無論你是新進(jìn)入購(gòu)物中心行業(yè)、一個(gè)公司或一個(gè)購(gòu)物中心，對(duì)業(yè)務(wù)核心方面有一個(gè)基本認(rèn)識(shí)都是你作為一個(gè)成功的購(gòu)物中心專業(yè)人士的關(guān)鍵。而其核方面就是租賃。

應(yīng)當(dāng)首先在本章開頭說明，“租賃”這個(gè)術(shù)語雖然在字典中有專門的定義，但是在購(gòu)物中心的管理中應(yīng)當(dāng)有一個(gè)更加寬泛的意義。雖然購(gòu)物中心的經(jīng)理們處理大部分的租賃業(yè)務(wù)都是通過管理文件處理與各種各樣用戶和客戶在物業(yè)上的關(guān)系，但是，租賃并不是一名優(yōu)秀的購(gòu)物中心經(jīng)理必須理解并每天在日常工作中使用的唯一文件。還有一些文件也都關(guān)系著購(gòu)物中心的專業(yè)人士的日常工作，處理著相應(yīng)的利益關(guān)系，決定著管理物業(yè)的行為方式。這些文件包括：互惠地役權(quán)協(xié)議REAs，獨(dú)立（separate）協(xié)議，專賣許可（specialty licensing）協(xié)議，和臨時(shí)占用（temporary occupancy）協(xié)議等。

備注: EASEMENT：【法律】地役權(quán)；在他人土地上的通行權(quán)；地役權(quán)協(xié)議。地役權(quán)是指利用他人土地以便有效的使用或經(jīng)營(yíng)自己的土地的權(quán)利。地役權(quán)的發(fā)生須有兩個(gè)不同歸屬的土地存在，為他人土地利用提供便利的土地稱為供役地，而享有地役權(quán)的土地稱為需役地。簡(jiǎn)介 不動(dòng)產(chǎn)地役權(quán)是用益物權(quán)的一種。指因通行、取水、排水等需要，通過簽訂合同，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利。

首先，讓我們來看一下這些術(shù)語的定義。

租賃：出租方（landlord）與租戶之間簽署的?在房地產(chǎn)物業(yè)的使用和所有方面建立的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。

互惠地役權(quán)協(xié)議(REA)：在一個(gè)項(xiàng)目中由業(yè)主們之間簽署的、建立適用于各方的關(guān)系、權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。

獨(dú)立協(xié)議（separate）：用于補(bǔ)充基本協(xié)議（如REA）而簽署的協(xié)議，用于說明基本協(xié)議的雙方之間的具體義務(wù)和權(quán)利。

專賣許可（specialty licensing）協(xié)議：許可頒發(fā)方與被許可方之間簽署的協(xié)議，用來說明如（通常位于購(gòu)物中心通道/公共區(qū)域的）可移動(dòng)售貨車、貨亭、零售攤（RMU）之類的短期活動(dòng)的權(quán)利、責(zé)任和標(biāo)準(zhǔn)。

備注：可參考ICSC出版的《Shopping Center Specialty Leasing》一書。

臨時(shí)占用協(xié)議：與租賃受許可人簽署的短期協(xié)議，以租賃購(gòu)物中心沿通道店鋪，與專賣許可協(xié)議類似。

備注：主通道空間（in-line space）－－-（我個(gè)人了解的）沿購(gòu)物中心主通道規(guī)劃設(shè)置的小店鋪，因?yàn)樗鼈兪窃谝粭l商業(yè)動(dòng)線上，所以稱為主通道空間（in-line space）。

上述術(shù)語定義的共同點(diǎn)就是“簽署的協(xié)議”。這個(gè)詞對(duì)購(gòu)物中心的專業(yè)人士而言非常重要，因?yàn)闉榱吮ＷC有效性和強(qiáng)制性，必須有一份完全簽署的、執(zhí)行的文件。明智的購(gòu)物中心經(jīng)理都只與正式的文件打交道，并保證每一份文件都由一家實(shí)體機(jī)構(gòu)的相應(yīng)權(quán)威代表來執(zhí)行。某些時(shí)候，法庭也會(huì)發(fā)現(xiàn)一些口頭協(xié)議，并要求強(qiáng)制執(zhí)行。 然而，這種方式不會(huì)偏袒這些協(xié)議的任何一方，因?yàn)樵V訟或至少重大分歧往往是矛盾的先兆，而如果使用書面的文件而非口頭協(xié)定往往能避免這些麻煩的發(fā)生。因此，在處理物業(yè)租賃的眾多方面問題時(shí)，為了提高安全性，如果從一開始就使用并完全執(zhí)行正式的協(xié)議，那么就可以總是為購(gòu)物中心業(yè)主和管理者的利益服務(wù)。

一個(gè)值得注意和重要的區(qū)別

在處理購(gòu)物中心的專賣店時(shí)，一般需要用到租約、專賣許可協(xié)議和臨時(shí)占用協(xié)議。租賃賦予在一個(gè)特定時(shí)期特定求下，使用和擁有房地產(chǎn)物業(yè)的不可改變的權(quán)利，而許可和臨時(shí)占用協(xié)議則賦予在許可方可調(diào)整的批準(zhǔn)下、使用房地產(chǎn)物業(yè)或個(gè)人物業(yè)（如售貨車或貨亭）的許可。因此，租賃關(guān)系要比許可關(guān)系更持久和長(zhǎng)期。

你可能會(huì)問，既然許可協(xié)議給物業(yè)的業(yè)主能帶來了更多的靈活性，那么為什么人們會(huì)同意租賃協(xié)議這種根本的、長(zhǎng)期的和不可改變的形式呢？答案就在各方的具體需求之中。我們舉例來看，如果有人想利用一家物業(yè)的同一區(qū)域，為什么租賃比許可協(xié)議更適合。

第一個(gè)例子，一名快餐運(yùn)營(yíng)商計(jì)劃經(jīng)營(yíng)特許的比薩餅店。在與出租方聯(lián)系并表示有意?找經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)之前，這名運(yùn)營(yíng)商已經(jīng)尋找并獲得了特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，從而可以進(jìn)行授權(quán)的特許經(jīng)營(yíng)，并遵循在建筑、運(yùn)營(yíng)和日常維護(hù)方面的一系列專門標(biāo)準(zhǔn)。運(yùn)營(yíng)商將需要建造必要的烹飪、準(zhǔn)備和服務(wù)區(qū)域，并且會(huì)產(chǎn)生不少相關(guān)裝修的費(fèi)用。另外，作為購(gòu)物中心的代表，你也希望保證店鋪能達(dá)到一定的質(zhì)量水準(zhǔn)。這時(shí)，運(yùn)營(yíng)者的大量投資就要求其建筑成本能適當(dāng)?shù)赜梢欢A段的經(jīng)營(yíng)來分?jǐn)偤蛢斶€。購(gòu)物中心的業(yè)主可能會(huì)傾向于一個(gè)短期的協(xié)議，以防運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)不佳時(shí)可以靈活地收回物業(yè)，然而對(duì)于將支付大量初始投入成本的商家，是不可能同意這種不確定的租賃時(shí)間框架?。因此，有著長(zhǎng)期和時(shí)間確定性協(xié)議的租賃，就是合適的方式。

我們來看看對(duì)于同一區(qū)域的另一種情況。一家獨(dú)立的運(yùn)營(yíng)商希望在這里銷售特許經(jīng)營(yíng)的服裝，這種服裝市場(chǎng)需求旺盛，也符合當(dāng)前消費(fèi)時(shí)尚。這種運(yùn)營(yíng)情況下，該運(yùn)營(yíng)商定期從各種各樣的供應(yīng)商那里獲得產(chǎn)品，訂貨周期取決于一定時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)的銷售額。攤位的裝修不需要涉及價(jià)格高昂的設(shè)備，但是需要有富有創(chuàng)意的產(chǎn)品陳列設(shè)計(jì)以及一定的裝飾和結(jié)構(gòu)性裝修。運(yùn)營(yíng)商可能很希望在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)占用這個(gè)攤位，從而保證有能力打敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。然而，由于在構(gòu)造和裝修方面的費(fèi)用相對(duì)較低，因此也沒有必要在有一個(gè)很長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)攤銷這個(gè)成本。另外，由于銷售產(chǎn)品的時(shí)尚性，也不太可能保證這個(gè)商家在這個(gè)攤位的長(zhǎng)期穩(wěn)定性，從而購(gòu)物中心方將進(jìn)一步要求短期靈活性。在這種情況下，購(gòu)物中心的業(yè)主可能也希望保持中心的靈活性，并只同意簽署許可協(xié)議，如果商業(yè)環(huán)境發(fā)生變化，商家不能成功地達(dá)到銷售業(yè)績(jī)，或者商家也不能在物業(yè)中達(dá)到一定的經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候，租賃區(qū)域?qū)⒈皇栈亍?/p>

究竟使用“租賃”還是“許可”，這往往可以由商業(yè)行為相關(guān)的協(xié)議各方要求的財(cái)務(wù)承諾水平來決定。通過協(xié)商，在詳細(xì)了解信息和充分理解一家運(yùn)營(yíng)商?務(wù)發(fā)展與經(jīng)營(yíng)情況的基礎(chǔ)上，購(gòu)物中心的經(jīng)理也許可以做出適合各方的決策。

另外一個(gè)決定使用“租賃”還是“許可”的重要考慮是，保證業(yè)主對(duì)于該物業(yè)的財(cái)務(wù)要求。為了保證長(zhǎng)期性的資金要求，債權(quán)人通常會(huì)要求一定比例的購(gòu)物中心區(qū)域或者收入是以長(zhǎng)期的租賃協(xié)議的形式獲得，而非短期的許可協(xié)議。。債權(quán)人希望他們所獲取的資金能夠保證良好的現(xiàn)金流，從而使他們有基本的判斷以確定在財(cái)務(wù)合同期內(nèi)所能獲得的收益。另外，在財(cái)務(wù)協(xié)議中設(shè)定相關(guān)條款，賦予債權(quán)人在終止租賃關(guān)系之前的被知會(huì)權(quán)甚至給予批準(zhǔn)權(quán)，這也并非是什么罕見的情況。管理?物中心的這些方面也是需要購(gòu)物中心經(jīng)理考慮的。