在針對(duì)中關(guān)村商鋪的專項(xiàng)調(diào)查中，影響商戶續(xù)租的主要因素包括以下幾個(gè)方面：一是賣場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Γ?5%），二是人氣（25%），三是賣場(chǎng)的硬件環(huán)境（16%），四是與賣場(chǎng)管理層的默契關(guān)系（14%），五是租金（10%）。根據(jù)這一統(tǒng)計(jì)數(shù)字，商戶最看重的是賣場(chǎng)的潛力和人氣，占到了60%，而租金顯得最不重要。

在筆者看來(lái)，賣場(chǎng)潛力是由商戶的數(shù)量和質(zhì)量決定的，即經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、注重商譽(yù)的大商戶越多，則賣場(chǎng)的潛力越大。目前，海龍擁有680家商戶，金質(zhì)的大商戶占30%，即200戶左右。鼎好雖然擁有1 600家商戶，但金質(zhì)的大商戶所占比例明顯低于海龍，總體上不會(huì)超過(guò)200戶。但鼎好在一層擁有幾十家品牌旗艦店，這是它的核心資源。而海龍?jiān)谝粚觾H有三星和LG體驗(yàn)店。相比前兩者，E世界的市場(chǎng)正在開(kāi)發(fā)培育之中，金質(zhì)的大商戶最少。

從人氣來(lái)說(shuō)，鼎好的日客流量已平均達(dá)到5 5萬(wàn)人左右，最高峰達(dá)到

圖66中關(guān)村E世界每日8 5萬(wàn)人。海龍的日均人流在3～4萬(wàn)人之間，但這已經(jīng)達(dá)到海龍所能承受的頂限，目前海龍常常是人滿為患，過(guò)道擁擠，顧客只能側(cè)身而過(guò)。E世界的人流還不理想，處于培育之中。

從現(xiàn)有的硬件設(shè)施來(lái)看，E世界是最好的（見(jiàn)圖66）。它的首層拉高至7米，采用了通透式設(shè)計(jì)，內(nèi)部采光充足；底層的下沉樓梯非常開(kāi)闊，而且正對(duì)商場(chǎng)的主入口，使底層的很多商鋪都在可視范圍之內(nèi)；商場(chǎng)共設(shè)有35部瀑布梯，13個(gè)出入口，配置980個(gè)停車位，非常方便顧客的出入。E世界最有競(jìng)爭(zhēng)力的硬件設(shè)施是，商場(chǎng)外部設(shè)有較寬闊的廣場(chǎng)，便于舉辦各種大型商業(yè)促銷和展示活動(dòng)，可見(jiàn)E世界的硬件設(shè)計(jì)都是非常專業(yè)化的，為其在未來(lái)的發(fā)展留下了空間。但E世界在設(shè)計(jì)上難以調(diào)和的矛盾是，連結(jié)負(fù)一層的下沉樓梯占據(jù)了賣場(chǎng)第一層的最佳空間，這雖然提高了負(fù)一層的商業(yè)價(jià)值，卻降低了第一層的使用率，對(duì)人氣也有阻隔作用，使第一層的旗艦店展示價(jià)值大大降低。

從目前來(lái)看，鼎好一期的面積為海龍的2 7倍，人流量已經(jīng)最大，旗艦店最多，總體的金質(zhì)大商戶不次于海龍，所以綜合這些因素，鼎好目前的商業(yè)價(jià)值和潛力都是最大的。由于E世界的良好位置和優(yōu)良的硬件設(shè)施，E世界在未來(lái)的商業(yè)潛力并不比鼎好差，當(dāng)然前提是E世界要找到最適合自己的模式和定位，還要全面地提升服務(wù)經(jīng)營(yíng)水平等軟實(shí)力。正像鼎好當(dāng)初所經(jīng)歷的挫折一樣，E世界也許會(huì)在模式定位上走一些彎路。開(kāi)業(yè)之初的鼎好，曾經(jīng)開(kāi)辟了家電和休閑專區(qū)，把服飾、文具、禮品、美食乃至運(yùn)動(dòng)休閑等都搬進(jìn)了賣場(chǎng)，直到經(jīng)過(guò)后期的反復(fù)優(yōu)化，鼎好才理清了思路，逐漸把非IT項(xiàng)目統(tǒng)統(tǒng)都撤出了賣場(chǎng)，只保留了五層鼎好大酒樓和美食廣場(chǎng)。由于海龍和鼎好壟斷了最優(yōu)質(zhì)的大商戶資源，鼎好集中了幾乎所有數(shù)碼品牌的旗艦店，E世界目前最大的難題就是如何吸引來(lái)優(yōu)質(zhì)的商戶資源以及找到自己的優(yōu)勢(shì)定位。

按照專項(xiàng)調(diào)查的數(shù)據(jù)，在E世界入市之前，中關(guān)村商圈內(nèi)最被經(jīng)銷商看好的大型IT賣場(chǎng)依次是鼎好（47%）、海龍（31%），而別的賣場(chǎng)被看好的比例都不超過(guò)10%。這一數(shù)字也驗(yàn)證了筆者以上的判斷。

長(zhǎng)江后浪推前浪，一波更比一波高。機(jī)遇好像更偏愛(ài)后起之秀，所以才吸引著更多的新來(lái)者投入到競(jìng)爭(zhēng)的激流中，使中關(guān)村三年來(lái)的商鋪發(fā)展，呈現(xiàn)出波瀾壯闊、波詭云譎的局面。但正如上文的分析，決定商鋪發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€(gè)重要因素就是自身的規(guī)劃定位和硬件設(shè)施，商鋪的這些自身因素（Self）構(gòu)成了旺鋪長(zhǎng)青的基石。

總之，商鋪市場(chǎng)就像足球場(chǎng)原理一樣，如果參加者數(shù)量適當(dāng)，大家都遵守規(guī)則，這將是一場(chǎng)精彩的比賽。但如果參加者過(guò)多，而場(chǎng)地又有限，將勢(shì)必造成資源爭(zhēng)奪的混戰(zhàn)。在這種背景下，投資者只有把握趨勢(shì)和時(shí)機(jī)，占據(jù)最佳位置，才可能會(huì)在專業(yè)性商業(yè)地產(chǎn)的投資中有所斬獲。