開發(fā)商的如意算盤是怎么打的

開發(fā)商不是房?jī)r(jià)最主要的決定者，但他卻是人前的全權(quán)代理，因?yàn)閮r(jià)位要從他的嘴里報(bào)出來(lái)，人們接觸到的也就多是這個(gè)報(bào)出的價(jià)位。那這個(gè)價(jià)位除了要考慮一下基本的成本外，其中還有開發(fā)商的哪些貓膩呢？一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)商給房子定價(jià)時(shí)，會(huì)手持兩個(gè)算盤，它們分別是下面的兩個(gè)原則：

1.成本加成法

要知道成本，必然就涉及到了預(yù)算。預(yù)算這個(gè)詞你不會(huì)陌生，會(huì)過(guò)日子的人一定在消費(fèi)之前有個(gè)預(yù)算，娶了敗家老婆的另說(shuō)。而房子最終的定價(jià)和開發(fā)商費(fèi)盡心思的成本預(yù)算也是分不開的。什么土地使用費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、建筑材料和人工費(fèi)以及多種相關(guān)稅費(fèi)等，這些都是硬性成本，不太可能避免，于是，他們便將這些成本費(fèi)和想當(dāng)然的利潤(rùn)加在一塊，然后分?jǐn)傇诜孔拥拿娣e上，就成了對(duì)外的房?jī)r(jià)。自然這個(gè)利潤(rùn)有多少，就要看開發(fā)商的良心了。所以，不要輕易聽信售樓小姐“我們這已經(jīng)是成本價(jià)，不能再降了”這類的話，只要你找對(duì)方法，還是能拿到比這個(gè)標(biāo)價(jià)更便宜的價(jià)錢的。這個(gè)就扯遠(yuǎn)了，我們后面詳細(xì)再說(shuō)，現(xiàn)在拉回來(lái)說(shuō)這個(gè)房子的定價(jià)過(guò)程。

2.比較定價(jià)法

除了會(huì)將自己的利潤(rùn)加在房?jī)r(jià)中之外，開發(fā)商還會(huì)考慮這整棟樓周邊的環(huán)境。他可不是傻子，不比較就貿(mào)然給你說(shuō)個(gè)價(jià)兒。那這比較，要比較些什么呢？

首先，就要比較我這樓比你周圍那些樓強(qiáng)在哪兒，什么都能作為比較點(diǎn)，比小區(qū)配套啊，房子朝向啊，戶型設(shè)計(jì)啊，周邊有沒(méi)有商場(chǎng)啊體育場(chǎng)啊，還有現(xiàn)在比較關(guān)注的綠化啊，等等，能拿出來(lái)比較的都要比一比。這一比，于情于理，我這樓都要比你那樓貴，不貴能行嗎？不貴能體現(xiàn)我的優(yōu)勢(shì)嗎？能體現(xiàn)住在這個(gè)小區(qū)比住在其他小區(qū)有身份嗎？你還別撇嘴，現(xiàn)在人買房，除了自家人衣食住行方便之外，還是在親朋好友面前炫耀的資本之一，我家住××小區(qū)，××小區(qū)你知道吧，就是電視上老說(shuō)的那個(gè)某某明星某某商業(yè)巨頭住的那個(gè)小區(qū)?？吹絼e人一臉的艷羨，多花幾個(gè)錢你也覺(jué)得舒坦不是？

其次，就是比較一下這個(gè)新盤和周邊的二手房的價(jià)位。當(dāng)然，這點(diǎn)是最近一段時(shí)間才出現(xiàn)的一個(gè)原則。原來(lái)的時(shí)候，開發(fā)商定價(jià)從來(lái)不考慮這個(gè)，和周圍的樓比比就得了，互相攀比之風(fēng)盛行，于是也就導(dǎo)致這些新盤的價(jià)兒是一個(gè)比一個(gè)高。近些年，經(jīng)過(guò)一系列的調(diào)控之后，這個(gè)房?jī)r(jià)開始不那么虛了，已經(jīng)開始參照周邊的二手房的價(jià)格，因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格才是比較正常的市場(chǎng)價(jià)位，當(dāng)然，最近在一些中介的挑動(dòng)和其他因素的影響下，飛漲起來(lái)的二手房?jī)r(jià)格也已經(jīng)不太正常了，飄啊飄的。又說(shuō)遠(yuǎn)了，還說(shuō)回參考二手房?jī)r(jià)格定價(jià)的基本情況啊。其實(shí)不外乎就是比二手房稍高或一樣、比二手房低兩種情況。比二手房稍高呢，就是抓住了一個(gè)心理需求，你想啊，花差不多或者稍微多一點(diǎn)的錢，我就能買個(gè)新房，誰(shuí)買二手房啊，有這種想法的人多了，就能夠增大銷量。至于，另一種，比二手房低呢，幾乎可以說(shuō)是同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)太過(guò)激烈的情況下出現(xiàn)的一種現(xiàn)象。舉個(gè)例子啊，同樣一個(gè)區(qū)域，二手房均價(jià)是每平方米10000元，一個(gè)超級(jí)有實(shí)力的開發(fā)商建的新盤A定價(jià)是每平方米11000～12000元，那實(shí)力不如他的開發(fā)商建的新盤B能定多高啊，10000元，或者比10000元還要低，這樣才能有銷量，否則的話，根本賣不出去。別不相信，這個(gè)在北京是有實(shí)例的。2005年左右。百子灣附近的“金都杭城”的新房定價(jià)是每平方米8800元，而周邊某個(gè)項(xiàng)目的二手房的均價(jià)卻達(dá)到了每平方米9000元到10000元。差距啊。

在經(jīng)過(guò)這樣的兩步比較之后，某個(gè)樓盤的價(jià)格也就差不多定下來(lái)了，基本上相對(duì)集中在一個(gè)區(qū)域里，房?jī)r(jià)上也差不了多少，只是這差不多的價(jià)位之中，其他因素可能就會(huì)差不少了，這取決于開發(fā)商的良心，我們后面會(huì)詳細(xì)地再說(shuō)。