地處繁華商業(yè)區(qū)且開業(yè)已11年，具有較高的市場(chǎng)知名度，內(nèi)部設(shè)置較先進(jìn)，共享空間很大，樓層鋪位幾乎全部出租

天河城開業(yè)后出租率逐年遞增，1999年以后一直保持在99％以上?，F(xiàn)有商戶360余家，年銷售額在30～40億元人民幣。天河城開業(yè)后租金收入開始穩(wěn)步增加，1996年為3 500多萬(wàn)元，1997年增至1 31億元，1998年1 6億多元，而目前已經(jīng)接近4億元，被稱為收銀機(jī)器或印鈔機(jī)。在物業(yè)一平方米都沒(méi)賣的情況下，天河城到2003年下半年就還清了全部銀行貨款，歷時(shí)8年。目前天河城沒(méi)有一分錢的銀行借款和其他借款，顯示了平均每年不少于投資額12 5%的盈利能力。

天河城并不是沒(méi)有缺點(diǎn)，它在交通停車方面留下的缺陷越來(lái)越成為發(fā)展的瓶頸，其中最大的缺陷就是停車位不足。目前天河城廣場(chǎng)所能提供的車位不到1 000個(gè)。而2004年12月開業(yè)的正佳廣場(chǎng)提供的車位數(shù)量卻在1 500個(gè)以上。在香港，同等面積的位于城市中心的購(gòu)物中心提供的車位都在1 000個(gè)以上。在美國(guó)，郊區(qū)大型MALL每20平方米的商業(yè)面積規(guī)劃一個(gè)車位，停車場(chǎng)面積與商業(yè)面積幾乎相等。可見天河城的停車位規(guī)劃較少，這是制約其進(jìn)一步發(fā)展的最大的硬件瓶頸。

天河城還面臨著交通方面的制約。以目前的交通容量來(lái)計(jì)算，廣州地鐵一號(hào)、三號(hào)線在天河路交會(huì)，按規(guī)劃每天帶來(lái)的乘客大約50 6萬(wàn)人次。同時(shí)，天河路附近約有六十多班巴士汽車經(jīng)過(guò)，日運(yùn)載近27萬(wàn)人次。再加上有限的私家車位，以現(xiàn)有交通工具搭載的消費(fèi)者每天最多可達(dá)90萬(wàn)人次。天河城經(jīng)營(yíng)面積為10萬(wàn)平方米，而天河城周邊已經(jīng)建成的四家購(gòu)物中心其經(jīng)營(yíng)面積總和是49萬(wàn)平方米，相當(dāng)于天河城的5倍。如果四家都能吸引到相同數(shù)量的人流，則天河路每天要為整個(gè)商圈輸送150萬(wàn)人次的客流，如果出現(xiàn)這種情況，另外60萬(wàn)人將面臨交通問(wèn)題，勢(shì)必導(dǎo)致交通擁堵。除了停車和交通，天河城還面臨著周邊新商業(yè)新業(yè)態(tài)的沖擊和挑戰(zhàn)。

成功條件分析

由上節(jié)的分析，我們了解了天河城的發(fā)展歷程。天河城開發(fā)之初，天河城所在的區(qū)域是一片田野和平房，是典型的郊區(qū)地帶，與目前的天河區(qū)有天壤之別。

根據(jù)第三任董事長(zhǎng)禹來(lái)的回憶：“天河城的歷史說(shuō)明，購(gòu)物中心是自發(fā)的過(guò)程，當(dāng)初本來(lái)想建一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)，但到國(guó)外一考察購(gòu)物中心的模式很好，就選了那個(gè)地方。他們也做了調(diào)研，順應(yīng)了廣州城市發(fā)展的趨勢(shì)，也順應(yīng)了商業(yè)的升級(jí)趨勢(shì)，但畢竟是一個(gè)很偏的地方，只是購(gòu)物中心在中國(guó)沒(méi)有興起，所以按照這個(gè)規(guī)律走下來(lái)的。這種規(guī)律是客觀存在的?！笨梢韵胂螅绻?dāng)初天河城按照批發(fā)城來(lái)規(guī)劃，就沒(méi)有今天的地段價(jià)值，甚至沒(méi)有今天的天河城商圈。

根據(jù)天河城的發(fā)展經(jīng)歷，筆者認(rèn)為能否成為城市的商業(yè)新坐標(biāo)，主要取決于以下四點(diǎn)：

政府的實(shí)質(zhì)性支持

天河城的定位是以超前的理念、超前的模式、超前的設(shè)施，為廣州人提供一個(gè)新的生活方式，為廣州提供一個(gè)新的吸引點(diǎn)。天河城的建設(shè)受到了政府的實(shí)質(zhì)性的大力支持。比如省政府決定成立天貿(mào)集團(tuán)之時(shí)，就確定天貿(mào)集團(tuán)作為廣東省商業(yè)流通領(lǐng)域改革的試點(diǎn)單位，把天河城廣場(chǎng)項(xiàng)目作為廣州市現(xiàn)代化城市建設(shè)的一項(xiàng)重點(diǎn)工程來(lái)對(duì)待。天河城締造者原廣東天貿(mào)集團(tuán)首任董事長(zhǎng)劉春亭在總結(jié)多年經(jīng)驗(yàn)時(shí)認(rèn)為：“天河城開業(yè)初期，內(nèi)地并無(wú)購(gòu)物中心概念，為此，廣州政府調(diào)動(dòng)了手中的一切有用資源進(jìn)行支持。作為廣東省政府的重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，天河城從出生、建造到開業(yè)都是一路綠燈，這在今天，幾乎是不可能的事。”

位于城市的發(fā)展方向上

天河城廣場(chǎng)坐落在天河區(qū)天河路上，其位置恰好是廣州市新城區(qū)東西南北中軸線的交叉點(diǎn)。隨著城市中心的東移，廣州市商業(yè)格局也呈現(xiàn)新變化。天河新商業(yè)區(qū)域的形成，代表了廣州市商業(yè)中心不斷東移的發(fā)展趨勢(shì)。天河區(qū)當(dāng)年被定位為廣州新城市中心，這一定位決定了天河城的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。在建成新城市后，天河城周邊入住總?cè)丝诩s80萬(wàn)，基本上是中高收入階層，經(jīng)濟(jì)條件比較好。這一居民結(jié)構(gòu)，使天河城廣場(chǎng)擁有一個(gè)相當(dāng)規(guī)模的中高收入消費(fèi)群體。此外，新城市中心建設(shè)，特別是政府政策的強(qiáng)力支持和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展等有利的外部條件都強(qiáng)力推動(dòng)了天河城的快速發(fā)展。