假設(shè)的不確定性。如果假設(shè)制定地很保守，那么你將成為一個英雄；如果太冒險，它們會讓你失敗。在這兩個極端之間必須要有一個平衡，能夠維護(hù)你的?用。對接下來的幾年進(jìn)行預(yù)計是不容易的，因?yàn)闀幸恍┩獠苛α坑绊懩愕姆康禺a(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)可行性。因此，你對所在區(qū)域進(jìn)行調(diào)研，了解是否將會有對你的項目產(chǎn)生影響的開發(fā)項目，這一點(diǎn)是非常重要的。

基于過去趨勢進(jìn)行預(yù)測。房地產(chǎn)市場總是有周期的。在不少地區(qū)，這個周期為12年或18年，或兩個數(shù)字之間的時期。過去的市場趨勢能夠作為當(dāng)今市場趨勢的基礎(chǔ)，從而可以在以往模式和經(jīng)濟(jì)狀況的基礎(chǔ)上對未來進(jìn)行計算性的猜測。這就允許投資者和開發(fā)商在對該區(qū)域房地產(chǎn)有遠(yuǎn)見卓識的情況下預(yù)測項目成功的時間。了解投資者用來制定決策的周期和原因也使你更清楚地對項目成功的可能性進(jìn)行權(quán)衡。

比試算報表更久的時間框架。試算報表之外的時間框架總是預(yù)測的一個缺陷。需要考慮太多的因素，因此不可能指定一個精確無比的試算報表。今年誰會申請破產(chǎn)（file bankruptcy）？中間市場的區(qū)域購物中心還會有市場嗎？能量中心需要多久才能成功？這些問題無窮無盡；你唯一知道的就是，零售行業(yè)總是處于一個變化之中。

隨時間推移而降低精確性。預(yù)測的精確性的基礎(chǔ)就是預(yù)測完成那一天獲得的信息。誰能預(yù)計到阻礙了前蘇聯(lián)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的東方集團(tuán)國家的衰落？？共產(chǎn)主義的衰落和美國國防工業(yè)的分派對軍事基地的關(guān)閉有著巨大的影響。而軍事基地的關(guān)閉又使周邊社區(qū)的經(jīng)濟(jì)陷入泥潭。

這些事情在制定試算報表的過程中是無法想象，但是它們的確會對購物中心產(chǎn)生很大的影響。它們說明，這個行業(yè)并不與世界的變化多端相隔絕。那么，這就意味著你需要成為一個全球的專家，才能制作一個需要的試算報表嗎？不，這僅僅意味著你不能否認(rèn)世界經(jīng)濟(jì)會影響你的業(yè)務(wù)。恰恰相反，你必須對這個世界正在發(fā)生的事情及其對我們的影響非常敏感。

相關(guān)利益方(Players)

機(jī)構(gòu)投資者(institutions)

有越來越多的機(jī)構(gòu)在投資購物中心。這些機(jī)構(gòu)投?者中的人壽保險公司、養(yǎng)老基金、跨國公司已經(jīng)通過房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的方式進(jìn)入到購物中心市場中。在立法允許這些機(jī)構(gòu)參與REITs之前，他們必須同意提供貸款(underwrite loan),或者直接投資進(jìn)這個項目。不幸的是，由于投資組合中大部分是股票和債券，投資經(jīng)理(money manager)都把大部分的時間投入到管理房地產(chǎn)投資中了。

隨著REITs的發(fā)展這種情況發(fā)生了改變，因?yàn)檫@使得這些機(jī)構(gòu)投資者能夠以其投資股票的方式進(jìn)行投資。他們會考察購物中心的管理公司，了解他們的歷史和經(jīng)營購物中心的思路。這就使交易過程更加透明化了。如果?們不喜歡購物中心投資組合的管理方式，他們可以在幾分鐘之內(nèi)賣掉這個股票。前些年，如果有機(jī)構(gòu)投資者投資了購物中心卻對結(jié)果不滿意，他們必須在一段時間內(nèi)賣掉物業(yè)，從而從他們的投資組合中消除掉。

現(xiàn)在仍然還有一些機(jī)構(gòu)投資者直接投資于房地產(chǎn)項目，但是這種情況越來越少了。　房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是為股東管理房地產(chǎn)投資組合的公司。其優(yōu)勢在于，通過擁有至少100個股東，并將至少95%的收入分配出去，他們可以得到特殊的稅收待遇。有資格并分配收入的REITs一般能夠避去一些稅費(fèi)，并作為股東的房地產(chǎn)投資的渠道(conduit)。與公司不同（除非是Subchapter S 類公司），REITs的收入只需繳納一次稅收，即股東層面的。信托不能成為一個個人控股的公司，也不能用于持有主要以銷售給消費(fèi)者為目的的物業(yè)。

備注：SUBCHAPTER S CORPORATION (也可稱為 “S-CORPORATION”), 是一個擁有特殊繳納稅身份的普通公司. 對于個人經(jīng)營者,伙伴, 或是小生意經(jīng)營者而言, SUBCHAPTER S CORPORATION 是不錯的選擇. 當(dāng)普通公司有盈余時, 它必須繳盈余稅給聯(lián)邦政府. 如果普通公司宣布股票分紅,股東必須在報人民所得繳額外的股票紅利稅. S-CORPORATION可避免 “雙重扣稅”（公司和個人）因?yàn)樗械氖杖牖蛱潛p只須報股東的個人所得稅. 對于大部分的小生意經(jīng)營者而言, S-CORPORATION 是最佳選擇. 因?yàn)樗奂藗€人經(jīng)營者,伙伴, 或是小生意經(jīng)營者稅務(wù)上的優(yōu)勢和普通公司的有限責(zé)任感和永恒的有效期.

經(jīng)濟(jì)學(xué)。REITs使得華爾街和大眾能夠參與到房地產(chǎn)的游戲中來，但這是有成本的。REITs最早出現(xiàn)于20世紀(jì)70年代，但是很快就消失了，由于高通脹率和REITs被重新投資進(jìn)銀行款和免稅的個人養(yǎng)老金之中。銀行業(yè)一直處于變化之中。隨著通脹率和利率的變化，在不同領(lǐng)域的回報和投資也在發(fā)生著變化。華爾街正在以前所未有的增長速度刷新著股票。牛市讓大多數(shù)股票都漲到了天文數(shù)字，這樣就給了REITs難以想象的壓力去獲得過低估價的項目，重新開發(fā)地段好的項目，或者開發(fā)新項目。由于錢被投到了REITs，他們就必須把錢放到一些類型的房地產(chǎn)之中。

財務(wù)模式。許多REITs都在使用許多計算機(jī)化的模式對房地產(chǎn)項目的購買進(jìn)行分析。大多數(shù)情況下，REITs已經(jīng)是針對各行業(yè)而細(xì)分的了，而且有著某一領(lǐng)域的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。這樣就形?了大量的REITs，去滿足各種特殊的要求。這些要求表現(xiàn)為不同的項目類型（有主力店的帶狀購物中心、區(qū)域封閉式購物中心，能量中心等），以及在每一個地理區(qū)域內(nèi)投資組合中物業(yè)的數(shù)量。這就需要在一個地理區(qū)域內(nèi)有足夠的儲備(base)，能夠通過收取費(fèi)用來控制投資，而這些費(fèi)用又能夠留住一個管理團(tuán)隊。

外國投資

在20世紀(jì)70、80年代，日本人在美國、澳大利亞和歐洲進(jìn)行了大量的投資。其中，大部分的交易都是投資于成熟的(trophy)物業(yè)而不是投資于有財務(wù)可行性的項目。在美元貶值的環(huán)境下，可行性自然而然地被忽略了，這就使得房地產(chǎn)買賣可以討價還價，價格甚至可以降低40%。另外，當(dāng)時日本的最優(yōu)惠利率(prime rate)在4%左右徘徊。

亞洲的工業(yè)化使得許多其他實(shí)體進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。新一代的房地產(chǎn)投資者在美國投資是出于許多原因，但是最根本還是經(jīng)濟(jì)原因。如果有一個房地產(chǎn)的交易回報頗豐，那么這個交易就會達(dá)成。

許多外國投資者正在使用收入資本化的方式，根據(jù)今天的收入流來決定價值。一個項目的潛在上限只會使人們對這個項目更加期待。在當(dāng)今市場上，有大量的房地產(chǎn)項目，他們的價格要低于項目的建筑成本（有時候會達(dá)到項目成本的50%）。如果外國投資者在目前70%占據(jù)率的基礎(chǔ)上，以11%的資本化率(cap rate)購買一個房地產(chǎn)項目，那么達(dá)到上限的可能性是非常大的。如果市場轉(zhuǎn)向了這個領(lǐng)域，或者如果投資者在項目招租方面下功夫，那么回報可能是巨大的。

與一家外國投資者（或任何一個投資者）合作的關(guān)鍵是，開發(fā)出與這個投資者的戰(zhàn)略聯(lián)盟方式。這就意味著，你將為投資者賺錢，而不是收取費(fèi)用。一個安全的投資的盈利性是外國投資者的首要考慮因素。沒有人為了賠錢而投資。