預(yù)算

收入

收入部分即試圖預(yù)計你所有的收入來源，如最低租金、百分比租金、公共區(qū)域維護回收費、租賃區(qū)裝修（TI）回收費/貸款、促銷/市場營銷基金、雜項收入（如付費電話/售貨機）及購物中心其他能夠產(chǎn)生收入的運營活動。

租金。查看一下你所有的租約。希望在每一個租約前面都有租賃摘要，這將使你快速瀏覽到租金上升的情況。在你的收入日程表中檢查一下租金的變化情況。

你的百分比租金應(yīng)當以逐漸上升或下降的銷售額為基礎(chǔ)，并且建立在過去租戶的銷售和競爭情況經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，你不僅要考慮自己的購物中心的情況，而且也要以周邊的購物中心為參照。

回收費用(recoveries)。在許多情況下，回收費用的起征是在不考慮百貨商店貢獻的情況下、購物中心的占據(jù)情況達到1/4時才開始的。你將必須在租賃計劃的基礎(chǔ)上考慮購物中心的占據(jù)情況，并作出假設(shè)。你最好保守一些；如果有一塊區(qū)域從來沒有獲得過租金，那么你就不要估計它會被占據(jù)，否則在下一個年度你將很難支持這塊區(qū)域的收入預(yù)計狀況。

有些時候，你會碰到租賃協(xié)議中議定的最低標準（minimum denominator），所以你需要再次查閱租約以確認這些數(shù)額。

對于可適用的回收費用，也請你查閱租約。對于百貨商店，他們會去掉一些回收項目，因為他們會直接支付那些費用。即使是這樣，你也仍然可能要仔細檢查一下這些成本。例如垃圾清理費，因為購物中心中會有消費者在公共區(qū)域的垃圾需要清理。

有些情況下，租戶已經(jīng)協(xié)商爭取到了公共區(qū)域收費、房地產(chǎn)稅和/或保險費的增長上限。當物業(yè)被出售時，這部分費用會大幅度增長，而且是不能被轉(zhuǎn)嫁給租戶的。這就叫做額外費用。業(yè)主將不得不支付這部分支出。

租戶通常不會支付房地產(chǎn)稅或保險費用的管理費。

另外，百分比租金可能抵消一些租賃區(qū)裝修的回收費用。這種情況下，在租賃區(qū)裝修回收費支付(kick in)之前，租戶會支付(credit)一個百分比租金的臨界金額，從而代替租賃區(qū)裝修回收費。

支出

在經(jīng)濟不景氣時期，支出常常會超過收入。這對于業(yè)主來說是比較可怕的，尤其是當業(yè)主購買了一家高維護費用的購物中心的時候。無論租金的增幅如何，這種購物中心的成本會繼續(xù)上升。因此，你必須總是在預(yù)計下一年支出可能增長的基礎(chǔ)上計劃支出。

合同。這并不是個難事。你可能希望查閱一下與現(xiàn)有供應(yīng)商的合同，并與其協(xié)商下一年的費率，或者考慮更換和重新對供應(yīng)商進行招標。無論如何，你都需要及時準確地確認費率數(shù)額。

勞動力。這是運營中非常重要的一個部分。勞動力價格——無論是工會組織還是非工會組織——都需要提前預(yù)計。查詢一下負擔(dān)能力指數(shù)（affordability index），從而了解你的雇員能否真正依靠所得報酬生存下來。這是非常重要的，因為如果他們無法生存，那么他們會通過其他方式提高工資。

勞動力價格同樣也是與合同緊密聯(lián)系的，如自動調(diào)整合同（elevator and escalator contracts）就是與生活費補貼（COLA）相聯(lián)系的。這就自然而然會影響這些合同，而且需要提前考慮進預(yù)算中。

備注：elevator and escalator clauses 是指（規(guī)定工資定期按生活費用）上下調(diào)整的條款,；升降的方法。

物資(materials)。有一個決定物資成本增長的指數(shù)。大多數(shù)情況下，你將可以與供應(yīng)商協(xié)商，在一定銷售額情況下讓這個成本不超過一定金額。如果你沒有達到預(yù)計的銷售額，你將被收取稍高一點的費用。

同樣，這些費率的一定百分比會對一些合同產(chǎn)生影響，例如自動調(diào)整的合同（elevator/escalator contracts）。

設(shè)施。你需要與提供設(shè)施的公司聯(lián)系，看看他們是否預(yù)計會有漲價。設(shè)施公司不能單方地提高價格。他們必須經(jīng)公共設(shè)施委員會（PUC）的認可，才能漲價。這個過程一般比較長，因此設(shè)施公司一般會提前知道他們在費率方面的計劃。

在得到PUC批準的時候，你也許希望聯(lián)合一些力量，采取行動阻止費率的上漲，盡力保持在原有水平。

房地產(chǎn)稅。在大多數(shù)區(qū)縣，房地產(chǎn)稅都是根據(jù)適用稅率的不同債券措施（bond measure）來安排的。這可能比重新估價時房地產(chǎn)價值提升還要有影響。你所在的州可能會設(shè)定一個增長上限，如加州的13號提議（proposition）主張每年上漲2%，除非購物中心被出售，那樣自然就根據(jù)基準年的新購買價格重新評估。

有一些房地產(chǎn)稅務(wù)上訴程序，你可以自己進行，也可以和稅務(wù)上訴公司一起進行。你可以與他們協(xié)商他們的代理費，例如儲備金(savings)的50%-25%這個區(qū)間，或者一個固定費用。

保險。大多數(shù)情況下你可以從保險機構(gòu)那里得到有關(guān)你保險費增長的資料，這取決于購物中心以往的評級（理賠數(shù)量）和市場如何獲得你的產(chǎn)品。這個市場就是能夠為風(fēng)險承保的保險商；產(chǎn)品就是物業(yè)類型——購物中心。你可以經(jīng)常與不同公司的獨立經(jīng)紀人保持溝通，從而了解這個市場新行情。每一年都會有新的保險公司進入某一種物業(yè)類型，其中可能就會有適合你的一家。

試算報表(Pro formas)

試算報表是跨年度的(multiyear)預(yù)算，它通過假設(shè)預(yù)測購物中心將的運營狀況。它將考慮完全租賃(lease-up)、再出租(re-lease)、預(yù)計的經(jīng)濟變化和成本對盈虧的影響。這種情況下，你將在預(yù)測未來的時候多次使用“如果……會如何”的假設(shè)。

備注：BOTTOM LINE

1. (賬簿上的)末行數(shù)字，結(jié)算盈虧的底線，盈虧一覽結(jié)算線；財政賬目底線；財務(wù)上的考慮

2. [口語](企業(yè)的)盈虧；(成本、贏利、虧損等)財金問題

未來收入預(yù)測

對于一個現(xiàn)有的項目，應(yīng)該如何預(yù)測其未來的收入呢？如果有以往的跟蹤記錄，得以對該項目未來的收入進行假設(shè)，那么這個問題就相對容易一些。如果對于一個新開發(fā)的項目沒有可用的信息該怎么辦呢？你會怎么做？你可以與相關(guān)“知情的”政府部門溝通，例如商務(wù)部門、稅務(wù)部門和公共部門的官員，獲得他們的專業(yè)支持，從而得到開始制作試算報表的基礎(chǔ)。下一步，在不同假設(shè)的基礎(chǔ)上制作不同的方案。如果你的預(yù)測是以仔細考慮過的假設(shè)為前提，那么這個過程將使你了解這個項目的未來和過去。

收入主要是以實體(bodies)為基礎(chǔ)的。這就意味著，你需要了解有多少人口在你考慮開發(fā)購物中心的區(qū)域里生活和工作。接下來，你需要了解他們每一個人的可支配收入是什么水平，以及他們是否將在你的購物中心中消費。如果人口基礎(chǔ)不穩(wěn)定，那么將導(dǎo)致銷售額也飄忽不定，這將影響到你的租金水平。銷售額是租金的基礎(chǔ)。如果租金太高，那么租戶們將不能夠繼續(xù)在這里開展業(yè)務(wù)，便會離開。最終的結(jié)果就是整個項目的失敗。

貨幣的時間價值

從最廣義的意義上說，貨幣的時間價值必須考慮任何投資類型的周期。在周期中購買投資的成本效益最高的時候就是螺旋式上升期的開始時期。市場條件會流入每一個投資類型的正弦波曲線中。這個曲線的持續(xù)時間長短不同，在12年到18年間浮動。一般來說，房地產(chǎn)周期跟隨著商業(yè)周期變化。隨著市場轉(zhuǎn)暖，市場慢慢狂熱起來，這就會激起大量投資者在市場高位期的購買行為。在狂熱的購買之中誰會獲利？是開發(fā)這些項目的本地投資者。

開發(fā)商和投資者的問題就在于缺乏使用電腦快速分析項目的能力。相反，房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者們僅僅使用一個未來穩(wěn)定的資本化現(xiàn)金流報表(use a single sheet of future-stabilized cash flows that are capitalized)，來獲得整個項目的價值。這個單張的試算報表并沒有回答項目將何時發(fā)生和在何時間段內(nèi)發(fā)生的問題。這個項目在沒有考慮到變換租區(qū)、獲得授權(quán)（entitlement）、項目租賃和收到回報的基礎(chǔ)上就產(chǎn)生了。項目的時間跨度可能會抵消項目的利潤。即使項目根據(jù)一頁的試算報表正常運轉(zhuǎn)，如果“附帶利息”吃掉了所有的利潤，那么貨幣的成本（利息、優(yōu)先收益preferred return等）也可能會使項目陷于被動(negative)的局面。