用王石自己的話說，萬科有意以帕爾迪作為新標(biāo)桿，理由是地域同樣遼闊、市場(chǎng)同樣高度分散的美國(guó)，與香港、新加坡和日本這樣的半島或海島型經(jīng)濟(jì)體相比，很多方面都與中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)特點(diǎn)更為貼近，而帕爾迪在跨地域經(jīng)營(yíng)、土地儲(chǔ)備方式、持續(xù)盈利能力、市場(chǎng)占有率、客戶細(xì)分及關(guān)系維護(hù)等諸多方面都有良好表現(xiàn)，堪稱萬科今后發(fā)展的楷模。

帕爾迪是美國(guó)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，在美國(guó)的市場(chǎng)占有率約為4%，而且是在所有主流市場(chǎng)提供產(chǎn)品的公司。2005年公司實(shí)現(xiàn)銷售收入為億美元，凈利潤(rùn)達(dá)到億美元。公司的業(yè)務(wù)遍及美國(guó)27個(gè)州54個(gè)城市，2005年售房萬套，員工人數(shù)達(dá)到13,400人。

從2000年至2005年，帕爾迪的收入年均復(fù)合增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)年均增長(zhǎng)，公司的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率從增長(zhǎng)到。從2000年年末到2005年年末，帕爾迪的股價(jià)上漲了。

業(yè)內(nèi)研究人士還發(fā)現(xiàn)，帕爾迪在經(jīng)營(yíng)中除了以上的閃光點(diǎn)外，還有一些較為突出的方面。如：“堅(jiān)持專業(yè)化”，非但不涉足房地產(chǎn)以外的行業(yè)，而且不持有租賃物業(yè)；“變革精神”，帕爾迪認(rèn)為公司的持續(xù)成功來源于一系列的“首創(chuàng)”；“土地”，帕爾迪將取得土地提高到了戰(zhàn)略高度，認(rèn)為可利用的土地作為關(guān)鍵資源會(huì)變得越來越稀少，大量取得土地的長(zhǎng)期戰(zhàn)略是正確的；“市場(chǎng)細(xì)分戰(zhàn)略”，帕爾迪把客戶分為首次置房、首次換房、二次換房和活躍長(zhǎng)者置房四類，隨后又?jǐn)U展為11類，其結(jié)果就是在客戶中的影響力突飛猛進(jìn)。

顯然，王石領(lǐng)導(dǎo)下的萬科已經(jīng)在某些方面具有了“中國(guó)帕爾迪”的影子，但萬科應(yīng)向帕爾迪學(xué)習(xí)的，也絕不僅僅是上面所說的那幾個(gè)方面。

當(dāng)前，面對(duì)風(fēng)雨已來的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不少業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)在2008年之后，各地的經(jīng)濟(jì)適用房等保障型住房將陸續(xù)上市，這將從實(shí)際需求、消費(fèi)心理等方面造成重大影響，類似于2007年中的那種樓市火爆情形，不大可能再度出現(xiàn)，這就從行業(yè)層面決定了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)殘酷性地加劇。

只是，王石和萬科依然在用自己的方式主導(dǎo)著市場(chǎng)的風(fēng)向。2007年底、2008年初，王石又頂風(fēng)而動(dòng)，指揮萬科在嘈雜聲一片的中國(guó)地產(chǎn)界逆市降價(jià)，隨即再次站在了中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)口浪尖之上。

而王石和萬科如此長(zhǎng)期引領(lǐng)中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的思維和操作模式，就是本書要在隨后的章節(jié)里，逐一與讀者朋友們分享的內(nèi)容了。

2007年底，萬科董事會(huì)主席王石（王石博客，王石新聞,王石說吧）偶爾談及萬科對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷，認(rèn)為當(dāng)時(shí)市場(chǎng)存在過熱現(xiàn)象，行業(yè)將經(jīng)歷一個(gè)理性回歸的過程。這一觀點(diǎn)被渲染為“拐點(diǎn)論”，引發(fā)了業(yè)內(nèi)極為尖銳的質(zhì)疑和空前激烈的爭(zhēng)論。與此同時(shí)，萬科從珠三角開始，已在多個(gè)城市率先對(duì)價(jià)格做出調(diào)整。

隨著2008年行業(yè)進(jìn)入全面調(diào)整，這一爭(zhēng)論已變得不再重要。而萬科從2007年四季度開始，銷售明顯跑贏大市；在進(jìn)入的主要城市，市場(chǎng)份額都出現(xiàn)了較大幅度的增長(zhǎng)。2008年，萬科的市場(chǎng)占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鞍山和鎮(zhèn)江等9個(gè)城市排名首位。在杭州、蘇州、無錫、東莞、珠海等5個(gè)城市排名第2位；在中山、成都兩個(gè)城市排名第3位。

房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，這是一個(gè)2008年行業(yè)逐漸達(dá)成的共識(shí)。而萬科早在2007年10月就開始做出了反應(yīng)。但略顯尷尬的是，或許正是這個(gè)顯得有些超前的決定，導(dǎo)致了萬科2008年銷售額同比出現(xiàn)下降。

2007年萬科銷售金額億元，比2006年增長(zhǎng)了，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場(chǎng)年初的預(yù)期，甚至也超過了萬科原定2006－2008三年快速增長(zhǎng)計(jì)劃設(shè)定的2008年銷售目標(biāo)。尤其在市場(chǎng)總體已經(jīng)出現(xiàn)交易縮量的2007年四季度，萬科銷售金額高達(dá)億元，這顯然與萬科率先調(diào)整定價(jià)策略存在一定關(guān)系。但這也使得萬科在計(jì)算2008年銷售同比增長(zhǎng)率時(shí)，必須面對(duì)一個(gè)龐大的上年基數(shù)。

如果萬科的調(diào)價(jià)策略推遲兩個(gè)月實(shí)施，2007年的一些銷售很可能推遲到2008年實(shí)現(xiàn)，這樣萬科2008年銷售額將仍能體現(xiàn)增長(zhǎng)。但對(duì)于企業(yè)而言時(shí)機(jī)是寶貴的，早一天做出正確的決定，可能遠(yuǎn)比一個(gè)平滑的年度增長(zhǎng)曲線更為重要。

至此，我們看到的還僅僅是萬科表面上的成長(zhǎng)！