房地產(chǎn)貨幣化大致可分為三個(gè)階段：

一是1998年以前的福利分房時(shí)代。

二是從1998年7月國(guó)務(wù)院下發(fā)23號(hào)文（《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》）開(kāi)始的貨幣化分配和房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革階段。而在1998年5月，中國(guó)人民銀行正式推出了《個(gè)人住房貸款管理辦法》，貸款買(mǎi)房、按揭等這些新概念登陸中國(guó)內(nèi)地。

住房市場(chǎng)的貨幣化時(shí)代開(kāi)啟了。為了配合這一進(jìn)程，從1996年5月1日到2002年2月21日，中國(guó)人民銀行史無(wú)前例地連續(xù)八次降息，以“分流儲(chǔ)蓄，拉動(dòng)內(nèi)需，刺激消費(fèi)”。說(shuō)得直白一點(diǎn)，就是想盡辦法讓老百姓去買(mǎi)房。

從2001年起，房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲——這是住房貨幣化的必然結(jié)果。

三是從2003年開(kāi)始的商品房壟斷市場(chǎng)的時(shí)代。也可以把這個(gè)時(shí)代開(kāi)啟的標(biāo)志確定為2002年5月9日，這一天，國(guó)土資源部叫停已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，從7月1日開(kāi)始，實(shí)行土地招拍掛制度。業(yè)內(nèi)稱(chēng)之為“新一輪土地革命”。隨之，在全國(guó)范圍內(nèi)，地價(jià)、房?jī)r(jià)飆升，各個(gè)城市“地王”頻現(xiàn)。

2003年，中國(guó)出現(xiàn)了“非典”——每當(dāng)出現(xiàn)大的危機(jī)，中國(guó)都會(huì)通過(guò)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的方式來(lái)應(yīng)對(duì)。這是一個(gè)規(guī)律。

2003年8月12日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》［國(guó)發(fā)（2003）18號(hào)］，也就是“18號(hào)文”，將房地產(chǎn)業(yè)視為“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，實(shí)質(zhì)起到了鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展的作用。從“18號(hào)文”開(kāi)始，住房的公共產(chǎn)品特性被削弱，房?jī)r(jià)繼續(xù)飛漲。

1998~2003年全國(guó)商品住房每平方米的價(jià)格只增加了343元。而到了全面實(shí)施“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展”的18號(hào)文的第一年——2004年，每平方米的房?jī)r(jià)就比上年暴漲了352元。

2004年3月31日，國(guó)土資源部、國(guó)家監(jiān)察部聯(lián)合頒發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)行監(jiān)察工作的通知》，規(guī)定當(dāng)年8月31日是協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的最后期限，之后所有建設(shè)用地都必須通過(guò)“招拍掛”的形式進(jìn)行出讓?zhuān)瑯I(yè)內(nèi)稱(chēng)為“8·31”大限。

這意味著，貨幣化不容忍“漏網(wǎng)之魚(yú)”，房?jī)r(jià)的大漲之門(mén)，徹底打開(kāi)了。

房?jī)r(jià)迎著調(diào)控上漲

中國(guó)房?jī)r(jià)飛速上漲，正是從2003年開(kāi)始的，除了眾所周知的因素，與中國(guó)房地產(chǎn)背負(fù)的新使命——吸納超發(fā)貨幣是密切相關(guān)的。

看兩組央行公開(kāi)發(fā)布的數(shù)據(jù)：

2003年7月末（“18號(hào)文”將房地產(chǎn)業(yè)定性為“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”地位的分界點(diǎn)），廣義貨幣供應(yīng)量M2余額為20.62萬(wàn)億元，而到2007年12月末，M2余額已達(dá)40.34萬(wàn)億元，四年增長(zhǎng)了近20萬(wàn)億！

到2009年12月末，M2余額已達(dá)60.6萬(wàn)億元，短短兩年時(shí)間，又增長(zhǎng)了20萬(wàn)億元！

如此天量貨幣的增發(fā)，如果沒(méi)有房地產(chǎn)的吸納，后果是難以想象的。至少，通貨膨脹的嚴(yán)重程度，將超過(guò)1993年、1994年。但是，這個(gè)期間通貨膨脹并沒(méi)有那時(shí)嚴(yán)重，因?yàn)椋X(qián)被固化到了房屋上面。

到2005年，房?jī)r(jià)上漲太快成為了“兩會(huì)”最為熱門(mén)的話(huà)題之一?！皟蓵?huì)”之后，3月底，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，“把穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、控制不力的，要追究有關(guān)人責(zé)任”。

一個(gè)月后，4月27日，溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，“國(guó)八條”出臺(tái)。余溫未消，5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了七部門(mén)早在4月30日即已擬好完成的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》。又是一個(gè)“國(guó)八條”！

但是，房?jī)r(jià)在經(jīng)過(guò)短暫的調(diào)整之后，在2005年下半年出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。以北京為例，2005年1~7月份，商品期房平均價(jià)格同比上漲了21.9%。

到2006年年初，房?jī)r(jià)繼續(xù)一路飛漲，媒體聲討，民怨聲起。5月17日，溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，“國(guó)六條”出臺(tái)。僅僅12天之后，“九部委十五條”出臺(tái)，對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化。