年擴(kuò)展到深圳、煙臺(tái)、唐山、蚌埠，并進(jìn)行“提租補(bǔ)貼”試點(diǎn)（即公房可以加租）。上述經(jīng)驗(yàn)用作制訂1988年七屆人大“憲法修改草案”，明確土地可以有償轉(zhuǎn)讓及物業(yè)可用作收租。

1988年2月25日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，決定從1988年起，用三五年的時(shí)間，在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批把住房制度改革推開(kāi)，包括公房可以加租、出售及實(shí)物分配，實(shí)行住房貨幣化。

到了1998年，中央政府提出加快住宅建設(shè)，使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力和消費(fèi)熱點(diǎn)。許多城市便引入外國(guó)的經(jīng)驗(yàn)和管理方法，例如土地拍賣(mài)等，引發(fā)全國(guó)房地產(chǎn)熱潮。是故不少人以1998年作為土地發(fā)展的分界線，經(jīng)一連串改革后，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始規(guī)范化，到2010年形成了一套完整的體制，主要表現(xiàn)在：

建立分類(lèi)供給體系，即政府與地產(chǎn)發(fā)展商分工合作形成“雙軌”體制。由政府負(fù)責(zé)供應(yīng)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，地產(chǎn)發(fā)展商負(fù)責(zé)新建商品房及二手房互補(bǔ)長(zhǎng)短。

新建商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)應(yīng)以二手房市場(chǎng)的供求情況為依據(jù)，而非本末倒置。政府利用稅收政策來(lái)調(diào)節(jié)二手房市場(chǎng)，即必要時(shí)抑制投資需求去平衡供求。征收對(duì)象主要是高收入階層和高標(biāo)準(zhǔn)豪宅，例如加大多套房投資者的收益稅率及鼓勵(lì)首次置業(yè)，等等。通過(guò)土地和銀根的放寬或收緊政策，去調(diào)控房地產(chǎn)供求；建立完善系統(tǒng)，全面負(fù)責(zé)住宅市場(chǎng)的管理和調(diào)控工作；提高政策的及時(shí)性、針對(duì)性和有效性。

改變土地出售機(jī)制，鼓勵(lì)技術(shù)進(jìn)步，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)而非價(jià)高者得。以免高昂地價(jià)侵占科技進(jìn)步的成本空間，例如推廣應(yīng)用低碳理念的新技術(shù)、新產(chǎn)品和新工藝；改變現(xiàn)行土地出售政策只追求眼前利益，忽略行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的弊端。

此外，國(guó)有企業(yè)的角色亦有所改變，不再與民營(yíng)企業(yè)一樣以追求市場(chǎng)利益最大化，而改為在穩(wěn)定房?jī)r(jià)、規(guī)范市場(chǎng)秩序、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和保障住房建設(shè)上發(fā)揮作用。

透過(guò)這樣的體制改革，中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展將有希望走上一條良性發(fā)展的健康之路。

從樓市看懂經(jīng)濟(jì)

現(xiàn)在最熱門(mén)的話(huà)題，自然是房地產(chǎn)價(jià)格。2009年底中國(guó)政府出臺(tái)的調(diào)整政策，令一線城市如北京、上海、廣州、深圳等地的住宅成交額大幅下降。很多人出現(xiàn)恐慌，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年快速增長(zhǎng)，已累計(jì)泡沫，現(xiàn)在到了泡沫爆破的時(shí)刻了。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫？諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)得獎(jiǎng)?wù)咚沟俑窭恼J(rèn)為，中國(guó)和美國(guó)不一樣，主要是因?yàn)榍罢叩呢?fù)債不高。雖然2009年中國(guó)因利率下降而步入置業(yè)狂潮，但在內(nèi)地買(mǎi)樓首付為樓價(jià)的30%（第二所物業(yè)為50%），而且內(nèi)地的物業(yè)貸款沒(méi)有證券化，銀行批出貸款時(shí)亦小心謹(jǐn)慎，無(wú)業(yè)者一律免問(wèn)。因此不可同美國(guó)情況相比較。

2009年全國(guó)660個(gè)城市，平均樓價(jià)每平方米4 695元，較2008年上升24%或每平方米升813元。2010年出現(xiàn)調(diào)整無(wú)可厚非，但認(rèn)為泡沫會(huì)爆破便是言過(guò)其實(shí)。中國(guó)目前只有北京、上海、廣州、深圳等地區(qū)經(jīng)濟(jì)完成工業(yè)化、城市化，其他大城市仍未完成，其中70個(gè)城市更沒(méi)有顯著變化。未來(lái)20年每年仍有1 200萬(wàn)到1 500萬(wàn)人口由鄉(xiāng)村涌向城市，更何況目前中國(guó)人均收入3 000美元仍未到；目前中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)情況更接近1981年的香港，而非1990年的日本。（1990年日本房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入為期20年的負(fù)增長(zhǎng)。）

我老曹認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)縱有泡沫，也不會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似美國(guó)的次貸危機(jī)。不過(guò)，2009年中國(guó)新增房貸是2008年同期的5倍，與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸額占總信貸額的20%，已到達(dá)警戒水平，出現(xiàn)短期調(diào)整無(wú)可避免。

20世紀(jì)80年代，當(dāng)日本還處于泡沫的時(shí)期，房地產(chǎn)及建筑相關(guān)貸款亦只占銀行總貸款25%。在資產(chǎn)價(jià)格急升的同時(shí)，如伴隨貨幣供應(yīng)擴(kuò)大和信用擴(kuò)張，尤其是對(duì)