在房地產(chǎn)業(yè)中混了這么多年，常聽到的就是有人說：“選套房子咋這么難。”可不是，對于不知道房子的選購方法的人來說，那就跟娶個稱心如意的老婆一樣，難啊，不是一般的難?？赡阋钦莆樟诉x房的技巧，那就是再簡單不過的事兒了。

讓實用掀起概念的蓋頭來

買房子干什么用，自然是用來住，用來過日子的，這是首先需要記住的原則，在這個大原則的指導之下，你需要把那些花里胡哨的什么概念啊、環(huán)境啊、配套啊這些詞用“實用”這個標準來衡量一下，就會發(fā)現(xiàn)其實很簡單，表面的這么多層修飾剝?nèi)ブ螅脒x一套適合自己的、物有所值的房子，還是很簡單的。

1.概念＝什么人買什么房

什么叫概念，這詞聽著很玄，現(xiàn)在什么古典主義風格啊，什么未來的房子啊，聽得人是一愣一愣的，其實你把這些詞都套上實用主義這個原則，就會發(fā)現(xiàn)，其實很簡單，概念就是市場定位。從這個概念中，你可以看出開發(fā)商這房子是想賣給誰，這直接決定著你將來的鄰居都是些什么樣的人，你要和這個居住環(huán)境和感覺貼合，才能住得舒服。要不符合，那就是自己找罪受了，你想啊，要是一傳統(tǒng)觀念很強的人，住進了一個很潮流、行為很現(xiàn)代的人居住的環(huán)境中，那還不得憋屈死，整天不是看這個不舒服，就是看那個不順眼，這不是自己給自己下絆子嘛，所以，概念這玩意兒雖然不能太過追求，不能盲從，但還是要稍微注意一些，要把概念當成一種標簽，來判斷一下這個標簽適不適合你。

2.期房＝海市蜃樓 

期房，真的就是一個海市蜃樓的存在，因為你看不到實物，所以就有了許多的風險存在，在“變現(xiàn)”的時候，有很多不確定的因素，面積可能有誤差，規(guī)劃設(shè)計可能被人修改了，本來該用的好的建筑材料也成了次的，種種這樣的風險不能不防。就算開發(fā)商很有良心，這些方面都保持著你想象中的樣子，那時間呢，是否能保證，在規(guī)定的時間內(nèi)，能否如期交房。這些都是極有可能出現(xiàn)的問題。因此，作為一個實用主義者，在售樓小姐天花亂墜地向你宣傳這個期房有多好，將來會怎么怎么樣時，要把握好一個原則，想象中的永遠是美好的，要想將來不接受殘酷的現(xiàn)實，就需要在買房合同中把開發(fā)商限定死，讓他不能輕易地變更，要么，就放棄期房，干脆選套現(xiàn)房，這些問題就可以有效地避免。

3.樣板間＝時裝表演 

模特兒在T型臺上做“秀”穿的衣服，大家都喜歡，但恐怕沒有多少人會真正買來穿在自己身上，為什么，不實用，真正穿在大街上，肯定得被人當成怪物，因此，這玩意兒是沒有實際的市場空間的，樣板間也是同樣的道理。這樣的擺設(shè)工程為了能夠達到吸引人眼球的效果，一般會請著名的設(shè)計師設(shè)計、一流的施工單位嚴格地按照圖紙裝修、請專業(yè)的燈光師打光，使得每一片兒的燈光、線條都很富有美感，甚至就連犄角旮旯也處處體現(xiàn)細節(jié)，然而，這樣的房子要想真正地搬到自己家中實用，是很難的，單不說造價很高，我知道有些人有錢，不在乎這個，但實際卻是，這樣的樣本搬到屋子里，根本就派不上用場，甚至還會是阻礙?？粗煨秃苊赖男D(zhuǎn)樓梯事實上連床都沒法搬上樓，地面凹凸動感的設(shè)計根本就沒法擺家具……看到這樣的差異，你就得明白一個深刻的道理，樣板間這玩意兒是不能作為參考的，一切只是為了表演而存在。什么時間樣板間撇去了那些豪華，真正與交到你手上的實物差不多的時候，才能作為選房時候的參考，否則，還是敬而遠之吧。

4.使用率＝房價“系數(shù)” 

使用率這個說法，這些年，被挑得很高，某某小區(qū)85%，某某家園84%，然而，很多人并沒有真正地重視這個“高”，沒有把使用率和房價掛上鉤，實際上，這是極其錯誤的。你想想，同樣是花50萬買一套50平的房子，使用率是70%，還是80%，平均到房價上，那每平米得差出好幾百塊，因此，不要走過場一樣問問使用率的問題，最好弄清楚你為多少面積掏了錢，然后自己家可以使用的面積是多少，這樣，你會得出真正有效的房價。 

5.戶型＝功能空間的組合方式 

房、廳、衛(wèi)的數(shù)目、房間的大小、形狀、朝向，這些在戶型圖上可以一目了然的東西對每個人都有著不同的意義：他認為糟糕的戶型，在你那里可能正合適。所以，戶型的實質(zhì)其實是：在你的需要之下，空間可被賦予什么功能？它的組合方式是否能最大限度地體現(xiàn)這些功能？ 

比如，早出晚歸的上班丁克族不必講究房子的朝向；很少引客進門的人不需要40平方米的客廳；經(jīng)常在家辦公的人不能把電腦搬進臥室，要有工作間；花200萬元以上買房子的人，三大一小的概念就要作廢：一間放不下10平方米衣櫥的主臥，怎么安放她浩如煙海的衣服？ 

把自己放在房子中假想著生活一下，你將會發(fā)現(xiàn)戶型中掩藏最深的劣勢。 

6.環(huán)境＝升值或享受的空間 

環(huán)境這個東西，是商品房衍生出來的一個價值，也是必須要考慮到的因素。周圍環(huán)境好了，才能住得舒服。當然，這個環(huán)境也有大小之分，大環(huán)境就是指小區(qū)外部的環(huán)境、整體氛圍和設(shè)置如何、小區(qū)處在一個什么樣的位置。小環(huán)境就是指社區(qū)內(nèi)部的環(huán)境規(guī)劃和整體布置。如果這兩個方面，能夠兼得，那是最好，否則的話，就需要區(qū)別對待了，看看你具體需要的是什么樣的，一切從需求出發(fā)，不要被售樓小姐的介紹牽著鼻子走。

在考察小環(huán)境的時候，實用主義的標準就更為重要了，什么歐陸風情、新加坡格調(diào)，你盡可以把它就當成一個口號，口號之后是否有貨真價實的東西才是最重要的，比如說，給孩子、老人專設(shè)的活動區(qū)，就比那些羅馬風格的雕塑啊、柱子啊，要人性化很多，真正滿足需求；在你走累了的時候，能找到些小凳子、小石墩什么的，也比那些高高低低的、有錯落感的隔斷墻要好很多。

7.配套＝門當戶對的設(shè)施 

配套這個東西，只有和你買的這個房子真正能配得上，才有實際作用，否則的話，不是錦上添花，而是畫蛇添足了。不信，你想想看，一個檔次比較低的房子用得上每戶一個的地下車位？如果都用這種實用的觀點來看房子，這些配套設(shè)施就可以擺脫無謂的攀比，真正做到適合就好。

到工地去一定要到工地去

外行看熱鬧，內(nèi)行看門道。你要是恰好有做過工程的朋友，他會告訴你“抽查”的必要性。所謂抽查，就是在適當?shù)臅r間，去看看工地重要節(jié)點的施工狀況，以此來判斷施工的質(zhì)量。往往一般人到了工地，就像二傻子進城，哪兒哪兒都覺得新鮮，亂花漸欲迷人眼，估計北在哪兒都不知道了。說話更是說不到點子上，盡說白話。

我陪客戶去看過房，那個假行家抱怨：“唉，怎么鋼筋都是生銹的啊，不行不行，這房敢買嗎？”內(nèi)行的人就會告訴你，工地上用鋼筋就是要用帶點銹的，帶銹的鋼筋表面粗糙有紋理，這樣和混凝土的粘結(jié)才更易更牢固。不懂不要裝懂，鬧了笑話不說，更暴露了你容易被宰的本質(zhì)。 

記住我這句話，衛(wèi)生狀況不可小覷！

衛(wèi)生檢查各行各業(yè)都有，為什么？說明“面子”的重要性。越是有經(jīng)驗的項目經(jīng)理，越會注重工地的整潔。你想啊，工地是個什么地方，在你印象中一定是嘈雜瑣碎，雜七雜八的建筑材料遍地都是，民工們灰頭土臉，攪拌機一刻不停地轟隆作響。其實不然，干凈利索的工地有幾個比較明顯的特點：建筑材料碼放得井然有序，這是效率的保證；地面也都經(jīng)過了硬化處理，別說垃圾了，應該說浮土都很少；另外，用于防塵的護網(wǎng)，就是那種類似紗窗的把整個建筑籠在其中的東西，一般都是藍綠色居多，你注意了，那種材料即使是風吹雨打，變化的頂多是色澤，不該是大面積的撕扯破爛；還要看施工區(qū)內(nèi)，工人們是不是都按規(guī)定佩戴安全帽和掛牌。這些基本的表征不是小題大做，一個施工團隊的素質(zhì)很大程度上決定了施工的質(zhì)量。

我有過這樣的經(jīng)歷，有次到一個工地，看到A建筑公司的一個項目經(jīng)理，為了相鄰工地（B建筑公司）飄過來的塑料屑和人爭執(zhí)。我覺得至于嘛這，可后來兩邊的活一比較，A工地的總體質(zhì)量高出B一大截。還有我注意了B工地的防塵護網(wǎng)，爛得像使用多年的蒼蠅拍，果不其然，那個工程成本高、效率低、工期長還質(zhì)量差。

你別以為工地的衛(wèi)生狀況是可以像辦公室那樣突擊一下應付檢查足矣，其實不然，工地與其他地方的大掃除完全是兩個概念。要是沒有多年的施工經(jīng)驗、嚴格的施工管理、高素質(zhì)的施工團隊、嚴密的施工組織，想要工地井井有條干凈利落，那簡直是不可能的。道理很簡單，所謂熟能生巧，經(jīng)驗足了才會知道施工到哪一步需要做些什么具體工作，需要什么建筑材料，同時進行的幾道工序會不會產(chǎn)生相互干擾，如何避免這些干擾。

工地布局怎么安排才經(jīng)濟合理高效，從而避免施工進程中臨時的變動以及設(shè)施的搬移造成的勞動力損耗。建筑施工不是紙上談兵，只有通過嚴格嚴密的管理，藍圖才能得以落實，而高素質(zhì)的施工隊伍，才能真正領(lǐng)會你的意圖，知道活要怎么干，干得恰到好處，不該干的活，盡量避免。

單說建筑垃圾吧，一層樓下來廢棄物怎么都得有個百八十噸，工人素質(zhì)高的隊伍，垃圾絕不會隨手丟棄，而差勁兒的隊伍，剛清理的場地，先是一小撮雜土，10分鐘后，就能發(fā)展到一手推車那么多，轉(zhuǎn)天再過來，一座假山就拔地而起了，所以，在那種工地，你不到最后，也別清理。工地的整潔度其實最終應該歸結(jié)為施工前嚴密的組織規(guī)劃，也就是在這地兒還是一塊空地的時候，就得把今后的事想個八九不離十，不能走一步看一步。這是什么？這就是水平！

當然，咱是去買房的，不是去挑刺兒的，專業(yè)上的事兒咱不用操心，也確實操不上什么心，咱就去檢查個衛(wèi)生，就我之前說的這些細節(jié)，你該注意的都注意下，基本該了解的也了解得差不多了。另外給你個提醒，工地越狹小，做到整潔就越難。還有就是去檢查的時機，一定要在整體建筑結(jié)構(gòu)封頂，而外裝修結(jié)束以前，其他的時間，人也不見得能讓你進去，施工重地，閑人免進嘛！