐵始發(fā)站設在廣場南面。天河城還在地下設有近千個車位的停車場。這樣便利的交通，方便了消費者從四面八方前來消費?？梢?，配備完善的交通網(wǎng)絡，為商業(yè)發(fā)展提供足夠的人流支撐，是商業(yè)地產(chǎn)成功的一項根本前提。

順應商業(yè)發(fā)展規(guī)律

天河城目前年均人流量超過1億人次。天河城的吸引力在于多業(yè)態(tài)的組合，能滿足消費者一站式消費的需求。在經(jīng)營項目上，天河城以百貨公司牽頭，以商品銷售為主，娛樂飲食為輔，配置必需的服務設施。在產(chǎn)權上，天河城只租不賣，保證了統(tǒng)一管理、統(tǒng)一營銷，使天河城不斷在市場上制造熱點。但天河城的成功更重要的原因在于它順應了商業(yè)發(fā)展規(guī)律。

天河城在籌建之初就明確了與國際上先進購物中心接軌的指導思想，要在廣州市形成有個性的業(yè)態(tài)模式，確定了“大規(guī)模、上檔次、多功能、高品位”的市場定位。盡管這一定位今天看來并無新意，但當時在規(guī)模上和功能上提出這種概念，是比較超前的。天河城第一個將購物中心的概念引入了廣州。根據(jù)商業(yè)發(fā)展規(guī)律，當消費者的消費實力達到一定階段，就對購物場所有了新的要求，它不能僅僅滿足消費者的物質需要，同時要有一種寓購物于休閑中的情調，使消費者從中能得到感官的享受和精神的放松，這就是現(xiàn)代消費理念。由于廣州是我國城市經(jīng)濟發(fā)展最快的省會城市，較早地具備了創(chuàng)辦購物中心這一新興業(yè)態(tài)的經(jīng)濟基礎和條件。所以天河城以廣州第一家國際化水準的購物中心身份出現(xiàn)，迎合了現(xiàn)代消費理念和需求，順應了商業(yè)的發(fā)展規(guī)律。

總結以上各項要素分析，可得出大型新地產(chǎn)開發(fā)成功的必要條件：政府的實質性支持、位于城市發(fā)展方向上、配備完善的交通網(wǎng)絡、順應商業(yè)發(fā)展規(guī)律。