獨(dú)立協(xié)議

除了互惠地役權(quán)協(xié)定，可能還會(huì)有對(duì)于其中某些方但不是所有各方的協(xié)議。這種協(xié)議的情況往往是，其中一方希望對(duì)某項(xiàng)事情提?協(xié)商，這項(xiàng)事情與其在項(xiàng)目中的義務(wù)有關(guān)，但不是對(duì)其他所有各方都有影響。例如，如果一方希望保留停車區(qū)的一塊作為其專屬使用，這當(dāng)然會(huì)影響其他各方對(duì)該項(xiàng)目停車場(chǎng)的使用；因此，這種情況往往會(huì)在互惠地役權(quán)協(xié)定中約定。然而，如果一方提出將其提供的用于分?jǐn)偡忾]式購(gòu)物中心專賣店公共區(qū)域維護(hù)費(fèi)用的貢獻(xiàn)額控制在一個(gè)固定的特定水平，（封閉式購(gòu)物中心專賣店公共區(qū)域維護(hù)費(fèi)用是用于室內(nèi)公共區(qū)域維護(hù)和運(yùn)營(yíng)的成本，該成本由那些店面朝向這些室內(nèi)公共區(qū)域的店鋪商家承擔(dān)）這會(huì)影響購(gòu)物中心專賣店部分的開發(fā)商的利益，但是可能不會(huì)對(duì)其他各方造?影響。因此，這方面的內(nèi)容可能只在開發(fā)商與那一方之間的獨(dú)立協(xié)議中體現(xiàn)。

作為物業(yè)的經(jīng)理，你應(yīng)當(dāng)保證你完全熟悉基本的互惠地役權(quán)協(xié)定和任何一個(gè)可能存在的獨(dú)立協(xié)議的內(nèi)容。如果在一個(gè)事情發(fā)生之后而且不可能重新提及的時(shí)候，你才發(fā)現(xiàn)你本應(yīng)對(duì)此有義務(wù)甚至有機(jī)會(huì)（采取某些行動(dòng)的權(quán)利）處理，那么你就會(huì)非常尷尬了。熟悉你的互惠地役權(quán)協(xié)定和其他任何支持性文件就能保證這種事情不會(huì)發(fā)生在你身上。為了有效地了解互惠地役權(quán)協(xié)定的條款，你同樣可以使用前面提到的“每天閱讀一個(gè)條款”的辦法，并同樣編訂一份與之對(duì)應(yīng)的日常事務(wù)摘要。?你碰到事情并需要采取行動(dòng)時(shí)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這種既方便又可快速查詢的工具的確是非常有意義的。

結(jié)論

本章節(jié)的開篇已經(jīng)把租賃文件（和其他占用和使用方面的文件）作為購(gòu)物中心業(yè)務(wù)的基本模板?；旧纤心阕鳛橘?gòu)物中心經(jīng)理的工作都建立在與該物業(yè)的用戶關(guān)系之上，并且根據(jù)這些文件你享有一定的權(quán)利，也承擔(dān)一定的責(zé)任和義務(wù)。為了處理好其它方面的工作，你需要保證自己能夠處理構(gòu)成該物業(yè)的基礎(chǔ)的一系列租賃文件和協(xié)議。閱讀和理解這些文件將使你明確正確處理相關(guān)事情的方式。即便你的業(yè)務(wù)涉及面廣和復(fù)雜多變，在處理與該物業(yè)相關(guān)的幾?所有事情時(shí)，你也可以把租賃文件作為起點(diǎn)和考查點(diǎn)。這樣做就能保證你既能遵守義務(wù)，又能在考慮了這些協(xié)議所包含的所有條款的情況下做出明智的決策。

詞匯表

以下詞匯表中列出了一些與購(gòu)物中心管理方面的術(shù)語(yǔ)的定義，有些是本章沒(méi)有提到的也供讀者參考。

附錄(Addendum) 在原始租賃文件模板最后通常插入的有關(guān)租賃事宜變化或其他附加內(nèi)容。

受托人(Assignee) 承擔(dān)原始租戶的權(quán)利和義務(wù)的新租戶。

委托(Assignment) 租戶將其所有權(quán)利和義務(wù)都轉(zhuǎn)讓給一個(gè)新的實(shí)體。

開始日期(Commencement date) 租戶的租賃期開始的日期，請(qǐng)與入租日期區(qū)分開。

公共區(qū)域維護(hù)費(fèi)(Common area maintenance charges) 租戶共同承擔(dān)的出租方在公共面積上的維護(hù)和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

附件(Exhibits) 通常在一份原始租賃文件末尾的附件，具體說(shuō)明場(chǎng)地地點(diǎn)、法定描述和租戶的建筑規(guī)格。

賠償金(Indemnification) 防止涉及訴訟或開支。

退出條款(Kick-out clause) 允許出租方或租戶在租約到期之前終止租賃關(guān)系的選擇。

意向書(Letter of intent) 一般在正式租賃文件簽署之前提交的非訂立(nonbinding)文件。它會(huì)描述出租方和租戶之間的合作意向，并概述一些基本問(wèn)題，如最小租金、比率租金、“通過(guò)”費(fèi)用及其他主要談判點(diǎn)。

最小租金(Minimum rent) 不是以租戶銷售額為基礎(chǔ)的租金。

“通過(guò)”費(fèi)用（pass-through） 租戶費(fèi)用的一部分，由公共區(qū)域維護(hù)、稅收、保險(xiǎn)以及其他任何由出租方?jīng)Q定并由租戶支付的費(fèi)用。

比率租金(Percentage rent) 以租戶的銷售額為基礎(chǔ)的租金，通常不包含在最小租金或基礎(chǔ)租金之內(nèi)。

半徑限制(Radius restriction) 在特定的商圈范圍內(nèi)，租戶不可以經(jīng)營(yíng)另一種業(yè)務(wù)，這種業(yè)務(wù)通常是相同類別或名稱的。

搬遷條款(Relocation clause) 給予出租方在購(gòu)物中心范圍內(nèi)將租戶移動(dòng)到另一個(gè)地點(diǎn)的能力。

終止(Termination) 在租約到期前結(jié)束租賃。

貿(mào)易名稱(Trade name) 租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)所用名稱。

經(jīng)營(yíng)輔助配件(Trade fixture) 針對(duì)于某個(gè)租戶業(yè)務(wù)的項(xiàng)目，通常不會(huì)貼在墻上或地上；通常在租賃到期時(shí)撤走。

經(jīng)營(yíng)使用條款（Use clause） 列出出售商品的具體種類或在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地進(jìn)行的業(yè)務(wù)類型。

推薦讀物

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《租賃條款的技巧：滿足購(gòu)物中心出租方與租戶的雙重目的》。紐約：國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)，1994。

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《ICSC臨時(shí)租戶手冊(cè)》。紐約：國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)，1994。

《購(gòu)物中心法務(wù)關(guān)鍵：理解影響租賃和管理的現(xiàn)行法律》。紐約：國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)，1995。

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