累加法(summation method)——使用累加法，或組合率(built-up rate)，計(jì)算資本化率的方法為將不同類型的因素加總。這個(gè)比率以安全率(safe rate)?銀行的存折率或存貸款率the passbook rate at a bank or savings and loan）的測(cè)算為基礎(chǔ)，然后加上或減去影響這個(gè)比率的因素。如下是如何用這種方式得到資本化率的一個(gè)例子。

安全率 4.0%

投資風(fēng)險(xiǎn) 2.5%

企業(yè)收費(fèi)（entrepreneurial fee） 1.0%

非流動(dòng)性負(fù)擔(dān)（non-liquidity burden） 2．0%

資本回收率（Recapture rate） 2．0%

資本化率 11.5%

折扣率/折扣因素(discount rate/discount factor)——既然你知道了如何應(yīng)用收入資本化法和如何得到資本化率，那么你將需要在計(jì)算中應(yīng)用折扣率。收入資本化法反映的是在某一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上的靜態(tài)狀況，以一年為基礎(chǔ)。在對(duì)物業(yè)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，你使用收入資本化法計(jì)算價(jià)值，并需要考慮幾年的現(xiàn)金流，因?yàn)楝F(xiàn)金流會(huì)反映租賃狀況的起伏。當(dāng)你隨時(shí)間推移而評(píng)估物業(yè)時(shí)，你要考慮現(xiàn)金流的起伏，并折扣成現(xiàn)值(present value)。一般來(lái)說(shuō)，在計(jì)算價(jià)值時(shí)，你會(huì)在十年的時(shí)間段內(nèi)估算現(xiàn)金流。

折扣率或折扣因素是在風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上用來(lái)降低數(shù)額的比率，而且是業(yè)主認(rèn)為需要的一個(gè)比率，從而在幾年內(nèi)適用于投資。折扣率最普遍的使用就是決定現(xiàn)金流的現(xiàn)值(present value)。

對(duì)投資進(jìn)行估價(jià)的一個(gè)問(wèn)題就是，不同物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流的時(shí)間和實(shí)際規(guī)模使得很難對(duì)它們進(jìn)行比較。你可能看到有兩個(gè)相同總額的不同現(xiàn)金流（如下），但是由于時(shí)間不同，因此它們的價(jià)值也不同。

年限 物業(yè)A（美元） 物業(yè)B（美元）

1 50.00 60.00

2 30.00 10.00

3

25.00

70.00

4 45.00 20.00

5 50.00 40.00

總計(jì) 200.00

200.00

折扣技術(shù)使得能夠?qū)⑽磥?lái)的現(xiàn)金流表達(dá)為其現(xiàn)在的價(jià)值。為了決定一個(gè)收入現(xiàn)金流的現(xiàn)值，就必須選擇一個(gè)折扣率來(lái)尋求未來(lái)數(shù)年的折扣因素。當(dāng)這個(gè)折扣因素與適當(dāng)?shù)奈磥?lái)現(xiàn)金流相乘，就得到該現(xiàn)金流的現(xiàn)值。你將很自然地對(duì)現(xiàn)金流和你在資本化率基礎(chǔ)上描述的價(jià)值進(jìn)行折扣，從而得到現(xiàn)值。相對(duì)于僅僅計(jì)算出一個(gè)價(jià)值，這種計(jì)算方法就復(fù)雜多了，因?yàn)槟惚仨殞⒇泿诺臅r(shí)間價(jià)值（TVM）考慮進(jìn)來(lái)。假設(shè)折扣率為8.5%，那么就可以計(jì)算出上述現(xiàn)金流的現(xiàn)值。這些因素是建立在財(cái)務(wù)計(jì)算的基礎(chǔ)之上為了解決現(xiàn)值問(wèn)題而考慮的，將使用8.5%的折扣率和1美元的未來(lái)價(jià)值。

折扣 折扣后 折扣后

年限 折扣因素 物業(yè)A（美元） 物業(yè)A（美元） 物業(yè)B（美元） 物業(yè)B（美元）

1 .922 50.00 46.10 60.00 55.32

2 .849 30.00 25.47 10.00 8.49

3 .783 25.00 19.58 70.00 54.81

4 .722 45.00 32.49 20.00 14.44

5 .665 50.00 33.25 40.00 26.60

總計(jì) 200.00 156.89 200.00 159.66

很明顯，物業(yè)B的現(xiàn)金流逐漸地高于物業(yè)A，這僅僅是由于時(shí)間對(duì)于現(xiàn)金流的影響。換句話說(shuō)，即使A和B的總金額相同，如果你的現(xiàn)金流在最初幾年比較高，那么折扣以后，B現(xiàn)金流的現(xiàn)值就會(huì)體現(xiàn)出優(yōu)勢(shì)以及較高的價(jià)值。

用折扣后的現(xiàn)金流加上余值（residual value）或由收入資本化而來(lái)的終值（terminal value）（基于第11年NOI而來(lái)的第10年的?值），就得到了物業(yè)的現(xiàn)值。

與僅僅計(jì)算出某一年的NOI并將其作為購(gòu)物中心的價(jià)值相比，這種方法就更加復(fù)雜和精確了。如果一個(gè)開發(fā)商用新確定的價(jià)值減去項(xiàng)目的建筑成本，而得到利潤(rùn)，那么這樣就忽略了獲得授權(quán)（entitlement）、建筑許可證(building permits)、完全租賃(lease up)等工作的時(shí)間，同時(shí)也忽略了與時(shí)間流逝帶來(lái)的其他費(fèi)用（如相關(guān)利息、物業(yè)稅、保險(xiǎn)、安保費(fèi)和其他不可預(yù)計(jì)費(fèi)用等）。

重置價(jià)值（成本法）

使用這種購(gòu)物中心的估價(jià)方法主要出于兩個(gè)主要原因。第一個(gè)也是最重要的，是出于保險(xiǎn)原因創(chuàng)造出項(xiàng)目的重置價(jià)值。第二個(gè)原因更加主觀，即這種方式可能有助于一個(gè)歷史項(xiàng)目重建的固有價(jià)值的界定，或者使用不同建筑技術(shù)為投資者建造一座現(xiàn)代紀(jì)念館。

重置受損物業(yè)的成本。在涉及到房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑時(shí)，重置價(jià)值就可以得到詳細(xì)的說(shuō)明。它并不探究你可能已支付的項(xiàng)目建筑費(fèi)用，而是考慮今天使承包商完成這個(gè)項(xiàng)目要負(fù)擔(dān)的成本。土地的成本是建立在市場(chǎng)上找到的可比價(jià)值之上。要考慮的因素有：購(gòu)物中心延期的重建后勤工作、成本超支、更改訂單(change orders)、布局改變、主力店租戶改變和其他今天可能無(wú)法描述的因素。換句話說(shuō)，這種方法考慮的情況是，好比你給水龍頭鍍金，你將一個(gè)從前的工廠轉(zhuǎn)變成一個(gè)零售綜合體，在一個(gè)可收縮的屋頂下建造一家極其現(xiàn)代的購(gòu)物中心，等等。

保險(xiǎn)目的。從這種方式及后來(lái)的估價(jià)中而得到的價(jià)值將決定投保的金額。然后，這個(gè)項(xiàng)目就會(huì)以該金額投保，一旦發(fā)生災(zāi)害，其損失就會(huì)根據(jù)保險(xiǎn)公司的相關(guān)政策來(lái)補(bǔ)償，你也將得到費(fèi)用結(jié)算從而得以重建購(gòu)物中心。在保險(xiǎn)索賠金額中將會(huì)扣除一些項(xiàng)目，如保險(xiǎn)扣除條款、共同保險(xiǎn)（coinsurance）和投資折舊。

比較價(jià)值（市場(chǎng)法）

這種方法可能是住宅經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域最簡(jiǎn)單和最常用的估價(jià)方法了。這是決定未開發(fā)的商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值和同類物業(yè)使用的資本化率時(shí)非常重要的一個(gè)部分。在購(gòu)物中心行業(yè)，尤其是對(duì)于較大購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，你可能需要去其他州的類似社區(qū)考察，這樣你將可以找到具有可比性的項(xiàng)目。有一些公司會(huì)跟蹤這些交易類型的結(jié)束情況，并提供可用數(shù)據(jù)，可用來(lái)決定大多數(shù)物業(yè)的可比性。這種方式就得到了你需要用來(lái)分析物業(yè)的效率的信息，并由此決定，與每平方英尺的NOI相比，是否與用來(lái)決定購(gòu)買行為的資本化率存在相關(guān)性。許多估價(jià)者通過(guò)推斷不同的資本化率和每平方英尺的NOI，而得到適用于特定物業(yè)的資本化率。無(wú)論如何，市場(chǎng)法都有助于弄清楚用于直接資本化方法的資本化率（這種直接資本化方法決定著項(xiàng)目的價(jià)值），而且可以提供這個(gè)項(xiàng)目重置價(jià)值方法的土地價(jià)值。