規(guī)模有關(guān)系嗎？

考慮到回報(bào),規(guī)模當(dāng)然是有關(guān)系的。除此而外，回報(bào)的時(shí)間框架也同樣重要。隨著未來大部分回報(bào)(bulk of return)進(jìn)一步發(fā)生，險(xiǎn)也就非常值得關(guān)注了。對(duì)下一年的預(yù)算做出預(yù)測(cè)是不容易的，就更別說未來幾年的預(yù)算報(bào)表(pro forma)了。在計(jì)算TVM時(shí)，舉例來說，如果未來五年的現(xiàn)金流在兩種情況下一樣，但是其中一種情況會(huì)有更快的回報(bào)，TVM就會(huì)反映出一個(gè)更高的回報(bào)（自然是對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行再投資）。因此，與TVM 的回報(bào)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)考慮就是確定是否要花太久的時(shí)間得到回報(bào)，這一點(diǎn)是能減少風(fēng)險(xiǎn)所帶來的影響，并且是一定要被考慮到的。大多數(shù)情況下，與長期的較高回報(bào)相比，一種短期的較低回報(bào)還是被優(yōu)先考慮的。

信用審核

價(jià)值提升的第一個(gè)步驟就是把購物中心的空間租賃出去。你會(huì)鎖定誰作為租賃目標(biāo)？未來的租戶是否在租戶組合之中？租戶是否有信用？是否是全國性的租戶？房東是否認(rèn)可租戶？租戶是否會(huì)違背現(xiàn)有的排他性情況？

信用審核的真實(shí)意圖是決定引入一家租戶的風(fēng)險(xiǎn)是否值得，并降低破產(chǎn)的可能性。有必要指出，如果一個(gè)租戶近來曾經(jīng)破產(chǎn)以重組業(yè)務(wù)，就和不少百貨商場(chǎng)和全國性的租戶一樣，那么它也可能再一次破產(chǎn)以）清算其業(yè)務(wù)。因此，一個(gè)租戶近來破產(chǎn)的事實(shí)并不能防止其陷入進(jìn)一步的財(cái)務(wù)困難。

租戶的財(cái)務(wù)穩(wěn)定狀況是了解其未來業(yè)務(wù)情況和靈活應(yīng)對(duì)消費(fèi)者需求能力的一個(gè)依據(jù)。請(qǐng)記?。耗闾幵跇I(yè)主與租戶的長期關(guān)系之中，這種財(cái)務(wù)上的聯(lián)姻將決定物業(yè)能否根據(jù)業(yè)主的期望而運(yùn)轉(zhuǎn)。

誰是租戶？

有時(shí)侯，你很難找到租戶。但是即便這樣，你也需要進(jìn)行信用審核。大多數(shù)情況下，你將可以了解到潛在租戶的信用情況、賬款歷史、一些公共信息（如破產(chǎn)、留置、公共檔案、政府稅收等）、付款條件(terms of payment)、信用咨詢數(shù)量(number of inquiries of credit)、不良行為，以及最重要的，被逐出的歷史(evictions)。有時(shí)侯，信用機(jī)構(gòu)只能在一個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)對(duì)租戶進(jìn)行信用審核。你將需要租戶的名稱、商業(yè)名稱（以什么名稱從事業(yè)務(wù)，或叫dba,經(jīng)營名稱)、地址和附屬公司等。如果是一家公共機(jī)構(gòu)，這些方面的信息將比私有公司或家族式公司更多。

來源和合法性

有不少可以選擇的信用機(jī)構(gòu)。大多數(shù)大型的租戶數(shù)據(jù)庫都是非?？煽康?，但是過去幾年也出現(xiàn)了一些不準(zhǔn)確的信息。了解這些報(bào)告的信息是否準(zhǔn)確是非常重要的。最好是使用那些有信譽(yù)的信用機(jī)構(gòu)，然而即使是他們也可能存在錯(cuò)誤。

有一些披露法律(disclosure laws)規(guī)定了你應(yīng)當(dāng)如何使用信用報(bào)告。過去，一些信用機(jī)構(gòu)也犯過錯(cuò)誤，報(bào)告過公司的錯(cuò)誤信用等級(jí)。有時(shí)侯,如果信用機(jī)構(gòu)不能通過調(diào)查得到公司的確切信息?他們就會(huì)留下一些錯(cuò)誤的信息。當(dāng)對(duì)曾出現(xiàn)錯(cuò)誤的公司進(jìn)行信用報(bào)告審查時(shí)，這家公司就會(huì)被迫澄清自身信息，并提供以前無法得到的內(nèi)容。

已經(jīng)有相關(guān)立法出臺(tái)以防止這種事情的出現(xiàn)，這主要是通過允許對(duì)信用報(bào)告提出質(zhì)疑來實(shí)現(xiàn)的。有些時(shí)候，如果一家潛在租戶由于其信用報(bào)告而被拒絕，該租戶將得到這份報(bào)告的復(fù)印件，并可以向信用機(jī)構(gòu)提出質(zhì)疑。

另外，請(qǐng)要求信用機(jī)構(gòu)向你提供所在區(qū)域的報(bào)告要求。

影響

是否有租戶對(duì)財(cái)務(wù)的影響是顯而易見的。而租戶會(huì)以何種程度影響購物中心的價(jià)值，這是不明顯的。大多數(shù)情況下，估價(jià)師(appraisers)和貸款人(lenders)都在尋找全國性的信用租戶。這些租戶往往營業(yè)狀況良好，擁有比平均情況更好的信用水平，并在全國運(yùn)作連鎖店。估價(jià)師(appraisers)和貸款人不會(huì)對(duì)這些租戶的租金進(jìn)行打折，從而維持了購物中心的價(jià)值。在另一些情況下，貸款人會(huì)將家族性租戶(mom-and-pop)支付的租金打折扣，這將降低凈運(yùn)營收入和購物中心的價(jià)值。（見第8頁“收入資本化”）

租金

最低租金

一般情況下，最低租金——以每平方英尺計(jì)算的基本租金——是最關(guān)鍵的租金，是購物中心價(jià)值的基礎(chǔ)。這種租金水平是與其他租金和給予的讓步(concession)相?的。大多數(shù)業(yè)主和機(jī)構(gòu)都把它僅僅視為整個(gè)購物中心財(cái)務(wù)狀況的一個(gè)部分。由于一些失職現(xiàn)象(delinquency)，原定的(scheduled)租金有時(shí)侯可能誤導(dǎo)人們。這就是為什么你擁有非反悔證明（estoppel certificate），從而租戶和房東可以再次確認(rèn)該租賃是完整的，并且租金已付。

比率租金

比率租金，是指在最低租金之外，按照租戶年度總銷售額（超過一個(gè)提前約定的水平時(shí)）的百分比交納的租金。這種租金在租賃領(lǐng)域里是有爭議的，主要基于兩個(gè)方面原因。第一，許多租戶不知道以多少比率的租金比較合適。第二也是最重要的，那些知道多少比?的租金合適的租戶不能達(dá)到要求交納比率租金的銷售水平。

大多數(shù)情況下，購買方/保險(xiǎn)商并不把比率租金作為價(jià)值提升的一部分，因?yàn)槟悴荒芤恢狈€(wěn)定地依賴這個(gè)部分。因此，比率租金占比較高的購物中心，可能希望在租賃中爭取將75%的比率租金轉(zhuǎn)化為最低租金。他們會(huì)有一個(gè)自動(dòng)計(jì)算的機(jī)制,將比率租金轉(zhuǎn)化為最低租金的增加額，從而就不會(huì)在估價(jià)時(shí)(valuation)被打折扣。

購物中心可能也希望在與租戶的租賃關(guān)系中建立一項(xiàng)逐出條款(kick-out clause)，即如果租戶不能達(dá)到一定的銷售水平和比率租金，購物中心就有選擇權(quán)終止該租賃關(guān)系。在此種情況下，租戶可能就需要增加最低租金以彌補(bǔ)未實(shí)現(xiàn)的銷售額。

三重租賃（Triple Nets）

三重租賃是指公共區(qū)域維修、物業(yè)稅和保險(xiǎn)費(fèi)用，這些都是你的可回收 (recoverable)支出。如果你的租金中包含三項(xiàng)中的任意一項(xiàng)，那么這就比三重租賃少。一個(gè)總包租賃(gross lease)將包含其中的所有三項(xiàng)費(fèi)用。單一凈租賃或修改的總包租賃可能在租金中包含物業(yè)稅和保險(xiǎn)。雙重凈租賃通常包含物業(yè)稅。雖然租金中包含自動(dòng)遞增條款，但是合同中也可能會(huì)還有相關(guān)條款以用于支付一些成本的增加。

一般情況下，帶狀購物中心的三重租賃是以總可租賃面積（GLA）為基礎(chǔ)計(jì)算的，通常將購物中心中所有空間作為分母，將租戶的空間作為分子，計(jì)算租戶的現(xiàn)有份額。在大多數(shù)購物中心，三重費(fèi)用首先會(huì)減去百貨商店的那部分，然后在一些類別（封閉式購物中心、停車場(chǎng)、食品區(qū)等）中按比例分?jǐn)傎M(fèi)用。在購物中心按比例分?jǐn)傎M(fèi)用時(shí)，可使用一個(gè)季度之初的出租情況（occupancy）。這常常是很滑稽的，因?yàn)樵S多租戶在租賃面積和使用類型的限制上討價(jià)還價(jià)。另一些租戶在費(fèi)用的漲幅上爭取到一個(gè)上限，尤其是在購物中心銷售額方面，這就會(huì)極大地提高物業(yè)稅。這些會(huì)影響租賃的因素被稱為額外支出（slippage)。?外支出就是業(yè)主需要支付的額外費(fèi)用的總和，如三重費(fèi)用，以及/或租戶維修費(fèi)，因?yàn)樵谝欢ㄇ闆r下會(huì)給予租戶一些優(yōu)惠的租賃條件。換句話說，例如，給予租戶的上限條件是公共區(qū)域維護(hù)費(fèi)用每平方英尺0.32美元，而實(shí)際上該費(fèi)用應(yīng)為0.45美元，那么業(yè)主就需要自己承擔(dān)每平方英尺0.13美元的費(fèi)用。一段時(shí)間之后這種情況會(huì)增多,尤其是當(dāng)大的租戶協(xié)商要求把這些條件寫入租賃合約當(dāng)中時(shí)。額外支出會(huì)減少凈運(yùn)營收入（NOI），從而減少物業(yè)的價(jià)值。在談判讓步時(shí)，記住這些因素的影響是非常重要的。