自1993年以來，對(duì)購物中心所有權(quán)的公共擁有者的增加，給關(guān)鍵利益方原本平衡的和諧帶來了一些重要的微小變化，因?yàn)檫@種方式通過在公共市場上融資，降了對(duì)貸方的資本需求。隨著REITs收購越來越多的物業(yè)（properties），越來越多的業(yè)主開始自己管理其擁有的購物中心，從而降低了對(duì)專門為業(yè)主管理物業(yè)的公司的需求。隨著公共所有權(quán)的出現(xiàn)使購物中心或其現(xiàn)場管理產(chǎn)生了一些變化，給像REITs一樣運(yùn)營的公司增加了復(fù)雜性。

許多機(jī)構(gòu)業(yè)主（institutional owners）——通常由信托責(zé)任的第三方顧問機(jī)構(gòu)支持——一直還在運(yùn)營他們的書籍購物中心資產(chǎn)，因?yàn)樗麄冊(cè)?0世紀(jì)80年代中期的 “go-go”時(shí)期明顯地支付過多。

當(dāng)今REIT時(shí)代的高回報(bào)鼓勵(lì)著不少機(jī)構(gòu)業(yè)主出售其購物中心資產(chǎn),因?yàn)殡S著資本化比率的下降，資產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)上升到了過去十年中的最高值。在度過了最近最具挑戰(zhàn)性的年月后， 大多數(shù)機(jī)構(gòu)業(yè)主都更傾向于以REIT股權(quán)的形式而非直接擁有資產(chǎn)的方式來獲得購物中心的所有權(quán)。理論上講，這種股票的流動(dòng)性要比實(shí)際資產(chǎn)大得多。無論如何，購物中心——以及其它的房地產(chǎn)資產(chǎn)——以股票的方式被大量的出售和收購，在歷史上都是獨(dú)一無二的。目前的REIT將可能產(chǎn)生如下情況：

雖然不論是現(xiàn)在還是未來總是會(huì)有一些私人擁有購物中心的所有權(quán)，但是大部分資產(chǎn)都會(huì)被賣給REITs；這并不僅是由于之前提到的原因，而且還因?yàn)镽EITs也需要這些資產(chǎn)以保持其增長率，尤其是當(dāng)它們不斷壯大的時(shí)候。

雖然一些機(jī)構(gòu)業(yè)主（institutional owners）將會(huì)繼續(xù)尋求直接所有權(quán)，但是大多數(shù)機(jī)構(gòu)業(yè)主（institutional owners）可能不會(huì)這樣做。

綜上所述，近來REITs的極大增長已經(jīng)把購物中心的屬性變成了投資。歷史上大部分投資者看起來更傾向于通過REITs而非直接擁有購物中心來進(jìn)行投資。購物中心發(fā)展趨勢(shì)的第二個(gè)影響是，降低了長期以來對(duì)通過現(xiàn)金流來提升價(jià)值以滿足公共市場需求的關(guān)注。REIT時(shí)代已經(jīng)把重要的關(guān)注點(diǎn)放在了對(duì)現(xiàn)有購物中心的再開發(fā)上了。資產(chǎn)與組合（portfolio）管理

隨著養(yǎng)老金基金和其他機(jī)構(gòu)業(yè)主（institutional owners）吸收了如此多購物中心和其它形式的房地產(chǎn)，資產(chǎn)管理的概念在購物中心業(yè)就顯得越來越重要。資產(chǎn)管理通過對(duì)資產(chǎn)的監(jiān)管實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化和所有者的目標(biāo)。與機(jī)構(gòu)業(yè)主一起，資產(chǎn)管理已經(jīng)成為購物中心運(yùn)營者和所有權(quán)之間的紐帶，努力實(shí)現(xiàn)為一種資產(chǎn)或一組資產(chǎn)所設(shè)立的收益目標(biāo)。

在過去差不多十年中，機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理經(jīng)理(institutional asset managers)一直在努力學(xué)習(xí)購物中心管理和運(yùn)營的諸多環(huán)節(jié)。很多時(shí)候，資產(chǎn)經(jīng)理必須要決定是否采取購物中心運(yùn)營者建議的某一項(xiàng)特定措施。當(dāng)未決的措施可能對(duì)購物中心有利，而與購物中心所有者的某些具體目標(biāo)有沖突時(shí)，就會(huì)給資產(chǎn)經(jīng)理們?cè)跊Q策上帶來挑戰(zhàn)。購物中心的運(yùn)營者和資產(chǎn)經(jīng)理必須一同解決這個(gè)問題。通常情況下，雙方越了解對(duì)方的目標(biāo)，就越可能謹(jǐn)慎行事。

資產(chǎn)經(jīng)理通常以長遠(yuǎn)眼光對(duì)待購物中心的大多數(shù)決策?；蛘哒f，REITs正在改變著過程。作為上市公司的REITs運(yùn)用內(nèi)部的資產(chǎn)經(jīng)理們的努力，實(shí)現(xiàn)與機(jī)構(gòu)業(yè)主同樣的目的。因?yàn)槠浣鹑诮Y(jié)構(gòu)、稅收和收入等原因，REITs不大可能出售物業(yè)。因此，無論是短線還是長線考慮，資產(chǎn)經(jīng)理們都對(duì)物業(yè)運(yùn)營過程中的各個(gè)階段的監(jiān)管起著非常關(guān)鍵的作用。

概括起來，資產(chǎn)和組合管理的重要角色經(jīng)機(jī)構(gòu)業(yè)主（institutional owners）的投資目標(biāo)而起源，并正?過渡到公共市場上的REITs，因REITs自身的結(jié)構(gòu)和目標(biāo)中也有著類似的資產(chǎn)管理功能。

作為物業(yè)的購物中心

歸根結(jié)底，購物中心管理的作用就是為了將物業(yè)的產(chǎn)能最大化。購物中心演進(jìn)過程中的諸多關(guān)鍵方——最重要的是消費(fèi)者，以及商家和業(yè)主——可以給購物中心注入很多活力，有時(shí)可能令人暈眩，但決不會(huì)令人無趣！

提升購物中心的經(jīng)營水平通常需要長期的團(tuán)隊(duì)合作；需要有執(zhí)行戰(zhàn)略計(jì)劃的承諾，這個(gè)戰(zhàn)略計(jì)劃需要經(jīng)過深思熟慮和仔細(xì)研究的；還需要有堅(jiān)持不懈的努力。從保險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理，到現(xiàn)場和辦公室管理，到各種各樣的法律和其它?持，這些方面的很多原則對(duì)購物中心成功運(yùn)營起著支持作用，但要結(jié)合實(shí)際靈活運(yùn)用。后面的章節(jié)將一一講述這些話題。

在牢記購物中心三方面的復(fù)雜關(guān)系同時(shí)，還要時(shí)刻緊盯住消費(fèi)者，這一點(diǎn)是非常重要的。對(duì)于大多數(shù)購物中心的駐場員工來說，常常很容易過一段時(shí)間就忽視了消費(fèi)者。后退一步，保證總經(jīng)理或市場經(jīng)理能夠從消費(fèi)者的角度考慮每一個(gè)情況，既具有挑戰(zhàn)性， 又會(huì)使購物中心最終受益。很多情況下，購物中心的管理需要萬事皆通，因?yàn)榭偸怯泻芏鄸|西需要了解和評(píng)判。然而，要想知道很多領(lǐng)域的很多東西，就要比知道很多領(lǐng)域的一點(diǎn)東西付出更多的努力。在當(dāng)今環(huán)境下，像互聯(lián)網(wǎng)這樣的資源輔助了人們獲取有價(jià)值信息的能力，而這在以前是做不到的。讀者們也許能通過報(bào)紙得到有價(jià)值的有關(guān)消費(fèi)者趨勢(shì)的信息，也可能被復(fù)雜的市場研究報(bào)告所吞沒。

在典型的商業(yè)模式里，只有三種方式能提高利潤：提高收入，減少成本，或者兩者同時(shí)實(shí)現(xiàn)。在購物中心行業(yè)，不斷增長的銷售額通常會(huì)帶來租金上漲，以及商家和消費(fèi)者忠誠度提高。從一定程度上說，這既是購物中心的藝術(shù)，也是購物中心的科學(xué)。有時(shí)候，基于一份可靠研究的直覺和預(yù)感就能帶來成功。而有時(shí)候，嚴(yán)格遵守一些經(jīng)典的規(guī)則又是非常關(guān)鍵的，比如項(xiàng)目所在地的交通參數(shù)。

沒有一本書或一種經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌驇韺毜淙?yīng)對(duì)成功運(yùn)營購物中心過程中所面對(duì)的挑戰(zhàn)和興奮。但是，本書的作者們還是付出了艱苦的努力，收集了盡可能多的成功運(yùn)營購物中心所需的信息，大家將會(huì)在本書后面的章節(jié)中一一讀到。

推薦讀物

Altoon, Ronald A., FAIA. 《國際購物中心建筑：細(xì)節(jié)、概念與項(xiàng)目》(International Shopping Center Architecture: Details, Concepts and Projects)。紐約：國際購物中心協(xié)會(huì)，1996.

《ICSC購物中心基礎(chǔ)系列精華》(ICSC Keys to Shopping Center Fundamentals Series)。紐約：國際購物中心協(xié)會(huì)，1996。

《ICSC購物中心管理系列精華》(ICSC Keys to Shopping Center Fundamentals Series)。紐約：國際購物中心協(xié)會(huì)，1992。

《今日購物中心》(Shopping Centers Today)。月刊。紐約：國際購物中心協(xié)會(huì)。

《贏在購物中心設(shè)計(jì)1998》(Winning Shopping Center Designs 1998)。紐約：國際購物中心協(xié)會(huì)，1998。