從洞穴到草棚，從平房到樓房，我們賴以居住的房子，其建筑形式可謂一變再變。于是，在這變化的過程中，原來選個地兒就立馬建房的時代一去不復(fù)返了，取而代之的就是70年有限的房產(chǎn)關(guān)系。這話怎么說？聽我給你簡單聊一聊。

也就是70年的事兒

要說咱們買房子第一想的是什么啊？是建筑面積。但是問你建筑面積是怎么算出來的，很少人能說明白。很多人以為自己拿了房產(chǎn)證，有了上面的條條框框就是爺了。其實呢，你是孫子了，因為在打算買房前你就被涮了。這其中的原因，咱先說大的，小點的不說你都明白。 

房地產(chǎn)商在拿地時，有個文書，其中的兩條就是規(guī)劃用地面積，以及規(guī)劃建筑面積。 

什么是規(guī)劃用地面積？就是規(guī)劃批準(zhǔn)的紅線內(nèi)占地的面積。這就好比清朝初期，那些立功大臣跑馬轉(zhuǎn)了一個圈，好，這圈里的地是你的了。可惜那是清朝，咱們現(xiàn)在是現(xiàn)代社會，社會主義社會。這地還是地，可惜不能把樓蓋滿了。于是，內(nèi)地的咱不說，去看看香港的樓靠靠。那叫一個打開窗戶就是對窗的內(nèi)褲。所以開發(fā)商得在這個用地面積上告訴我你的建筑面積是多少。開發(fā)商不是清朝的立功大臣，你花錢圈了地也不是讓你在上面隨意涂抹玩的。

什么是規(guī)劃建筑面積？建筑面積在法規(guī)上的意思是規(guī)劃批準(zhǔn)的項目總建筑面積。這就好比你去餐廳吃飯點菜的技巧。你點多了吧，吃不了，剩了就餿了。“餿了”這詞好玩，有一次我去廣州，看見一大片地就餿了。你點少了吧，自己餓著對不對？做地產(chǎn)的人都是壞心眼，一個比一個壞，他們總想著花最少的錢買最大的地，用最少的地搞最大的建筑面積。你別急，有國家管著他們呢。國家讓他們隨意亂畫嗎？不能。

于是國家就給房地產(chǎn)商個數(shù)字，這個地啊，靠近商業(yè)區(qū)，高層啊，建筑面積要在多少以上，你如果使用必須控制在多少以下。 

這么一看，其實地產(chǎn)商也挺憋屈的，但他們的壞心眼不少。比如，競標(biāo)的時候，你一看，哪一家的建筑面積都是最少的，全是綠化面積，只有兩根形似柱子的建筑戳在那里。不懂的人以為是建球場呢。然后呢，只要地拿下來了，你再去一看，足球場變臺球廳了，密密麻麻的樓盤出來了。

你能讓拆了重建嗎？

我說這些就是給大家提個醒兒，其實這個建筑面積與規(guī)劃面積的多少是與房主有很大聯(lián)系的。你問有多大？其實也不大，就70年的事兒。

低層、多層和高層樓房之間的PK

咱接著說建筑形式的層數(shù)問題。這一說到住宅的層數(shù)，就讓人想起高層、中層、低層之說?？芍^是名堂繁多。這“層數(shù)”前加了那么多不同的名堂，到底是什么意思呢？先看看國家的規(guī)定。

按《國家住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定：低層住宅是指層數(shù)在1到3層的住宅，多層住宅是指4到6層的住宅，中高層住宅為7到9層的住宅，高層住宅為層數(shù)在10到30層的住宅。曾經(jīng)有上限不超過30層的規(guī)定，但隨著《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》的修訂，高層建筑突破了樓高100米的限制，所以市場上也出現(xiàn)了30層以上的超高層公寓，像華亭嘉園等。關(guān)于這些名目不同的樓房后面的奧秘，讓我來為大家說道說道。

所謂“遠(yuǎn)近高低各不同”，那自然“層高層低也不同”了。我朋友說，站得高，看得遠(yuǎn)；我媽說，住得低，少爬樓梯。到底這些樓層都有哪些優(yōu)點和不足呢？一起來盤點一下吧。

1.低層住宅

別看低層住宅層數(shù)低，恰好這層數(shù)低成了它的優(yōu)勢。因為層數(shù)少，所以樓群密度低、周邊環(huán)境好。同樣的道理，建筑層數(shù)較低，樓梯的坡度不大，用起來就方便，尤其是咱們那些大伯大媽們，那叫一個喜歡。還有一個原因，低層住宅結(jié)構(gòu)單一，平面布置緊湊，組合靈活，可謂雅俗共賞。你看，城市的低層住宅，既有Townhouse、別墅、獨門獨院的標(biāo)準(zhǔn)四合院，也有大量的平房、大雜院。農(nóng)村里的低層住宅就是普通的民居，可謂遍地都是，這也是民風(fēng)民情。

目前，低層住宅在我國城市住宅的建設(shè)中，所占比重較小，在小城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村的住宅建設(shè)中所占的比重較大。如今在城市中，新的低層住宅因地價、環(huán)境等原因，大部分都集中在城鄉(xiāng)結(jié)合的地區(qū)。 

2.多層住宅

多層住宅在市場占有相當(dāng)大的比例，但在北京，因為成本原因，即使擁有一套普通標(biāo)準(zhǔn)的多層住宅，只要地段不太差，那你就是在享受一種高標(biāo)準(zhǔn)的生活了。多層住宅的優(yōu)點到底好在哪兒？咱們來看看： 

首先，與低層住宅比，多層住宅可以提高土地的利用率；與高層住宅相比，工期短，工藝簡單。你不服不行，看看那些多層住宅，每一層少說也住4家。一次我去一朋友那兒，愣在他住的那層轉(zhuǎn)了半天兒才找到他家的門。

其次，多層住宅不需要電梯、泵房等輔助設(shè)施，因此，像公共走道等公攤的面積就比較小。自然物業(yè)管理費和修護費用相對就較低了，這可是讓咱尋常百姓省下不少錢。

第三，多層住宅在建房時，建材沒有特殊要求，建筑構(gòu)件可以大規(guī)模工業(yè)化生產(chǎn)。因此，總體來說，造價也比較低。那相對來說房價自然要便宜多了。當(dāng)然，目前市場上也有框架結(jié)構(gòu)的高標(biāo)多層住宅。這又是另一碼事兒了。 

當(dāng)然了，普通的多層住宅一般壽命比較低，加上大部分沒電梯，那人要是老了，爬這樣的樓梯是夠受的。

3.高層住宅

高層住宅是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物，它滿足了像我朋友他們那些人想站得高，看得遠(yuǎn)的心愿。這個龐然大物，由于形狀不同，被美其名曰為塔式、板式和墻式、蝶式。又由于內(nèi)部空間組合的方式不同，可分為單元式和走廊式。

高層住宅因為高，所以電梯成了必配的硬件。于是，在眼界開闊的基礎(chǔ)上，它又多了一個優(yōu)點，就是只要不停電，就不用爬樓梯。對于國家和開發(fā)商來說，高層住宅可以節(jié)約土地，增加住房和居住人口。同一面積的土地如果采用高層住宅，將住宅向高空發(fā)展，就可以實現(xiàn)較高的容積率，換句話說，就是可以多住幾戶人家。在對于目前建設(shè)用地緊張、寸土寸金的一線城市，像北京、上海來說，實在是一種最適宜的建筑方式。

當(dāng)然了，高層住宅也有一些不足之處：住在這樣的樓房里，大家不說做到老死不相往來，至少鄰里之間的交流可是惜話如金了。再有，由于配置電梯、水泵，維持設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)，物業(yè)費和維修費自然就高了，公攤面積也不小。加上高層住宅連片建筑，追求低碳生活自然就難點兒了。 

不過，從目前房地產(chǎn)市場上看，很多高層住宅社區(qū)，在設(shè)計方面都各顯其能，有了一些獨特的設(shè)計，使高層住宅的舒適度大幅度提高。 

披著馬甲的板式小高層

為啥把小高層單獨拿出來說呢？這是因為一提到小高層，我就想起那句“披上馬甲就不認(rèn)識你了”。

作為住宅中的新品種，板式小高層目前沒有明確的定義。一般說來，8至14層、板式結(jié)構(gòu)、帶電梯的住宅樓被稱為板式小高層。這種房子好啊。好在哪兒？你來看看：

1.朝向好，多是南北朝向的，采光通風(fēng)充分。 

2.看著小，用著不小，就是說容積率小，但視野開闊。 

3.安全可靠，入口集中，安全；多是一梯兩戶，私密性較好。 

4.實惠，公攤面積少，使用率高，當(dāng)然，這是和塔樓相比。

5.空間結(jié)構(gòu)靈活，戶型富于變化。

看看，這正應(yīng)了俗語“小的是美好的”的一說?，F(xiàn)如今，這板式小高層，搖身一變，一件馬甲披在身，頓時成了樓市點金石，與“e”并肩，成就新的時尚。為什么這么說呢？讓咱們看看小高層現(xiàn)在在上海、北京樓盤的風(fēng)云變幻吧。

小高層在上海、武漢首先成為“主流樓盤”，可謂星途亨通。緊接著，進軍京城也漸成氣候。過去，高層塔樓曾經(jīng)是高檔物業(yè)的要件，相對于普通的五六層樓房，帶地下車庫、花園小品、錯落有致的高層塔樓的確使人們的居住品質(zhì)大大提升。但隨著人們對于居住的舒適度要求越來越高，高層塔樓的弱點就暴露出來了。像通風(fēng)、采光不良，私密性差，高容積率造成生活品質(zhì)下降等。就這樣，獨具中國特色的板式小高層就輕扭腰肢俘獲了人心。 

這腰肢可不是白扭的，好處也在那兒擺著呢。板式小高層則充分揚“板式”之長，補“多層”之短，一般保持在8至14層，最高的達(dá)到18層，以一梯兩戶居多，私密性可謂強矣，戶型均好性明顯。同時，小高層設(shè)有電梯，方便出行，并且吸取了許多高層塔樓的設(shè)計經(jīng)驗，建有地下車庫和組團綠地等。 

最重要的是板式小高層建筑成本較高層為低。咱來算筆賬，根據(jù)有關(guān)建筑設(shè)計規(guī)范，一臺電梯的使用戶數(shù)最多是90戶，而14層以上要建兩個樓梯，因此一般的塔樓都要建兩個樓梯，配置至少兩部電梯，此外，建安費用也隨著樓高而水漲船高。但小高層的樓高和戶數(shù)，決定了它的成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于塔樓。所以，目前北京市區(qū)的許多小高層售價30000余元，與塔樓相當(dāng)甚至略低。 

當(dāng)然啦，前面咱也說了，開發(fā)商的心眼都是壞的。在板式小高層的建筑上，他們也想出了餿辦法。什么辦法？開發(fā)商想“多出面積”，于是使進深太長，面寬又不擴大，房間呈狹長性，中部的采光通風(fēng)就受到了影響，并就此產(chǎn)生了暗間。