無論你是新進入購物中心行業(yè)、一個公司或一個購物中心，對業(yè)務核心方面有一個基本認識都是你作為一個成功的購物中心專業(yè)人士的關鍵。而其核方面就是租賃。

應當首先在本章開頭說明，“租賃”這個術語雖然在字典中有專門的定義，但是在購物中心的管理中應當有一個更加寬泛的意義。雖然購物中心的經理們處理大部分的租賃業(yè)務都是通過管理文件處理與各種各樣用戶和客戶在物業(yè)上的關系，但是，租賃并不是一名優(yōu)秀的購物中心經理必須理解并每天在日常工作中使用的唯一文件。還有一些文件也都關系著購物中心的專業(yè)人士的日常工作，處理著相應的利益關系，決定著管理物業(yè)的行為方式。這些文件包括：互惠地役權協議REAs，獨立（separate）協議，專賣許可（specialty licensing）協議，和臨時占用（temporary occupancy）協議等。

備注: EASEMENT：【法律】地役權；在他人土地上的通行權；地役權協議。地役權是指利用他人土地以便有效的使用或經營自己的土地的權利。地役權的發(fā)生須有兩個不同歸屬的土地存在，為他人土地利用提供便利的土地稱為供役地，而享有地役權的土地稱為需役地。簡介 不動產地役權是用益物權的一種。指因通行、取水、排水等需要，通過簽訂合同，利用他人的不動產，以提高自己不動產效益的權利。

首先，讓我們來看一下這些術語的定義。

租賃：出租方（landlord）與租戶之間簽署的?在房地產物業(yè)的使用和所有方面建立的責任、權利和義務的協議。

互惠地役權協議(REA)：在一個項目中由業(yè)主們之間簽署的、建立適用于各方的關系、權利與義務的協議。

獨立協議（separate）：用于補充基本協議（如REA）而簽署的協議，用于說明基本協議的雙方之間的具體義務和權利。

專賣許可（specialty licensing）協議：許可頒發(fā)方與被許可方之間簽署的協議，用來說明如（通常位于購物中心通道/公共區(qū)域的）可移動售貨車、貨亭、零售攤（RMU）之類的短期活動的權利、責任和標準。

備注：可參考ICSC出版的《Shopping Center Specialty Leasing》一書。

臨時占用協議：與租賃受許可人簽署的短期協議，以租賃購物中心沿通道店鋪，與專賣許可協議類似。

備注：主通道空間（in-line space）－－-（我個人了解的）沿購物中心主通道規(guī)劃設置的小店鋪，因為它們是在一條商業(yè)動線上，所以稱為主通道空間（in-line space）。

上述術語定義的共同點就是“簽署的協議”。這個詞對購物中心的專業(yè)人士而言非常重要，因為為了保證有效性和強制性，必須有一份完全簽署的、執(zhí)行的文件。明智的購物中心經理都只與正式的文件打交道，并保證每一份文件都由一家實體機構的相應權威代表來執(zhí)行。某些時候，法庭也會發(fā)現一些口頭協議，并要求強制執(zhí)行。 然而，這種方式不會偏袒這些協議的任何一方，因為訴訟或至少重大分歧往往是矛盾的先兆，而如果使用書面的文件而非口頭協定往往能避免這些麻煩的發(fā)生。因此，在處理物業(yè)租賃的眾多方面問題時，為了提高安全性，如果從一開始就使用并完全執(zhí)行正式的協議，那么就可以總是為購物中心業(yè)主和管理者的利益服務。

一個值得注意和重要的區(qū)別

在處理購物中心的專賣店時，一般需要用到租約、專賣許可協議和臨時占用協議。租賃賦予在一個特定時期特定求下，使用和擁有房地產物業(yè)的不可改變的權利，而許可和臨時占用協議則賦予在許可方可調整的批準下、使用房地產物業(yè)或個人物業(yè)（如售貨車或貨亭）的許可。因此，租賃關系要比許可關系更持久和長期。

你可能會問，既然許可協議給物業(yè)的業(yè)主能帶來了更多的靈活性，那么為什么人們會同意租賃協議這種根本的、長期的和不可改變的形式呢？答案就在各方的具體需求之中。我們舉例來看，如果有人想利用一家物業(yè)的同一區(qū)域，為什么租賃比許可協議更適合。

第一個例子，一名快餐運營商計劃經營特許的比薩餅店。在與出租方聯系并表示有意?找經營地點之前，這名運營商已經尋找并獲得了特許經營權，從而可以進行授權的特許經營，并遵循在建筑、運營和日常維護方面的一系列專門標準。運營商將需要建造必要的烹飪、準備和服務區(qū)域，并且會產生不少相關裝修的費用。另外，作為購物中心的代表，你也希望保證店鋪能達到一定的質量水準。這時，運營者的大量投資就要求其建筑成本能適當地由一定階段的經營來分攤和償還。購物中心的業(yè)主可能會傾向于一個短期的協議，以防運營商經營不佳時可以靈活地收回物業(yè)，然而對于將支付大量初始投入成本的商家，是不可能同意這種不確定的租賃時間框架?。因此，有著長期和時間確定性協議的租賃，就是合適的方式。

我們來看看對于同一區(qū)域的另一種情況。一家獨立的運營商希望在這里銷售特許經營的服裝，這種服裝市場需求旺盛，也符合當前消費時尚。這種運營情況下，該運營商定期從各種各樣的供應商那里獲得產品，訂貨周期取決于一定時間內實現的銷售額。攤位的裝修不需要涉及價格高昂的設備，但是需要有富有創(chuàng)意的產品陳列設計以及一定的裝飾和結構性裝修。運營商可能很希望在一個較長的時間內占用這個攤位，從而保證有能力打敗競爭對手并繼續(xù)經營。然而，由于在構造和裝修方面的費用相對較低，因此也沒有必要在有一個很長的時期內攤銷這個成本。另外，由于銷售產品的時尚性，也不太可能保證這個商家在這個攤位的長期穩(wěn)定性，從而購物中心方將進一步要求短期靈活性。在這種情況下，購物中心的業(yè)主可能也希望保持中心的靈活性，并只同意簽署許可協議，如果商業(yè)環(huán)境發(fā)生變化，商家不能成功地達到銷售業(yè)績，或者商家也不能在物業(yè)中達到一定的經營標準的時候，租賃區(qū)域將被收回。

究竟使用“租賃”還是“許可”，這往往可以由商業(yè)行為相關的協議各方要求的財務承諾水平來決定。通過協商，在詳細了解信息和充分理解一家運營商?務發(fā)展與經營情況的基礎上，購物中心的經理也許可以做出適合各方的決策。

另外一個決定使用“租賃”還是“許可”的重要考慮是，保證業(yè)主對于該物業(yè)的財務要求。為了保證長期性的資金要求，債權人通常會要求一定比例的購物中心區(qū)域或者收入是以長期的租賃協議的形式獲得，而非短期的許可協議。。債權人希望他們所獲取的資金能夠保證良好的現金流，從而使他們有基本的判斷以確定在財務合同期內所能獲得的收益。另外，在財務協議中設定相關條款，賦予債權人在終止租賃關系之前的被知會權甚至給予批準權，這也并非是什么罕見的情況。管理?物中心的這些方面也是需要購物中心經理考慮的。