互惠地役權(quán)協(xié)定（REA）

前面提到，在租賃活動(dòng)中有些協(xié)議不能嚴(yán)格地算作租賃文件，它們是在能夠影響購物中心使用的兩方或更多實(shí)體之間訂立的協(xié)定。其中有一個(gè)協(xié)定叫互惠地役權(quán)協(xié)定（REA）。租約是當(dāng)業(yè)主賦予另一方使用一部分物業(yè)權(quán)時(shí)，用于建立一種關(guān)系的契約；而互惠地役權(quán)協(xié)定是當(dāng)有兩方或更多方擁有各自的物業(yè)的業(yè)主們需要建立一種法律框架時(shí)，用于建立關(guān)系的契約。這個(gè)契約還要描述每一方如何處理與其他方的關(guān)系?；セ莸匾蹤?quán)協(xié)定可以對經(jīng)營方面進(jìn)行約定，例如有關(guān)對構(gòu)成一個(gè)既定項(xiàng)目的不同地塊/區(qū)域的維修和修繕方面的權(quán)利和義務(wù)。它也可以規(guī)定項(xiàng)目初期有關(guān)開發(fā)方面的內(nèi)容，包括各種建筑和設(shè)計(jì)要求、場地和建筑物裝修，以及在一個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目中涉及多方關(guān)系的所有其它方面。

互惠地役權(quán)協(xié)定適用的一個(gè)典型情況是，一個(gè)購物中心項(xiàng)目包含由一家所有的專賣店所構(gòu)成的區(qū)域和由多家所有的一個(gè)或多個(gè)主力店。這些主力店不需要與專賣區(qū)域連接，這種情況在不少大型或區(qū)域購物中心中都存在。即使某一個(gè)主力店占用的地塊是獨(dú)立的，但它仍是整個(gè)購物中心項(xiàng)目的一部分，所以可以成為互惠地役權(quán)協(xié)定中的一個(gè)業(yè)主方。

對于購物中心經(jīng)理來說，在租賃關(guān)系中的功能和在互惠地役權(quán)協(xié)定中的功能的一個(gè)區(qū)別是批準(zhǔn)權(quán)。一般來說，租賃關(guān)系中的出租方保留有許多自身權(quán)利，從而它可以處理許多與物業(yè)相關(guān)的事情而不需要承租方的許可。這些情況包括購物中心建筑物的改建、停車區(qū)域風(fēng)格或數(shù)量的改變、額外店鋪區(qū)的建設(shè)等。然而，當(dāng)你處理與互惠地役權(quán)協(xié)定中其他業(yè)主實(shí)體的關(guān)系時(shí)，常常在這個(gè)協(xié)定中詳細(xì)和嚴(yán)格地陳述了任何一方在處置地塊及地塊之上的建筑之前都必須獲得所有各方的同意。因此，在你決定對物業(yè)進(jìn)行任何改變之前，請一定要閱讀和了解互惠地役權(quán)協(xié)定中包含的批準(zhǔn)條款。

運(yùn)營方

互惠地役權(quán)協(xié)定中涉及的另一個(gè)方面是一般都會(huì)指定這個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營方。運(yùn)營方將是負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目日常的運(yùn)營和管理的實(shí)體。它可以是互惠地役權(quán)協(xié)定的其中一方，如購物中心的開發(fā)商或子公司，或各方聘請的獨(dú)立管理項(xiàng)目的第三方。作為購物中心經(jīng)理，你將主要為運(yùn)營商工作，所以你需要確切知曉這份文件對你的要求。文件中可能會(huì)討論和明確例如運(yùn)營規(guī)則和條例、店面建筑準(zhǔn)則、停車場規(guī)格、公共區(qū)域費(fèi)用和分?jǐn)偙壤?，以及本?xiàng)目的其他重要方面。那么購物中心經(jīng)理的義務(wù)就是理解所有這些條款，并保證其他各方也明確和遵守互惠地役權(quán)協(xié)定中的責(zé)任和義務(wù)?！⊥ǜ媾c批準(zhǔn)

你可能碰到的一個(gè)典型的情況就是，一方通知作為運(yùn)營商的你他計(jì)劃在其地塊上進(jìn)行一些改變。這個(gè)改變可能是非常簡單的，增加一個(gè)外部設(shè)施或照明裝置，或者建筑物重新涂漆；也有可能是非常重要的改變，例如這方想改變建筑的用途或?qū)ㄖM(jìn)行擴(kuò)建。作為這個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)理，如果你希望周全考慮這個(gè)請求并決定是否在需要遵守運(yùn)營準(zhǔn)則和程序下批準(zhǔn)這個(gè)方案，你就應(yīng)當(dāng)知道互惠地役權(quán)協(xié)定可能要求該協(xié)定各方都進(jìn)行批準(zhǔn)。正確處理這個(gè)情況，并根據(jù)互惠地役權(quán)協(xié)定中你的角色和職責(zé)相一致的做法是：

1. 考慮這個(gè)請求，并思考它是否對購物中心日常的運(yùn)營有意義。如果有，那么你可以以物業(yè)經(jīng)理的角度批準(zhǔn)該請求。

2. 查閱互惠地役權(quán)協(xié)定，看看該請求是否需要得到他各方的關(guān)注。

3. 如果需要，那么你可能會(huì)找到一個(gè)條款規(guī)定其他各方需要給予建議或其他各方必須給予批準(zhǔn)。這種情況下，作為經(jīng)理，你可以將該事件告知其他各方，或者最簡單的方式是與提出請求方溝通，告知在開始執(zhí)行這項(xiàng)方案前有義務(wù)提出必要的通告并得到適當(dāng)批準(zhǔn)。在執(zhí)行計(jì)劃前，請你一定要要求請求方向你提供其他各方批準(zhǔn)的依據(jù)。大部分互惠地役權(quán)協(xié)定都給予各方批準(zhǔn)其他方方案的權(quán)利，因此，除非你希望參與在整個(gè)過程中，否則如果你以購物中心經(jīng)理的身份批準(zhǔn)該方案，但建議該請求方自己與其他各方溝通并獲得他們的批準(zhǔn)也是很正常的。

考慮到有各方的聯(lián)系，你可能會(huì)看到互惠地役權(quán)協(xié)定中有“通告地址”一項(xiàng)。請保證與互惠地役權(quán)協(xié)定相關(guān)事宜的信件都被按照掛號(hào)信的方式嚴(yán)格投遞到協(xié)定中注明的地址。如果對于該協(xié)定有任何爭議，那么你需要保證有證據(jù)證明在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間框架內(nèi)讓合適的人接受到了應(yīng)得到的信息。這常常與“視為批準(zhǔn)”的概念有關(guān)。（視為批準(zhǔn)是指，在一個(gè)規(guī)定的時(shí)間范圍內(nèi)，如果未提出否定，則視為批準(zhǔn)。）這個(gè)概念在互惠地役權(quán)協(xié)議中有關(guān)批準(zhǔn)請求方面內(nèi)容中都能見到，它一般表達(dá)為某些事情需要得到一方的批準(zhǔn)。然而，為了督促各方及時(shí)回應(yīng)，可能會(huì)有類似下面這樣的語句：

批準(zhǔn)請求必須通過掛號(hào)信并預(yù)付郵資的方式送達(dá)至本互惠地役權(quán)協(xié)定中注明的通告地址，并附上支持性信息使被請求方能夠根據(jù)請求做出判斷。接受請求方必須在收到該請求三十（30）天內(nèi)表明對該請求的批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)。如果發(fā)送請求方在三十（30）天內(nèi)沒有收到回復(fù)，則視為該請求被接受請求方批準(zhǔn)。

根據(jù)以上這種條款，視為批準(zhǔn)條款就保證了各方不會(huì)因?yàn)橐环經(jīng)]有回復(fù)某事宜而相互耽擱。作為購物中心經(jīng)理，你同樣應(yīng)當(dāng)看看互惠地役權(quán)協(xié)定中是否有與你相關(guān)的類似的語言，因?yàn)槲募锌赡芤灿心阋脖仨毣貜?fù)否則將視為你已批準(zhǔn)的內(nèi)容。