長期規(guī)劃

何時出售

有一句古諺說“低價買，高價賣”，可是誰也沒有水晶球能夠預測它什么時候會發(fā)生。有很多種方式能夠知道你進入?周期點，以及你什么時候將達到頂峰。在不同地區(qū)有不同的經濟周期，具體可能在12年到18年之間。有一些信息會提醒你一個周期可能即將到來；例如，歷史上，亞利桑那州的經濟峰值一般比加利福尼亞州的早。

許多項目都缺少退出戰(zhàn)略的設計。為什么？退出戰(zhàn)略將提供項目的撤出方案。這是與項目的開發(fā)和投資相反的。如果這個項目很好，那么為什么要賣掉呢？答案是，發(fā)展周期中最有生產能力的時期已經過去了，投資者愿意從其他即將開始螺旋式上升的項目中獲得利潤。退出戰(zhàn)略是非常關鍵的，因為它通常表明，項目現(xiàn)在的利潤已經不是很高了，必須?體上結束這個項目以獲得利潤。在開發(fā)和投資的每一個階段都需要設計一個退出戰(zhàn)略，從而決定處理這個項目的最佳點。大部分外國投資者會在購買物業(yè)之前考查退出戰(zhàn)略。外國投資者希望明確持有和可能出售這個物業(yè)的風險。

當今投資房地產的一個主要的問題是決定這個項目可行的退出戰(zhàn)略。即使是在最壞的情況下，如果這些選擇方案能夠說明項目的可行性，那么這個項目就可能被購買。今天，許多投資者都在尋找能夠在很短時間的通知下處理的項目，沒有任何投資的損失，只是損失一個折扣數的回報?；卮稹昂螘r出售”這個問題的最簡單的答案就是：?市場最高峰的時候。

如何將價值最大化

將一家購物中心的價值最大化的方式就是在項目開發(fā)中高瞻遠矚，考慮到項目隨市場變化而變化的浮動性。這就允許讓帶狀購物中心轉變成封閉式購物中心，或讓封閉式購物中心轉變成多功能混合式開發(fā)項目。如果在開發(fā)中使用了一些設計的原則，那么購物中心將可以被轉變成許多其他的用途，從而滿足社區(qū)不斷變化的需求。這就意味著租賃空間比較靈活，從而可以滿足許多租戶的具體情況和不同的規(guī)格。

將購物中心價值最大化的直接方式就是將支出最小化。你不能讓投資者承擔責任索賠或者不合適的延?維修，這些將降低投資的價值。查看一下所有的支出；即使有些支出已經轉嫁給租戶，那么這些支出也代表了一種占據成本，可以解釋為租賃收入。

市場營銷是將購物中心價值最大化的另一個關鍵方面。它能夠定位這個購物中心在社區(qū)中的形象。這是以創(chuàng)造銷售額為理由將租戶聚集在一起的最節(jié)省的辦法。租戶得到的銷售額越多，他們能承受的租金就越高。如果租戶的銷售額巨大，那么他們也會理性地愿意為獲得繼續(xù)產生銷售額的能力而付錢。

相關資源

美國壽險理事會出版了《投資快報》，總結了人壽保險公司的保險交易。Peter F. Korpacz版了《Korpacz房地產投資者研究》，被估價人士廣泛閱讀，其中也包含許多內部調查(in-house survey)。這些只是一少部分可用的資源，它們總結了不同地理區(qū)域中特定項目類型的資本化率。

由城市土地研究會(Urban Land Institute)出版的《購物中心圓角分》(The Dollars and Cents of Shopping Centers)，國際購物中心協(xié)會（ICSC）和房地產管理研究會（IREM）出版的報告會給你提供進行準備預算所需的信息。

推薦讀物

Alexander, Alan A.,CSM.《小型購物中心預算準備》。紐約：國際購物中心協(xié)會，1988。

Alexander, Alan A.,CSM.《購物中?租賃管理：職業(yè)經理人如何提升財務記錄》。紐約：國際購物中心協(xié)會，1986。

Alexander, Alan A.,CSM.《購物中心租金管理：職業(yè)經理人如何避免現(xiàn)金流問題》。紐約：國際購物中心協(xié)會，1990。

《評分：ICSC購物中心運營、收入和支出手冊》。紐約：國際購物中心協(xié)會，1997。