自1993年以來，對購物中心所有權(quán)的公共擁有者的增加，給關(guān)鍵利益方原本平衡的和諧帶來了一些重要的微小變化，因為這種方式通過在公共市場上融資，降了對貸方的資本需求。隨著REITs收購越來越多的物業(yè)（properties），越來越多的業(yè)主開始自己管理其擁有的購物中心，從而降低了對專門為業(yè)主管理物業(yè)的公司的需求。隨著公共所有權(quán)的出現(xiàn)使購物中心或其現(xiàn)場管理產(chǎn)生了一些變化，給像REITs一樣運營的公司增加了復(fù)雜性。

許多機構(gòu)業(yè)主（institutional owners）——通常由信托責(zé)任的第三方顧問機構(gòu)支持——一直還在運營他們的書籍購物中心資產(chǎn)，因為他們在20世紀(jì)80年代中期的 “go-go”時期明顯地支付過多。

當(dāng)今REIT時代的高回報鼓勵著不少機構(gòu)業(yè)主出售其購物中心資產(chǎn),因為隨著資本化比率的下降，資產(chǎn)價值已經(jīng)上升到了過去十年中的最高值。在度過了最近最具挑戰(zhàn)性的年月后， 大多數(shù)機構(gòu)業(yè)主都更傾向于以REIT股權(quán)的形式而非直接擁有資產(chǎn)的方式來獲得購物中心的所有權(quán)。理論上講，這種股票的流動性要比實際資產(chǎn)大得多。無論如何，購物中心——以及其它的房地產(chǎn)資產(chǎn)——以股票的方式被大量的出售和收購，在歷史上都是獨一無二的。目前的REIT將可能產(chǎn)生如下情況：

雖然不論是現(xiàn)在還是未來總是會有一些私人擁有購物中心的所有權(quán)，但是大部分資產(chǎn)都會被賣給REITs；這并不僅是由于之前提到的原因，而且還因為REITs也需要這些資產(chǎn)以保持其增長率，尤其是當(dāng)它們不斷壯大的時候。

雖然一些機構(gòu)業(yè)主（institutional owners）將會繼續(xù)尋求直接所有權(quán)，但是大多數(shù)機構(gòu)業(yè)主（institutional owners）可能不會這樣做。

綜上所述，近來REITs的極大增長已經(jīng)把購物中心的屬性變成了投資。歷史上大部分投資者看起來更傾向于通過REITs而非直接擁有購物中心來進(jìn)行投資。購物中心發(fā)展趨勢的第二個影響是，降低了長期以來對通過現(xiàn)金流來提升價值以滿足公共市場需求的關(guān)注。REIT時代已經(jīng)把重要的關(guān)注點放在了對現(xiàn)有購物中心的再開發(fā)上了。資產(chǎn)與組合（portfolio）管理

隨著養(yǎng)老金基金和其他機構(gòu)業(yè)主（institutional owners）吸收了如此多購物中心和其它形式的房地產(chǎn)，資產(chǎn)管理的概念在購物中心業(yè)就顯得越來越重要。資產(chǎn)管理通過對資產(chǎn)的監(jiān)管實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化和所有者的目標(biāo)。與機構(gòu)業(yè)主一起，資產(chǎn)管理已經(jīng)成為購物中心運營者和所有權(quán)之間的紐帶，努力實現(xiàn)為一種資產(chǎn)或一組資產(chǎn)所設(shè)立的收益目標(biāo)。

在過去差不多十年中，機構(gòu)資產(chǎn)管理經(jīng)理(institutional asset managers)一直在努力學(xué)習(xí)購物中心管理和運營的諸多環(huán)節(jié)。很多時候，資產(chǎn)經(jīng)理必須要決定是否采取購物中心運營者建議的某一項特定措施。當(dāng)未決的措施可能對購物中心有利，而與購物中心所有者的某些具體目標(biāo)有沖突時，就會給資產(chǎn)經(jīng)理們在決策上帶來挑戰(zhàn)。購物中心的運營者和資產(chǎn)經(jīng)理必須一同解決這個問題。通常情況下，雙方越了解對方的目標(biāo)，就越可能謹(jǐn)慎行事。

資產(chǎn)經(jīng)理通常以長遠(yuǎn)眼光對待購物中心的大多數(shù)決策?；蛘哒f，REITs正在改變著過程。作為上市公司的REITs運用內(nèi)部的資產(chǎn)經(jīng)理們的努力，實現(xiàn)與機構(gòu)業(yè)主同樣的目的。因為其金融結(jié)構(gòu)、稅收和收入等原因，REITs不大可能出售物業(yè)。因此，無論是短線還是長線考慮，資產(chǎn)經(jīng)理們都對物業(yè)運營過程中的各個階段的監(jiān)管起著非常關(guān)鍵的作用。

概括起來，資產(chǎn)和組合管理的重要角色經(jīng)機構(gòu)業(yè)主（institutional owners）的投資目標(biāo)而起源，并正?過渡到公共市場上的REITs，因REITs自身的結(jié)構(gòu)和目標(biāo)中也有著類似的資產(chǎn)管理功能。

作為物業(yè)的購物中心

歸根結(jié)底，購物中心管理的作用就是為了將物業(yè)的產(chǎn)能最大化。購物中心演進(jìn)過程中的諸多關(guān)鍵方——最重要的是消費者，以及商家和業(yè)主——可以給購物中心注入很多活力，有時可能令人暈眩，但決不會令人無趣！

提升購物中心的經(jīng)營水平通常需要長期的團隊合作；需要有執(zhí)行戰(zhàn)略計劃的承諾，這個戰(zhàn)略計劃需要經(jīng)過深思熟慮和仔細(xì)研究的；還需要有堅持不懈的努力。從保險和風(fēng)險管理，到現(xiàn)場和辦公室管理，到各種各樣的法律和其它?持，這些方面的很多原則對購物中心成功運營起著支持作用，但要結(jié)合實際靈活運用。后面的章節(jié)將一一講述這些話題。

在牢記購物中心三方面的復(fù)雜關(guān)系同時，還要時刻緊盯住消費者，這一點是非常重要的。對于大多數(shù)購物中心的駐場員工來說，常常很容易過一段時間就忽視了消費者。后退一步，保證總經(jīng)理或市場經(jīng)理能夠從消費者的角度考慮每一個情況，既具有挑戰(zhàn)性， 又會使購物中心最終受益。很多情況下，購物中心的管理需要萬事皆通，因為總是有很多東西需要了解和評判。然而，要想知道很多領(lǐng)域的很多東西，就要比知道很多領(lǐng)域的一點東西付出更多的努力。在當(dāng)今環(huán)境下，像互聯(lián)網(wǎng)這樣的資源輔助了人們獲取有價值信息的能力，而這在以前是做不到的。讀者們也許能通過報紙得到有價值的有關(guān)消費者趨勢的信息，也可能被復(fù)雜的市場研究報告所吞沒。

在典型的商業(yè)模式里，只有三種方式能提高利潤：提高收入，減少成本，或者兩者同時實現(xiàn)。在購物中心行業(yè)，不斷增長的銷售額通常會帶來租金上漲，以及商家和消費者忠誠度提高。從一定程度上說，這既是購物中心的藝術(shù)，也是購物中心的科學(xué)。有時候，基于一份可靠研究的直覺和預(yù)感就能帶來成功。而有時候，嚴(yán)格遵守一些經(jīng)典的規(guī)則又是非常關(guān)鍵的，比如項目所在地的交通參數(shù)。

沒有一本書或一種經(jīng)驗?zāi)軌驇韺毜淙?yīng)對成功運營購物中心過程中所面對的挑戰(zhàn)和興奮。但是，本書的作者們還是付出了艱苦的努力，收集了盡可能多的成功運營購物中心所需的信息，大家將會在本書后面的章節(jié)中一一讀到。

推薦讀物

Altoon, Ronald A., FAIA. 《國際購物中心建筑：細(xì)節(jié)、概念與項目》(International Shopping Center Architecture: Details, Concepts and Projects)。紐約：國際購物中心協(xié)會，1996.

《ICSC購物中心基礎(chǔ)系列精華》(ICSC Keys to Shopping Center Fundamentals Series)。紐約：國際購物中心協(xié)會，1996。

《ICSC購物中心管理系列精華》(ICSC Keys to Shopping Center Fundamentals Series)。紐約：國際購物中心協(xié)會，1992。

《今日購物中心》(Shopping Centers Today)。月刊。紐約：國際購物中心協(xié)會。

《贏在購物中心設(shè)計1998》(Winning Shopping Center Designs 1998)。紐約：國際購物中心協(xié)會，1998。