與之相關的爭論卻從未停息。金心異等人認為，綜合考慮2005年以來的房價飆升、政策優(yōu)惠、開發(fā)前景等因素，房地產商可以在滿足原住民的基本期望值之余，尚能獲得平均的利潤率。

綠景地產副總經理鐘禹然等人則認為，容積率不高，改造難度較小的項目，尚能獲利，其余的只能保證微利或者持平。

但一個不容爭辯的事實是，隨著越來越多的項目納入規(guī)劃，介入的房地產商也越來越多。城中村、舊工業(yè)區(qū)等地塊，是深圳關內最后可供利用的土地，房產商們“跑馬圈地”的大陣勢已經形成。

改造的模式也越來越多樣化。最早風靡一時的“政府主導+市場運作”，并沒能如之前人們所預期那樣，被全面復制。后來改造的田廈等村子，就拋開了開發(fā)商，通過村民土地入股并參與項目利潤分配的方式來進行改造。

“這并不奇怪，每個村的情況都不一樣?！痹谕跷得骺磥?，深圳“城中村”難題的特殊性在于，沒法找到一種通用的解決方案。

無論是“政府+開發(fā)商”、村民自行改造還是傳統(tǒng)的“招拍掛”，都無法完全適用已通過規(guī)劃的上百個城中村改造項目。

市國土局一名官員在接受媒體采訪時曾表示，目前通過審批的所有項目，占地面積加起來，也只占深圳二百多個城中村面積總和的很小一部分，開發(fā)潛能沒有得到足夠釋放。

在此背景下，2009年12月1日，《深圳市城市更新辦法》出臺。這個“允許鼓勵權利人自行改造，允許一對一協(xié)議出讓土地”的新規(guī)則，被評價為“將把土地資源十分有限的深圳，對于城市空間的利用發(fā)揮到極致，一批地產公司將從中受益?！?/p>

一名房地產營銷人士如此解釋新規(guī)則可能帶來的機遇，“假設我們看中了市區(qū)的某倉庫，我們可以直接與對方一對一談轉讓價格，而無須經過政府的招拍程序。在拿下項目后，再將土地使用性質改變?yōu)樽≌蛏逃梦飿I(yè)?！?/p>

公開資料顯示，全市需要進行城市更新的總用地面積約為240平方公里，其中城中村100平方公里，舊工業(yè)區(qū)126平方公里，舊工商住混合區(qū)6平方公里，舊住宅區(qū)8平方公里。

“這是房產商們可供分享的最后一塊蛋糕。”上述人士如此評價，當然，這個過程會被拉長至幾十年，也許更久，屆時，就像6年前深圳消滅了農村一樣，深圳或許將再無城中村。

深圳乃“彈丸之地”，絕大部分可開發(fā)土地都分布在寶安、龍崗兩區(qū)。經國務院批復，2010年7月1日起，深圳經濟特區(qū)范圍擴大到深圳全市，特區(qū)面積也從395.81平方公里擴容至1953平方公里。此間官員、學者和市民普遍認為，寶安、龍崗兩區(qū)納入整體規(guī)劃，此舉將對深圳未來5年及更長時間的建設提供一個有利條件和堅實基礎，深圳將迎來又一次飛躍。