到2007年必須完成8%資本充足率的硬指標，使得國內商業(yè)銀行過去依靠信貸資產擴張的道路行不通了，因為風險資產權重越大消耗的資本肯定也越多。同時，利率市場化和匯率改革后，銀行利差收入逐漸收窄，過去靠吃利差的模式被打破，銀行面臨尋找新收入來源的難題。中國的銀行正在經歷一場巨大的變化，對傳統(tǒng)業(yè)務、傳統(tǒng)模式將產生十分深遠的影響，這場變革對每個銀行來說都生死攸關。

這種局面讓馬蔚華焦慮不已。上世紀80年代到90年代，美國的銀行業(yè)也經歷過同樣的過程。當時美國資本市場的快速發(fā)展為美國的商業(yè)銀行業(yè)帶來了巨大的沖擊，不得不面對脫媒的挑戰(zhàn)。當時只有花旗銀行等為數不多的銀行及時進行了綜合經營的轉型，隨之而來的就是1500多家銀行出現了問題，290家銀行倒閉。

而現在，同樣的局面已經開始在中國出現，中國的商業(yè)銀行正面臨無利可圖的局面。無所不在的互聯(lián)網讓西方的消費觀念迅速影響著中國人的理念。中國百姓的個人的金融需求正變得越來越多元化，這也讓傳統(tǒng)的銀行業(yè)開始不適應客戶和市場的長期需求。

房地產：金礦還是陷阱

近年來，隨著國家宏觀政策的調整，房地產業(yè)的持續(xù)火爆，銀行間的房貸競爭已呈白熱化趨勢。而房貸也是零售業(yè)務的重要組成部分。對很多普通百姓來說，“貸款買房子”是他們唯一從銀行借錢的經歷。而中國人普遍重視買房置業(yè)的觀念和按時還款的良好信譽，使得房地產個人按揭貸款成為銀行的穩(wěn)定生財途徑。當然，這是在危機沒有爆發(fā)的情況下，畢竟海南地產泡沫破滅的年代并不遙遠。

隨著房地產業(yè)在全國蓬勃發(fā)展，開工樓盤越來越多，銀行貸給開發(fā)商的資金也越來越大。由于房貸規(guī)模巨大，事關銀行市場份額甚至自身安危，因此各家銀行紛紛推出新業(yè)務以吸引個人貸款，通過爭搶個人貸款來降低房地產開發(fā)貸款風險。長期以來，房屋按揭貸款在我國是被列為優(yōu)質貸款的范圍，這塊業(yè)務也成為銀行間爭搶的一塊“肥肉”。就是說，貸款買房的個人越多，房地產開發(fā)商就越安全，銀行貸給開發(fā)商的款也越安全。

如果是一筆面向中小企業(yè)的50萬元的流動資金貸款，雖然貸款利息可以向上浮動一些，但是仍然要涉及一系列管理費用，并且涉及反復的放款回款，在抵押品上可供選擇的也不多，銀行畢竟不是當鋪，并不擅長處理抵押品。

如果是一筆50萬元30年期的住房按揭貸款，銀行自放款后第二個月起就能獲得平均的利息收益。在現實環(huán)境下，城市白領違約成本越來越高，銀行實際上是獲得雙重保障。

招行憑借自己良好的口碑和客戶資源積累，在2005年以來的地產爆發(fā)式增長中獲利頗豐，招行的優(yōu)勢在于不管貸款年限是多少年，均按３年浮動利率計算，且隨時都可以提前還款和縮短還款年限，沒有違約責任，十分靈活。招行的放貸業(yè)務對貸款人來說是最優(yōu)惠和靈活的，至2007年3月，招行個人貸款余額首次超過1000億元，該規(guī)模僅次于工、農、中、建四大商業(yè)銀行，在股份制商業(yè)銀行中獨占鰲頭。

2005年5月，招行率先向市場推出了個人住房循環(huán)授信業(yè)務。該產品具有一次授信、長期使用，循環(huán)授信、隨時使用、擔保不變的特點，貸款人可以隨貸隨還，額度內的貸款不限于個人住房貸款，還包括汽車消費貸款、裝修貸款和助學貸款及其他消費貸款。

2006年，招行推出國內銀行首個固定利率住房貸款業(yè)務以及入住還款法業(yè)務，并率先推出了理財型個人房貸產品“隨借隨還”業(yè)務，不僅提供了最便捷的借款和還款途徑，而且使貸款成為家庭理財的核心工具。

2007年，招商銀行結合客戶需要又推出“自主月供”產品，客戶可以選擇低利率、低月供的優(yōu)惠貸款。為力爭保證客戶的資金安全，推出“二手樓交易資金監(jiān)管業(yè)務”，保證買賣雙方的資金安全。

深圳樓市瘋漲時期，很多炒家鉆了銀行對房貸借款人審查不嚴的漏洞，利用提高房產實際交易價格的方式，不用交一分錢首期款就把貸款從銀行貸出來，再進行炒樓。雖然某些銀行對這種情況知情，但是為了發(fā)展個貸業(yè)務而表示默許。房價跌破他們的買入價格后，炒家就會停止供樓，反正首期款的風險也轉嫁給了銀行，自己沒什么損失。虛假購房套取銀行貸款變得較為普遍，而且有的銀行為了一時的業(yè)績數字也不做深究，甚至參與其中。

2006年9月，深圳國基地產背上了億元的巨額債務并破產，成為當時全國房地產最大的破產案。此時，國基地產所屬的1133套住宅已基本售罄，但沒有一套成功辦理房產證。清算組為一部分業(yè)主辦理了房產證審核手續(xù)，除去被法院查封的住宅以外，還剩下244套住宅沒有辦理房產證申辦手續(xù)。這244套住宅無法辦理房產證申辦手續(xù)的主要原因是：在國基地產的賬目上沒有這些住宅的首期款支付記錄。

由于房產證的辦理遙遙無期，2007年10月，多名業(yè)主選擇了停止繼續(xù)供樓進行抗議。2008年5月，深圳市招商銀行蛇口支行對其中兩名業(yè)主提起起訴，成為深圳樓市斷供第一案，被告則指控銀行參與了假按揭，在整個過程中存在監(jiān)管不嚴、違規(guī)放款等失職行為，以合法合同掩蓋非法目的。同時，銀行在放款時也沒有任何通知和本人進行確認。在有關“斷供潮”的傳聞流傳的時候，這使得人們對基層銀行的房貸業(yè)務產生關注。深圳樓市的“斷供潮”傳言引發(fā)了國務院調研小組赴深圳實地調研房地產市場對銀行的風險。

面對風險，招商銀行制定了“總量控制、結構優(yōu)化、市場細分、區(qū)別對待”的信貸政策，嚴格控制房地產開發(fā)貸款總量，優(yōu)化客戶結構，主要支持全國性及區(qū)域骨干型房地產開發(fā)企業(yè)，重點投向普通商品住宅開發(fā)，重點支持自住型個人住房按揭貸款，強化個人住房按揭貸款貸前調查、專業(yè)審批、抵押登記、還款監(jiān)督等關鍵環(huán)節(jié)的管理。多年來，招行房地產行業(yè)的貸款額未超過其貸款總額的5％。