獨立協(xié)議

除了互惠地役權協(xié)定，可能還會有對于其中某些方但不是所有各方的協(xié)議。這種協(xié)議的情況往往是，其中一方希望對某項事情提?協(xié)商，這項事情與其在項目中的義務有關，但不是對其他所有各方都有影響。例如，如果一方希望保留停車區(qū)的一塊作為其專屬使用，這當然會影響其他各方對該項目停車場的使用；因此，這種情況往往會在互惠地役權協(xié)定中約定。然而，如果一方提出將其提供的用于分攤封閉式購物中心專賣店公共區(qū)域維護費用的貢獻額控制在一個固定的特定水平，（封閉式購物中心專賣店公共區(qū)域維護費用是用于室內公共區(qū)域維護和運營的成本，該成本由那些店面朝向這些室內公共區(qū)域的店鋪商家承擔）這會影響購物中心專賣店部分的開發(fā)商的利益，但是可能不會對其他各方造?影響。因此，這方面的內容可能只在開發(fā)商與那一方之間的獨立協(xié)議中體現(xiàn)。

作為物業(yè)的經(jīng)理，你應當保證你完全熟悉基本的互惠地役權協(xié)定和任何一個可能存在的獨立協(xié)議的內容。如果在一個事情發(fā)生之后而且不可能重新提及的時候，你才發(fā)現(xiàn)你本應對此有義務甚至有機會（采取某些行動的權利）處理，那么你就會非常尷尬了。熟悉你的互惠地役權協(xié)定和其他任何支持性文件就能保證這種事情不會發(fā)生在你身上。為了有效地了解互惠地役權協(xié)定的條款，你同樣可以使用前面提到的“每天閱讀一個條款”的辦法，并同樣編訂一份與之對應的日常事務摘要。?你碰到事情并需要采取行動時，你會發(fā)現(xiàn)這種既方便又可快速查詢的工具的確是非常有意義的。

結論

本章節(jié)的開篇已經(jīng)把租賃文件（和其他占用和使用方面的文件）作為購物中心業(yè)務的基本模板?；旧纤心阕鳛橘徫镏行慕?jīng)理的工作都建立在與該物業(yè)的用戶關系之上，并且根據(jù)這些文件你享有一定的權利，也承擔一定的責任和義務。為了處理好其它方面的工作，你需要保證自己能夠處理構成該物業(yè)的基礎的一系列租賃文件和協(xié)議。閱讀和理解這些文件將使你明確正確處理相關事情的方式。即便你的業(yè)務涉及面廣和復雜多變，在處理與該物業(yè)相關的幾?所有事情時，你也可以把租賃文件作為起點和考查點。這樣做就能保證你既能遵守義務，又能在考慮了這些協(xié)議所包含的所有條款的情況下做出明智的決策。

詞匯表

以下詞匯表中列出了一些與購物中心管理方面的術語的定義，有些是本章沒有提到的也供讀者參考。

附錄(Addendum) 在原始租賃文件模板最后通常插入的有關租賃事宜變化或其他附加內容。

受托人(Assignee) 承擔原始租戶的權利和義務的新租戶。

委托(Assignment) 租戶將其所有權利和義務都轉讓給一個新的實體。

開始日期(Commencement date) 租戶的租賃期開始的日期，請與入租日期區(qū)分開。

公共區(qū)域維護費(Common area maintenance charges) 租戶共同承擔的出租方在公共面積上的維護和運營費用。

附件(Exhibits) 通常在一份原始租賃文件末尾的附件，具體說明場地地點、法定描述和租戶的建筑規(guī)格。

賠償金(Indemnification) 防止涉及訴訟或開支。

退出條款(Kick-out clause) 允許出租方或租戶在租約到期之前終止租賃關系的選擇。

意向書(Letter of intent) 一般在正式租賃文件簽署之前提交的非訂立(nonbinding)文件。它會描述出租方和租戶之間的合作意向，并概述一些基本問題，如最小租金、比率租金、“通過”費用及其他主要談判點。

最小租金(Minimum rent) 不是以租戶銷售額為基礎的租金。

“通過”費用（pass-through） 租戶費用的一部分，由公共區(qū)域維護、稅收、保險以及其他任何由出租方?jīng)Q定并由租戶支付的費用。

比率租金(Percentage rent) 以租戶的銷售額為基礎的租金，通常不包含在最小租金或基礎租金之內。

半徑限制(Radius restriction) 在特定的商圈范圍內，租戶不可以經(jīng)營另一種業(yè)務，這種業(yè)務通常是相同類別或名稱的。

搬遷條款(Relocation clause) 給予出租方在購物中心范圍內將租戶移動到另一個地點的能力。

終止(Termination) 在租約到期前結束租賃。

貿易名稱(Trade name) 租戶經(jīng)營業(yè)務所用名稱。

經(jīng)營輔助配件(Trade fixture) 針對于某個租戶業(yè)務的項目，通常不會貼在墻上或地上；通常在租賃到期時撤走。

經(jīng)營使用條款（Use clause） 列出出售商品的具體種類或在經(jīng)營場地進行的業(yè)務類型。

推薦讀物

Alexander, Alan M.,CSM.《購物中心租賃管理：購物中心經(jīng)理改善財務記錄保持指導》。紐約：國際購物中心協(xié)會，1986。

《租賃條款的技巧：滿足購物中心出租方與租戶的雙重目的》。紐約：國際購物中心協(xié)會，1994。

《ICSC租賃系列》。紐約：國際購物中心協(xié)會，1995。

《ICSC臨時租戶手冊》。紐約：國際購物中心協(xié)會，1994。

《購物中心法務關鍵：理解影響租賃和管理的現(xiàn)行法律》。紐約：國際購物中心協(xié)會，1995。

Keys, John R.,Esq. 《購物中心租賃中的限制條款中的反壟斷因素》。紐約：國際購物中心協(xié)會，1994。

《小型購物中心租賃》。紐約：國際購物中心協(xié)會，1997。

Messinger, Stephen, and Barnett Ruttenberg. 《理解主要租賃條款》。紐約：國際購物中心協(xié)會，1991。

Shedlin, Andrew,Esq.,and Roy Green,Esq. 《租賃談判》。錄音帶。紐約：國際購物中心協(xié)會，1988。

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