分期償付裝修費(fèi)用(Amortized Improvements)

一般行規(guī)是在租賃的最初階段分期償付裝修費(fèi)用。而在選擇期（option period）應(yīng)當(dāng)如何呢？選擇期（option period）是租賃的延伸，這是租戶(hù)單方的權(quán)利。這給予租戶(hù)掌握租賃空間方面的權(quán)利，也有可能并沒(méi)有行使這個(gè)延伸的時(shí)期。因此，在這個(gè)時(shí)期不太能夠確定購(gòu) 物中心能否收取到分期償付裝修費(fèi)用。更重要的是，從財(cái)務(wù)上說(shuō)，是不是在初始階段收取費(fèi)用，比預(yù)計(jì)在延續(xù)時(shí)期回收費(fèi)用更合理呢？如果提前終止合同，未付清的裝修費(fèi)用和租賃傭金通常是包含在終止費(fèi)用之中的。許多時(shí)候，購(gòu)物中心可以使用費(fèi)用的10%作為其財(cái)務(wù)成本來(lái)分期償付裝修費(fèi)用。當(dāng)然，這個(gè)數(shù)字在通貨膨脹時(shí)期也會(huì)隨之上升。

市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)基金（商人協(xié)會(huì)基金）

這筆基金主?是建立在租賃的平方英尺數(shù)之上的。隨著這個(gè)數(shù)目的增加，總額會(huì)降低。換句話(huà)說(shuō)，占據(jù)1,000平方英尺的租戶(hù)可能會(huì)交納每平方英尺0.5美元，而超出的1,500平方英尺的該項(xiàng)費(fèi)用可能就會(huì)降低到0.45。百貨商店往往會(huì)爭(zhēng)取在保持在商人協(xié)會(huì)的投票成員數(shù)不變的情況下，不付或者用代金券（token）抵消一些費(fèi)用。

一般情況下，業(yè)主會(huì)根據(jù)預(yù)先設(shè)定的最高值，交納總收取基金的25%。

廣告費(fèi)用

這項(xiàng)費(fèi)用是購(gòu)物中心的市場(chǎng)經(jīng)理劃撥出來(lái)、由每一個(gè)租戶(hù)交納的結(jié)構(gòu)性廣告推廣費(fèi)用。它將包括宣傳小報(bào)、插頁(yè)和季節(jié)性推廣活動(dòng)。有些時(shí)候，租戶(hù)在他們的銷(xiāo)售旺季進(jìn)行廣告宣傳、散發(fā)年度廣告要比單純按照四個(gè)季節(jié)推廣更有效果。由于廣告是大宗購(gòu)買(mǎi)的，因此價(jià)格會(huì)比單個(gè)租戶(hù)的價(jià)格好得多。

同樣，業(yè)主可能也會(huì)在有上限的情況下，交納總收取基金的25%。

有效租金

這是代表你的業(yè)主獲得的租金，包括最低租金和比率租金。這很有意思，因?yàn)槟惚仨殰p去所有你或租賃經(jīng)紀(jì)方為了吸引租戶(hù)而提供的所有讓步條件。免收租金期（僅僅CAM的）、傭金獎(jiǎng)勵(lì)、延長(zhǎng)的建筑/設(shè)備裝備期（所有租金）、租賃區(qū)裝修、CAM屋頂處理、作為分子用于計(jì)算CAM的地板面積，以及其他讓步條款，它們的影響都可能是非?大的。

租賃期的最低租金-(讓步條件，免收租金期，租賃區(qū)裝修(TIs)，CAM的上限等)?期限=有效租金

最后，你將這個(gè)數(shù)字除以平方英尺數(shù)，就得到每平方英尺的有效租金。

有效租金?平方英尺數(shù)=每平方英尺的有效租金　財(cái)務(wù)報(bào)表(Financial Statements)

目的

財(cái)務(wù)報(bào)表的目的是什么呢？財(cái)務(wù)報(bào)表主要是用于在一個(gè)會(huì)計(jì)期間末期決定該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)情況。它會(huì)顯示出收入與支出、資產(chǎn)與負(fù)債、以及股本回報(bào)率的關(guān)系。換句話(huà)說(shuō)，財(cái)務(wù)報(bào)表將告訴你，這個(gè)項(xiàng)目是否在現(xiàn)實(shí)中產(chǎn)生了預(yù)期的回報(bào)。不幸的是，同樣也需要一份財(cái)務(wù)報(bào)表的分析說(shuō)明，來(lái)決定投資的確切性質(zhì)以及在那個(gè)時(shí)間點(diǎn)上被認(rèn)為的獲利能力。

相關(guān)收入與支出。 有許多查看收入和支出的方法。最常見(jiàn)的是支出收入比，它能描述該項(xiàng)目的效率和實(shí)際利潤(rùn)。利潤(rùn)是收入中除去運(yùn)營(yíng)支出的部分，也就是凈運(yùn)營(yíng)收入。凈運(yùn)營(yíng)收入除以收入，就得到一個(gè)利潤(rùn)率。凈運(yùn)營(yíng)收入減去還本付息（debt service）和資本支出（capital expenses），就得到凈現(xiàn)金流。凈現(xiàn)金流?定著這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的底線(xiàn)。

投資和管理的分析方法。財(cái)務(wù)報(bào)表只是決定一個(gè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)適當(dāng)性的開(kāi)始。不幸的是，太多的投資者只看看財(cái)務(wù)報(bào)表，而不考慮導(dǎo)致這個(gè)項(xiàng)目成功的其他方面。這是因?yàn)樨?cái)務(wù)報(bào)表是項(xiàng)目的一個(gè)數(shù)量化的因素。決定一個(gè)項(xiàng)目可行性的其他方面經(jīng)常是非常主觀(guān)的。

財(cái)務(wù)報(bào)表的準(zhǔn)備——計(jì)時(shí)差異

由于投資者的要求不同，你涉及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表的實(shí)際準(zhǔn)備工作可能也不同。下面是兩種主要的處理方法。

收付實(shí)現(xiàn)制會(huì)計(jì)。收付實(shí)現(xiàn)制會(huì)計(jì)考慮收到和/或支出現(xiàn)金時(shí)的收入和支出。換句話(huà)說(shuō)，這種會(huì)計(jì)方法是以“錢(qián)進(jìn)錢(qián)出”為基?的。這種基本的方法被大部分房地產(chǎn)管理公司使用。

權(quán)責(zé)發(fā)生制會(huì)計(jì)。它考慮掙得的總收入(revenue)和可發(fā)生的支出。即使現(xiàn)金還沒(méi)有得到或支出，這些交易也都在每一個(gè)會(huì)計(jì)期間末期被記錄下來(lái)。這就在每一個(gè)會(huì)計(jì)期間末期提供了一幅更加準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)狀況圖。在這個(gè)報(bào)表中，期望從租戶(hù)那里得到的收入會(huì)被計(jì)為應(yīng)收賬款，表示這筆收入將被收取。在支出上，你將包括支出的調(diào)整，包括將會(huì)不斷發(fā)生的費(fèi)用（如設(shè)備、清潔、安保等），或在購(gòu)買(mǎi)訂單之后支付的費(fèi)用(expended through purchase orders)，這些都被計(jì)為應(yīng)付賬款，將需要開(kāi)具發(fā)票和被支付出去。

財(cái)務(wù)報(bào)表的一般組成部分

資產(chǎn)負(fù)債表(balance sheet)。資產(chǎn)負(fù)債表是在一個(gè)會(huì)計(jì)期間末期顯示項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況的陳述報(bào)表，包括：

? 資產(chǎn)（現(xiàn)金和應(yīng)收賬款）

? 負(fù)債（貸款和應(yīng)付賬款）?？赡苁嵌唐冢ㄒ荒暌韵拢┗蜷L(zhǎng)期的

? 股東權(quán)益（風(fēng)險(xiǎn)資本和股票）

它顯示的是運(yùn)營(yíng)狀況的凈效應(yīng)，也是反映預(yù)付租金和保證金（security deposits）的地方。

資產(chǎn)、負(fù)債與股東權(quán)益的關(guān)系對(duì)于計(jì)算一些財(cái)務(wù)比例是非常重要的，通過(guò)這些比例可以反映該公司相對(duì)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)而言的行業(yè)地位。最常見(jiàn)的償債能力比率(solvency ratio)如下：

速動(dòng)比率=(現(xiàn)金+應(yīng)收賬款)/流動(dòng)負(fù)債

這顯示可以用來(lái)償付現(xiàn)有負(fù)債的流動(dòng)資產(chǎn)。

流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)債務(wù)

這體現(xiàn)了能夠彌補(bǔ)流動(dòng)資產(chǎn)減少的安全系數(shù)。(This measures the margin of safety to cover a reduction in current assets.)

注釋?zhuān)毫鲃?dòng)比率表示企業(yè)每一元流動(dòng)負(fù)債有多少流動(dòng)資產(chǎn)作為償還的保證，反映企業(yè)可用在一年內(nèi)變現(xiàn)的流動(dòng)資產(chǎn)償還流動(dòng)負(fù)債的能力。該指標(biāo)值越大，企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)，企業(yè)因無(wú)法償還到期的流動(dòng)負(fù)債而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小。但是，該指標(biāo)過(guò)高則表示企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)占用過(guò)多，可能降低資金的獲利能力。

負(fù)債凈資產(chǎn)比率(liabilities to net worth)=負(fù)債/凈資產(chǎn)（net　worth）

債務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)資本相比，高債務(wù)水平就意味著高風(fēng)險(xiǎn)。

最常見(jiàn)的效率比例(efficiency ratios)如下：

存貨周轉(zhuǎn)率（inventory turnover）=銷(xiāo)售額（sales）/存貨（inventory?

這顯示商品移動(dòng)的比率，反映存貨水平。

資產(chǎn)銷(xiāo)售額比(assets to sales)=資產(chǎn)/銷(xiāo)售額

這體現(xiàn)產(chǎn)生該銷(xiāo)售額所需的投資水平。

銷(xiāo)售額與營(yíng)運(yùn)資本比率(sales to working capital) =銷(xiāo)售額/（流動(dòng)資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債）

這體現(xiàn)使用短期資產(chǎn)和負(fù)債產(chǎn)生該銷(xiāo)售額的效率。

最常見(jiàn)的獲利能力比率(profitability ratios)如下：

凈利潤(rùn)率(profit margin)=稅后凈利潤(rùn)/銷(xiāo)售額

每一元錢(qián)銷(xiāo)售額產(chǎn)生的利潤(rùn)，可以衡量效率。

資產(chǎn)收益率(return on assets)=稅后凈利潤(rùn)/總資產(chǎn)

利潤(rùn)能力的一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。

凈值收益(return on net worth)=稅后凈利潤(rùn)/凈資產(chǎn)（net worth）

分析風(fēng)險(xiǎn)資本的回報(bào)是否適當(dāng)。

收入與支出報(bào)表(income and expense statement)。收入與支出報(bào)表被稱(chēng)為損益表(profit and loss statement)。該報(bào)表顯示在特定的會(huì)計(jì)期間內(nèi)的凈運(yùn)營(yíng)收入和凈現(xiàn)金流收入。大多數(shù)業(yè)主都很關(guān)心“盈虧一覽結(jié)算線(xiàn)”，也就是大多數(shù)情況下的現(xiàn)金流，即業(yè)主能裝進(jìn)口袋多少錢(qián)。

交易明細(xì)(transaction by detail)。交易明細(xì)提供了每一種賬戶(hù)代碼(account code)或類(lèi)別的具體收入和支出情況。當(dāng)這份報(bào)表有足夠的細(xì)節(jié)時(shí)尤其有用，這樣就可以知道每一筆收入和支出類(lèi)別的具體內(nèi)容。每一種賬戶(hù)代碼或種類(lèi)都必須詳細(xì)界定，提供其中包含的項(xiàng)目的必要描述。每個(gè)月的交易明細(xì)都按照時(shí)間順序列出具體的收入和支出項(xiàng)目。同時(shí)，還要附上該項(xiàng)目領(lǐng)域的描述，從而能明確該項(xiàng)目是出于何種原由，如延遲付款（late charge）或緊急管道維修。

租金帳?。╮ent roll）。租金帳薄是非常重要的，因?yàn)樗@示每一個(gè)租戶(hù)的付款和未付款情況。這個(gè)報(bào)告包括賬齡報(bào)表（aging report），顯示從一個(gè)租戶(hù)累積收取的費(fèi)用，以及該租戶(hù)的付款是不是已經(jīng)交至當(dāng)前。許多情況下，如果你僅僅查看租金的差額是不能看出來(lái)付款數(shù)字的錯(cuò)誤的，因?yàn)檫@是租戶(hù)在那個(gè)特定月份交納的租金。實(shí)際上，這份報(bào)告中顯示的租戶(hù)的租金信息可能過(guò)時(shí)很久了。

大部分費(fèi)用計(jì)算程序(accounting package)都會(huì)有租金上升的標(biāo)記(flagging)和比率租金報(bào)告。