購物中心是一個(gè)綜合體，它不單單是房地產(chǎn)的一種業(yè)態(tài)形式，還是分銷商品的一種方式，也是貢獻(xiàn)地方稅收的一個(gè)主體，或提供工作機(jī)會的主要雇主實(shí)體。從其?生之日起，即二戰(zhàn)和朝鮮戰(zhàn)爭后不久，購物中心就漸漸產(chǎn)生了重要的社會和文化影響，從而在人們的日常生活中扮演著重要的角色。這在美國和加拿大尤為突出。在美國戰(zhàn)后大規(guī)模的郊區(qū)化熱潮(suburban boom)中，購物中心從一開始便得到了極大的發(fā)展，而且非常多元化；其發(fā)展歷程從20世紀(jì) 50、60年代時(shí)，購物中心的特殊地位僅是被消費(fèi)者所意識；到20世紀(jì)晚期，它們已經(jīng)非常普遍，甚至無所不在了。

事實(shí)上，在過去的50年中，購物中心日新月異、蓬勃發(fā)展，在全美已經(jīng)形成了一個(gè)消費(fèi)群體，他們期待從購物中心獲得服務(wù)、便利、價(jià)值和選擇?，F(xiàn)在，?費(fèi)者們已經(jīng)在關(guān)注一個(gè)高度發(fā)達(dá)和成熟的購物中心行業(yè)提供產(chǎn)品和服務(wù)的集中度和多樣性，但他們卻很少思考所有購物中心類型背后的功能和流程。盡管如此，在每一個(gè)社區(qū)，那些最近的封閉式的大型購物中心總是會出現(xiàn)在人們的腦海中，并成為出現(xiàn)率很高的詞匯。這也加深了購物中心在我們社會中的重要地位。

作為一種房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，購物中心是非常獨(dú)特的，因?yàn)樗粌H為消費(fèi)者、零售商及其業(yè)主服務(wù)，也為大量其他的特殊人群服務(wù)。這類人群往往居住在購物中心所在的社區(qū)。社區(qū)服務(wù)由經(jīng)濟(jì)或其它類型的支持所構(gòu)成，許多購物中心因此成為社區(qū)生活的一?組成部分，可以提供從為中學(xué)籌資而建立的洗車服務(wù)到提供應(yīng)急帳篷等服務(wù)，所以說，其功能已經(jīng)超越了自身所提供服務(wù)的總和。

本書試圖為您提供與購物中心相關(guān)的重要領(lǐng)域和涉及方。購物中心有許多種類和特點(diǎn)，這一章節(jié)將介紹一些對大多數(shù)人或所有人而言都比較基本的核心概念。其他章節(jié)將會討論購物中心管理的關(guān)鍵領(lǐng)域的細(xì)節(jié)問題。

零售地產(chǎn)是一個(gè)獨(dú)特的模式

人們常說，零售地產(chǎn)的動態(tài)過程是三維的，而其他地產(chǎn)業(yè)態(tài)是二維的。這種不同是因?yàn)榇蠖鄶?shù)非零售地產(chǎn)業(yè)態(tài)——如寫字樓、公寓和倉庫——都是建立在簡單的出租方-租戶關(guān)系基礎(chǔ)上。而購物中心和其他零售地產(chǎn)業(yè)態(tài)則是基于一種更加復(fù)雜的動態(tài)過程，它既包含以上兩個(gè)方面關(guān)系，也包含與消費(fèi)者的關(guān)系。只有消費(fèi)者光顧租戶的零售店，整個(gè)購物中心才能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，這樣就造成了一個(gè)三方關(guān)系。購物中心必須要找到合適的租戶（或商家）類型，租戶（或商家）要有效地招徠消費(fèi)者，這樣才能支持其商業(yè)計(jì)劃，同時(shí)支付租金。這一系列的額外挑戰(zhàn)就帶來了零售地產(chǎn)的復(fù)雜性。

另外，購物中心的獨(dú)特性還在于，為了應(yīng)對各種各樣的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，其變化和發(fā)展的速度比其他多數(shù)地產(chǎn)業(yè)態(tài)要快。事實(shí)上，購物中心內(nèi)的店鋪及其它構(gòu)成部分在組合上的優(yōu)質(zhì)性決定了其應(yīng)對變化的能力。這種較為復(fù)雜的涉及三方的零售動態(tài)形式需要出租方和商家密切配合，滿足第三方——消費(fèi)者才能獲得成功。購物中心要根據(jù)這三方和購物中心本身類型的不同所產(chǎn)生的需求來挑選工作人員。　購物中心管理的關(guān)鍵利益方

從當(dāng)前大部分購物中心的生命周期來看，其業(yè)務(wù)可以概括為，圍繞著前面提到的三方再加上貸款方的四方關(guān)系來運(yùn)作。貸款?不是單單針對購物中心的。

1. 購物中心業(yè)主或出租方和運(yùn)營者（如果運(yùn)營者不是購物中心的業(yè)主，那么它指日常管理和運(yùn)營購物中心的相關(guān)各方）

2. 租戶（或商家），他們占據(jù)購物中心的空間并支付租金

3. 消費(fèi)者（或購物者），他們光顧購物中心及其中的店鋪

4. 貸款方，他們?yōu)橘徫镏行牡臉I(yè)主修建、購買或投資一家購物中心提供所需的資金

購物中心的絕大部分功能和細(xì)節(jié)都與上述各方有關(guān)。這四方對于同一個(gè)問題的觀點(diǎn)往往各不相同。許多時(shí)候，購物中心的管理作用就是在某一個(gè)特定的問題上，努力達(dá)到相關(guān)利益各方的?衡。例如，如果出租方只把空間租賃給能支付最高租金的商家，那么消費(fèi)者的利益有可能就得不到最大化，因?yàn)榭赡苣抢锞蜎]有他們喜歡去的店鋪了。這種既要滿足購物中心業(yè)主和商家需求，又要滿足消費(fèi)者不斷變化需求的溝通，就要求了一種動態(tài)的平衡。另外，如果這些方面都非常和諧，那么自然而然就很容易滿足貸款方的目標(biāo)了。

不斷找出、理解和滿足消費(fèi)者、商家和出租方不斷變化的需求，是對購物中心的一個(gè)重要挑戰(zhàn)。

下面，對購物中心的介紹將主要集中在介紹與購物中心重要利益方和經(jīng)營情況相關(guān)聯(lián)的不同角色。本章節(jié)將用購物中心的?種角色來描述購物中心的概況：

1、 作為生意場所的購物中心

2、 作為投資的購物中心

3、 作為物業(yè)的購物中心

作為生意場所的購物中心

基本結(jié)構(gòu)和模式

購物中心的基本結(jié)構(gòu)和模式如下：

l 幾乎所有的購物中心都有一個(gè)所在地，由占據(jù)的土地以及一些類型的建筑物組成，租戶和商家們在那里提供商品和/或服務(wù)。

l 支持建筑物所需的土地的精確大小取決于其自然地形、當(dāng)?shù)匾?guī)劃、以確認(rèn)租戶的停車要求、項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況，以及其他相關(guān)因素。

l 租戶占據(jù)和租賃的空間以平方英尺（sf）計(jì)算；購物中心的總租賃空間被稱為可出租面積總額（GLA）。

l 獨(dú)立體，通常是外圍建筑，擁有自己的停車場，被稱為“超額分配”（outparcel）或“墊式”(pads)，或“墊式項(xiàng)目（pad sites)”。

購物中心的所在地以及通路（道路和停車區(qū)域）的意義在于，使消費(fèi)者能夠快速進(jìn)入停車區(qū)，并進(jìn)入購物中心的一個(gè)或更多店鋪。大一點(diǎn)的購物中心通常會有連接周邊公路和購物中心內(nèi)部停車場的駕車進(jìn)入通道；這些通道會有幾個(gè)入口分布在購物中心的周圍。而最大的購物中心的所在地往往會有圍繞該建筑的環(huán)路。一個(gè)直接圍繞建筑?環(huán)路被稱為內(nèi)環(huán)路，而離建筑稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的、往往用來連接停車區(qū)域和駕車進(jìn)入通道的環(huán)路，就是外環(huán)路。一個(gè)購物中心的地形、停車場、道路和建筑的最終設(shè)計(jì)，要考慮如下因素：

l 原始地形

l 由已明確的主力店確定的參數(shù)，如停車場、道路、環(huán)路的規(guī)格

l 當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門確認(rèn)的參數(shù)

l 出租方的目標(biāo)和資源

l 購物中心類型

l 社區(qū)和鄰里的資源

購物中心的類型

購物中心的地點(diǎn)和建筑物的形式，以及其包含的零售店、娛樂設(shè)施和服務(wù)，都會影響購物中心基本型的劃分。區(qū)分這些類型的最根本特點(diǎn)是店鋪的可到達(dá)度——例如，購物者能夠從附近的停車區(qū)域（在一個(gè)非封閉的購物中心）直接進(jìn)入店鋪？還是有一個(gè)供購物者行走的，不擔(dān)心天氣的封閉式非店鋪區(qū)域（在一個(gè)封閉的購物中心里）？

有封閉式非店鋪區(qū)的購物中心被稱為摩爾（malls）。購物者通常把封閉式非店鋪區(qū)域或整個(gè)建筑物稱為摩爾（mall）。行業(yè)術(shù)語中，任何一個(gè)建筑物的非店鋪區(qū)域和外部空間統(tǒng)稱為“公共區(qū)域”。購物中心的店鋪類型的特定屬性會決定了購物中心的租戶基本構(gòu)成（tenant base），或商品組合的店鋪類型，從而總體上決定這?購物中心的類型。

購物中心的定義。下一頁的表格提供了購物中心基本類型的主要區(qū)別，它能夠幫助大家更好地理解。表格中的一些分類，如規(guī)模、主力店的數(shù)量和商圈（trade area）應(yīng)該是每個(gè)購物中心類型的“典型”要素。這些要素并不意味著包含了每一個(gè)購物中心的經(jīng)營特征。決定購物中心分類的主要因素是其商品定位（經(jīng)營的商品及服務(wù)類型）和規(guī)模，這是一個(gè)總體的原則。精確地區(qū)分每一個(gè)購物中心是不太可能的。一個(gè)混合式的購物中心可能會把兩個(gè)或更多類型的特點(diǎn)結(jié)合在一起。有的購物中心的情況極其特殊，根本無法歸為表格中的哪一類。還有一些類型在表格中沒有單獨(dú)列出來，它們毫無疑問也是這個(gè)行業(yè)的組成部分。