原理：利息支付對于貨幣的時間價值的影響。如前所述，貨幣成本（持有成本carrying costs）會影響項目。一旦項目啟動，持有成本(carrying costs）就開始發(fā)生。如果項目的時間安排不能滿足消費者的需求，那么這個項目的利潤就會被吞噬掉。利息支付——或有時候“優(yōu)先收益preferred return”，即項目中初始投資的保證回報——會妨礙項目的獲利能力，尤其是當(dāng)項目利潤不高或者需要花很久的時間才能降低這方面費用的時候。無論如何，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮項目的利息，因為由于時間的流逝和利息的累積可能會導(dǎo)致項目的失敗。

攤銷(amortization)。攤銷是在特定時間范圍內(nèi)逐漸減少本金（principal）數(shù)額的方式。支付內(nèi)容包括特定利息和隨時間推移逐漸增加的剩余本金（principal）。

另外，根據(jù)可調(diào)利率抵押貸款(ARMs)你將可以預(yù)測未來幾年利率的上升和下降。這應(yīng)該是與消費者價格指數(shù)（CPI）的升降相一致的。盡管CPI可能在一定時間段內(nèi)比較平穩(wěn)，但是你還是應(yīng)該試圖預(yù)測與房地產(chǎn)周期相一致的CPI平滑地上升和下降。

假設(shè)

預(yù)計續(xù)租率。對于所有以時間為基礎(chǔ)的事物來說，它們都與預(yù)計續(xù)租率一起發(fā)生作用，并有一個周期。例如，假設(shè)項目開發(fā)時起色不錯而且租金將開始上升，但是隨著新開發(fā)的購物中心所帶來激勵競爭，租金成下降趨勢。于是，市場將停止購物中心的修建，因為隨著土地和建筑成本的上升、利潤和投資回報的下降，開?活動將不再能夠支持整個項目。然后，租金將開始重新上升，因為由于建筑量的減少導(dǎo)致可用空間減少。這個周期會重新開始，但是這個時間涉及到在目前成熟領(lǐng)域的購物中心的再開發(fā)。這個周期依賴于一個社區(qū)的持續(xù)增長。如果消費者都離開了這個區(qū)域，或者如果出于另一些經(jīng)濟(jì)原因這個周期暫停，那么租金就會發(fā)生急劇的變化。

預(yù)計租戶銷售額。租戶銷售額總是非常難以預(yù)測的。這個工作又需要進(jìn)行研究，所以你將需要聯(lián)系當(dāng)?shù)氐纳虅?wù)和稅務(wù)部門，以決定這個城市和區(qū)縣的零售銷售情況。這和零售面積的總存量一起，都將有助于你了解銷售額的起點(starting point)。一家新的購物中心的銷售額將從高起點開始，然后在接下來的六個月內(nèi)緩慢下降。如果在之后的三年中有著非常良好的消費者基礎(chǔ)的話，在這個階段銷售額將以兩位數(shù)的水平提高。然后，銷售額將逐漸降低(taper off)，然后保持一個相對穩(wěn)定的水平(plateau)。

新租賃活動。有許多方法能夠決定你在一個購物中心中的租售率(absorption rate)——每年被租賃的凈平方英尺數(shù),這要與新建的和廢棄的建筑情況相適應(yīng)(adjusted for new and demolished building）。不幸的是，這是由你周圍的市場情況決定的，即使你可能持有非常好的產(chǎn)品。有句格言說道“在昂貴的地段購買不昂貴的房子”，這將使你的物業(yè)受到歡迎，因為有著較高層次的鄰居。對于較高空置率的區(qū)域中的購物中心而言，這句格言一定程度上來說是正確的。這樣，想租賃較廉價空間的人們就會去能夠討價還價的地方，而且會壓低租金，并爭取讓購物中心多一些讓步。

要記住的一個事情是：如果你的購物中心大部分時間內(nèi)都實現(xiàn)了百分百的租賃，那么可能是你的租金太低了。使租金能夠適合供求平衡并不是一件容易的事情。預(yù)計支出

運營支出——你大部分的支出預(yù)計都應(yīng)當(dāng)與CPI的升降相聯(lián)系。這將使支出與經(jīng)濟(jì)保持一致。你可能希望用最簡單的辦法，就是用支出與CPI相乘。在一些州，物業(yè)稅對每年的評估有一個上限，或者僅僅周期性地進(jìn)行評估。無論如何，你都必須在你的計算中加入這些額外的項目。如果沒有加入這些項目，那么你的試算報表一定會好于實際情況，這樣最后會讓業(yè)主感到失望。盡量在支出預(yù)計時保守一些。換句話說，考慮到所有的方面。否則，總會出現(xiàn)一些你意想不到的狀況。

翻修(renovation)——如果你計劃對房地產(chǎn)項目進(jìn)行翻修，那么請記住時間會影響承包商的預(yù)計成本。有很多影響成本上升或下降的因素，例如如果承包商非常繁忙，如果承包商需要接了你的項目從而接其他的項目，如果承包商?估價員在計算數(shù)字時出錯了等。無論如何，這些情況都會隨著時間的流逝而變化。一般情況下，你可以預(yù)計人工成本(job cost)會上升。而在經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷的情況下，人工成本(job cost)可能會降低，這種情況是比較少的。因此，最好留出不可預(yù)見費，以緩沖通貨膨脹、成本超支和其他波動帶來的影響。

主要資本項目更替(replacement of major capital items)——大多數(shù)房地產(chǎn)項目可能會有一個儲備金（reserve），用于較大的維修和維護(hù)項目，這些成本可能轉(zhuǎn)嫁給租戶。同時，也需要有類似的儲備金（reserve）用來更替主要資本項目。如果需要，那么這個?備金（reserve）應(yīng)當(dāng)考慮到未來幾年房地產(chǎn)項目外立面翻修的需求。

租賃區(qū)域成本。租賃區(qū)域成本取決于市場，如果你不在合適的區(qū)域范圍內(nèi)，那么你將不能夠了解租賃傭金、租賃區(qū)裝修、租金讓步、限額、專屬權(quán)利等的情況 (if you are not in the appropriate range you are out of the “ball game” for leasing commissions, tenant improvements, rent concessions, caps, exclusive rights and so on)。廣告和市場也是建立在該區(qū)域適合的費率基礎(chǔ)上的。請記住，如果你以讓步、金錢或其他方式放棄某些事情，你都在影響整個項目。

折舊。還有一些需要考慮的項目就是物業(yè)和裝修如何折舊。目前折舊的基礎(chǔ)來自于33.5年期的永久裝修?？梢詮牟煌慕嵌瓤创赓U區(qū)裝修，因為這部分可能與建筑物一起或者隨租賃期限折舊。

同時還需要考慮一些稅務(wù)衍生品（tax ramification）。這是交給財務(wù)人員處理的，他們將建議采取稅收抵免（tax credit）和避稅（loophole）的方式。這個項目在建造時可能有再開發(fā)區(qū)域的稅收減免或者歷史區(qū)域的稅收抵免的權(quán)利。

房地產(chǎn)稅復(fù)議(property tax appeals)。如今，一個主要的問題就是房地產(chǎn)稅復(fù)議，這將降低項目稅收的基數(shù)，尤其是在項目還沒有達(dá)到完全贏利(money-making)能力，或者物業(yè)以高出正常范圍的價格購買的時候。這些條件中的任何一些都會導(dǎo)致批準(zhǔn)稅務(wù)復(fù)議的調(diào)查。如果成功(win)，那么稅務(wù)復(fù)議將暫時降低你們的稅費，但是大多數(shù)情況下評估應(yīng)當(dāng)以年度為單位進(jìn)行復(fù)議。在經(jīng)濟(jì)低迷時期，當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)評估辦公室將陷于一大堆復(fù)議之中，這樣他們在審核你的復(fù)議要求時會更加細(xì)致。他們每退稅一塊錢就是減少了社區(qū)的一塊錢（Every dollar that they give back in a tax refund is a dollar less for your community）。你可以聘請一名有資質(zhì)的專家（他的收費是可以協(xié)商的），以便在緊急情況?作為你的代表。

當(dāng)你有大量延期的維護(hù)項目時，你也可以要求對房地產(chǎn)稅進(jìn)行復(fù)議。這對于當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)評估辦公室來說較難批準(zhǔn)一些，但是仍然不失為一個可行的降低房地產(chǎn)稅的辦法。