萬科是獨特的，但萬科也是幸運的。當內(nèi)則公認，萬科不僅已將國內(nèi)的融資方式嘗試殆盡，在海外融資方面也有種種超前嘗試之時，萬科的管理團隊早已適時地將資本之手舞向了海外，并頻頻發(fā)力，且屢有斬獲。這些布局的背后，即是萬科團隊所要打造的又一愿景：“資本國際化、人才國際化、技術(shù)國際化”。

1．為什么是萬科資本“國際化”

“萬科希望資本國際化！”這話是萬科的創(chuàng)始人王石說的。

在2003年萬科的業(yè)績發(fā)布暨發(fā)展戰(zhàn)略說明會上，王石表示，萬科不會創(chuàng)造奇跡，但是，萬科將會以一種成熟、非常穩(wěn)定的態(tài)勢健康發(fā)展。他同時強調(diào)，萬科任何時候都不會放棄資本市場，包括海外資本市場。

隨后，萬科的高層人士進一步解釋說，海外資本是萬科謀求資本多元化的一個組成部分，萬科管理層也一直在探索包括在海外資本市場進行公募或私募的可行性。

不久，2004年7月7日的《上海證券報》報道：萬科與國際專業(yè)房地產(chǎn)投資銀行HYPO Real Estate Bank International（簡稱HI）簽訂合作協(xié)議，為即將開發(fā)的中山項目進行境外融資安排。

協(xié)議主要內(nèi)容為，HI公司為中山項目提供總額不超過3500萬美元、最長不超過42個月的貸款。同時，萬科公司的深圳萬科17英里項目獲得了新華信托億元信托貸款。另外，萬科的億可轉(zhuǎn)債發(fā)行也即將實施。

據(jù)資料記載，HI公司總部設(shè)在都柏林，系HYPO集團的主要機構(gòu)之一。其核心資產(chǎn)12億歐元，資本充足率,主要業(yè)務(wù)涉及為國際大型房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供金融信貸服務(wù)。HYPO集團股東權(quán)益為40億歐元，管理資產(chǎn)1700億歐元。

HI方面對于此次合作表示，HI是完全獨立而且專業(yè)的投資銀行，專注于房地產(chǎn)投資，在業(yè)務(wù)開拓上實現(xiàn)地域的全球化，HI的業(yè)務(wù)原則是更關(guān)注項目的現(xiàn)金流。很多銀行只關(guān)注投資的價值和產(chǎn)出，比如一棟物業(yè)現(xiàn)在的價值是100萬，年收益率8%,于是就以物業(yè)價值的80%進行貸款。但問題是市場變化容易導(dǎo)致物業(yè)貶值，所以HI更關(guān)注的是現(xiàn)金流。HI期望，通過這次合作，給市場帶進一些新鮮的東西，幫助像萬科這樣的大型開發(fā)商進一步開拓業(yè)務(wù)。

而媒體的報道顯示，當時的萬科管理層表示，萬科與HI合作，不僅實現(xiàn)了與海外資本的接軌，更重要的是可借此獲取多元化融資的經(jīng)驗，并嘗試在國際化標準的監(jiān)管要求下提高項目的管理操作水平。通過這次合作，萬科在國際資本市場上具備了進一步融資資格，可以吸引更多的國際投資者的股權(quán)投資。

相關(guān)輿論則指出，這預(yù)示著王石帶領(lǐng)萬科正式走出了資本市場的國門，開始了資本國際化的征程。

其實，王石的“海外資本市場”之說早在三四年前就有過鋪墊。2000年12月2日，萬科董事會發(fā)布公告，提出通過向華潤集團定向增發(fā)億股B股引入戰(zhàn)略控股股東的方案。由于不同的投資者對該方案的理解不同，以及該方案將對公司產(chǎn)生影響的認識存在差異，12月25日，董事會決定放棄上述方案。后來，就有信息披露，王石當時就表示過，那時增發(fā)Ｂ股一個重要的考慮，就是想以此來打通國際融資渠道，通過華潤進入香港這個國際資本市場。王石認為，那樣既可以解決房地產(chǎn)這個資金密集型行業(yè)的資金渴求，還可以規(guī)避風(fēng)險。