房產的價格租金比通常也能說明房屋的占用率和出租率。占用和出租率越低,租金無疑就越低。
一般來說,房屋空置率不應高于10%。否則會使供需失調,降低平均租金水平。
前幾年中國多數中心城市由于有許多投資者期望押房等待升值,因此大量買房空置,遠遠高于國際平均水平,加大了投資出租的風險,也使中國多數中心城市房產的價格和租金比很不利于投資者。尤其是面積較大的高檔住宅房。
對于財力不那么雄厚的個體投資人,即使有穩(wěn)定剩余收入,同處房產的月租金收入最好不要低于月按揭付款的70%,至少不要低于50%,否則會成為沉重的財務負擔。
簡要對比房產投資的利弊
講到這里,我們已經可以大致比較投資房地產和投資其他,比如說股票的利弊:
股票投資可能高成長,但是高風險;房產投資成長更穩(wěn)健。
股票除非賣出,沒有使用價值和利益兌現,房子可以住,能產生租金收入。
房產投資以部分頭款博取全額增長,比股票以全額資金博取比例增長更為有利。但是也可能變?yōu)椤叭~負資產”。股票投資需要積壓全額資金,但是最多賠光,至少不會有“負資產”。
股票和基金雖然是全額購買,但是起點低,在目前中國數千元就可以開戶投資;房產投資門檻高許多,至少要湊足以萬元計的頭款,還要有長期穩(wěn)定的支付按揭能力。
股票由于流通性更強,可以隨時買賣,房產買賣則麻煩得多,手續(xù)和稅費更復雜,也需要更長時間脫手。
股票可以在世界任何一個角落遙控和交易,尤其是通過電腦網絡即時交易。房產很難遙控經營,甚至保護不受損壞。
二、誰可以投資房地產
我們前面在終生財務計劃一章中,已初步涉及這個問題。
提起房地產,一般人會望而生畏,因為這是大產業(yè)。我們會想起那些大亨、房地產商,叼著雪茄,開著奔馳車,顯然非我族類。
這是一個誤解。事實上,富商、工程師、白領、藍領、打工仔,甚至中國小城鎮(zhèn)附近的農民,都可以投資房地產。
在美國舊金山中國城,有些在街邊菜攤賣菜的打工仔,用長年積蓄的菲薄工資,已經買了兩套房。你要是去逛中國城,買一把油菜或芹菜,別忘了面前站的可能是數百萬美元富翁。
我十多年前在西雅圖時,有一個中國新華社來的朋友,在一家華人報社工作,工資并不高。他和太太很勤儉,住在汽車旅館里打第二份工,用積蓄的錢買舊房子,包括銀行拍賣的房子,有的出租,有的裝修后賣出。