這么些決定因素，怎么個(gè)決定法？我簡(jiǎn)單點(diǎn)用個(gè)例子來(lái)說(shuō)明。

如果將房?jī)r(jià)這個(gè)西瓜切成10塊，那么它的分配大致是這樣的：

（1）兩塊給土地；

（2）兩塊給拆遷安置使用。您別小瞧墻上白粉刷上去的大大的 “拆”字，就是這個(gè)字，不僅僅是開(kāi)發(fā)商掏筆錢(qián)這么簡(jiǎn)單，黑幕重重，被拆遷的人配合點(diǎn)拿錢(qián)走人還好說(shuō)，要是想做個(gè)釘子戶(hù)，那就得應(yīng)對(duì)暴力拆遷了。之前有個(gè)拆遷隊(duì)長(zhǎng)，坦言自己做了12年，撈了900萬(wàn)，給老婆孩子通通移民到國(guó)外，還說(shuō)自己是很笨的，不然不會(huì)就拿這么點(diǎn)。那他拿這么多錢(qián)，干的什么活呢，其實(shí)就是專(zhuān)門(mén)針對(duì)釘子戶(hù)來(lái)的，手段嘛，不外乎就是以下幾種：最常見(jiàn)的就是恐嚇，攪得你家里雞犬不寧。斷水?dāng)嚯娔鞘切∈?，把房子周?chē)冀o你挖上溝，搞得你進(jìn)出困難，再在溝里灌點(diǎn)臟水、污水，扔點(diǎn)死貓、死狗的，是不是嚇著你，搞得你神經(jīng)過(guò)敏。再不然就是調(diào)虎離山，找個(gè)和你關(guān)系好點(diǎn)兒的，出去辦個(gè)事兒，吃個(gè)飯，回來(lái)房子就被人占了。再狠點(diǎn)的，直接趁你不注意，一把火給你把房子燒了，你又沒(méi)什么證據(jù)說(shuō)是誰(shuí)干的，到最后別說(shuō)房子了，連點(diǎn)渣兒都撈不著。扯太多了，回來(lái)繼續(xù)說(shuō)這個(gè)費(fèi)用的事兒；

（3）兩塊給房子用來(lái)進(jìn)行建筑和基本的配套設(shè)施的安裝（你心目中的大頭原來(lái)其實(shí)就是個(gè)冤大頭）；

（4）一塊給市政。有可能這個(gè)數(shù)還是比較保守的，有時(shí)會(huì)更多些，別夢(mèng)想著能逃脫出這個(gè)，不論是稅費(fèi)或是其他的什么名目，你就認(rèn)了吧，之前《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》做的一期節(jié)目中，曝光了一個(gè)開(kāi)發(fā)商披露的房地產(chǎn)成本清單，上面林林總總列出了一系列的收費(fèi)項(xiàng)目：人防收費(fèi)、消防收費(fèi)、建委收費(fèi)、規(guī)劃收費(fèi)、土地收費(fèi)、房管收費(fèi)、評(píng)價(jià)收費(fèi)、安全收費(fèi)等，在平均售價(jià)5000元一平方米的房子中，這些費(fèi)用加起來(lái)就得占到500塊，十分之一。當(dāng)然，這還不包括道路開(kāi)口費(fèi)、建筑垃圾管理費(fèi)、副食品價(jià)格調(diào)節(jié)基金、印花稅、增值稅、城建稅、教育設(shè)施建設(shè)附加稅等這些數(shù)目不是特別大的費(fèi)用。這數(shù)看著多嗎？事實(shí)上比這個(gè)多的，還有很多；

（5）兩塊給稅務(wù)。在現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，這不逃稅的房地產(chǎn)企業(yè)就跟華南虎一樣，都快滅絕了，不信，給你比較兩個(gè)數(shù)據(jù)，“全國(guó)年收入12萬(wàn)以上的個(gè)稅自行申報(bào)人數(shù)是200多萬(wàn)”，而“私營(yíng)企業(yè)總數(shù)則超過(guò)600萬(wàn)家”，這么比較一下，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，3家私營(yíng)企業(yè)中，竟然才勉強(qiáng)能夠找得出一個(gè)年收入超過(guò)12萬(wàn)的老板？你覺(jué)得這可能嗎？尤其是那些房地產(chǎn)商，不逃稅，那簡(jiǎn)直就是天方夜譚了；

（6）剩下的一塊自然就是開(kāi)發(fā)商的，撈不著錢(qián)，誰(shuí)干呀。其實(shí)這就是個(gè)理論上的說(shuō)法，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)絕不止這么點(diǎn)，建造房子的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商逃稅漏稅是再平常不過(guò)的事兒，甚至洗錢(qián)那也是極有可能的。當(dāng)然，這都是做得很隱蔽的，除非是內(nèi)部高層，否則你是不可能知道這些個(gè)貓膩的。最常見(jiàn)的，那就是在建筑成本上做文章。本來(lái)成本也就1000元/平米，但是只要和建筑公司的老板搞好關(guān)系，商量好了，那就做成2000元/平米的結(jié)算單，超出來(lái)的部分，也就是在賬目上走個(gè)流程，最后還是會(huì)回到開(kāi)發(fā)商手里，再給建筑公司點(diǎn)兒回扣、封口費(fèi)什么的，這事兒也就結(jié)了，但是卻可以逃掉將近30%的稅收款，開(kāi)發(fā)商其實(shí)能拿到的利潤(rùn)要絕對(duì)大于理論上的。當(dāng)然，這個(gè)過(guò)程中，如果資金來(lái)路有點(diǎn)問(wèn)題，那自然也就有洗錢(qián)的說(shuō)道了。

當(dāng)然，這10塊，我可沒(méi)說(shuō)是均分的，哪部分大，哪部分小，誰(shuí)拿大塊，誰(shuí)拿小塊，那就要因時(shí)、因地而異了，我們不具體討論，但是最起碼，你要明白，讓你勒緊褲腰帶買(mǎi)的這個(gè)西瓜都被誰(shuí)給瓜分了，花冤枉錢(qián)也花得明明白白的。

所以，根據(jù)這個(gè)比例，你看啊，開(kāi)發(fā)商也不是大爺，他就是個(gè)孫子，干了所有10個(gè)人的活，卻只能拿1個(gè)人的錢(qián)，好點(diǎn)的時(shí)候拿兩個(gè)人的。這還得是房子完全賣(mài)出去的情況下，要是最后正好剩下20%沒(méi)賣(mài)出去，那他只能自己吃虧，賠本了。所以，房?jī)r(jià)高的時(shí)候，你就別罵開(kāi)發(fā)商了，他不值得我們罵。

如今，北京以及其他各地頻頻出現(xiàn)“地王”，啥意思，土地費(fèi)用高唄，這是很危險(xiǎn)的事情，土地費(fèi)用這個(gè)基本的要素高了，其他利潤(rùn)的分配者當(dāng)然也不甘落后，也想要分得更大的西瓜，你多點(diǎn)，我也多點(diǎn)，最后這房?jī)r(jià)不高才見(jiàn)鬼了呢。

當(dāng)然，這房?jī)r(jià)高背后的推手，開(kāi)發(fā)商和中介絕對(duì)是大頭，“背房”這個(gè)詞聽(tīng)過(guò)沒(méi)，這就是最具有代表性的操作方法了。某個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商或者是受委托的中介想把這房子自己買(mǎi)下來(lái)，但是沒(méi)錢(qián)，怎么辦？那就找人背房唄。具體說(shuō)，找到你王一了，給你點(diǎn)錢(qián)，商量好，用你的名義向銀行貸款，把這個(gè)房子買(mǎi)下來(lái)。你就出個(gè)身份證復(fù)印件和單位開(kāi)的收入證明，就白拿幾萬(wàn)塊，干不干。大多數(shù)人都會(huì)干的吧。于是，開(kāi)發(fā)商的第一步就走完了。申請(qǐng)完貸款之后，那貸下來(lái)的70%～80%可不就進(jìn)了開(kāi)發(fā)商的口袋了。這個(gè)時(shí)候，為了把背著的這個(gè)貸款還了，開(kāi)發(fā)商就忽悠著找人來(lái)買(mǎi)這套房子了。一兩年之后，這房?jī)r(jià)漲得很高了，就不能再用王一來(lái)背房了，萬(wàn)一他眼紅，嫌當(dāng)時(shí)給的錢(qián)太少了，會(huì)鬧騰起來(lái)，所以，就找個(gè)王二，讓他向銀行貸款把這房子再買(mǎi)下來(lái)。雖然說(shuō)要有一系列的過(guò)戶(hù)費(fèi)用，但是相比漲得老高的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，那是太劃算了。這個(gè)時(shí)候，開(kāi)發(fā)商只需要再給王二一些錢(qián)，就可以接著去忽悠了。再漲的話(huà)，就再找王三、王四……不停地?fù)Q人背著，貸款還款用的都是銀行的錢(qián)。到什么時(shí)候覺(jué)得劃算了，再真正地找個(gè)買(mǎi)主賣(mài)了它。事實(shí)上，那些來(lái)買(mǎi)房子的，也都是些炒房客，在他們手里，這房?jī)r(jià)又被推高了……一輪一輪地這么操作，房?jī)r(jià)會(huì)不高嗎？