開發(fā)商是如何煉成的

引言誰可以做開發(fā)商？

中國的房地產(chǎn)發(fā)展史是一個奇跡。這是一個千年未遇的時代；這個時代提供了群龍爭霸的舞臺；這個舞臺上演了無數(shù)創(chuàng)業(yè)成功的故事；這些故事啟示了令人回味的人生真諦。在房地產(chǎn)這個舞臺上，風(fēng)風(fēng)雨雨十幾年，多少地產(chǎn)大亨群星璀璨，多少草寇落荒而逃。

房地產(chǎn)熱也將開發(fā)商推向了前臺，很多開發(fā)商甚至像明星一樣被人關(guān)注，如萬科的王石，就被稱為中國最瀟灑的董事長，人們關(guān)注到王石，一般并不是萬科最近又有什么樓盤了，而是王石最近又到哪里登山了、又給哪家企業(yè)代言了等與房地產(chǎn)無關(guān)的“花邊信息”。如SOHO的潘石屹，竟然闖入娛樂業(yè)中，參演電影《阿司匹林》。如華遠(yuǎn)的任志強，則以其敢講敢說的風(fēng)格，被人稱為“任大炮”。2010年5月在大連參加一次論壇的時候，任志強遭遇扔鞋事件，一時間引起了媒體的一片關(guān)注，任志強自己心態(tài)倒好，自稱是享受了和總統(tǒng)同等的待遇。

他們是怎么成為開發(fā)商的？成為開發(fā)商需要具備什么樣的條件？或者用一句流行的話說：開發(fā)商是如何煉成的？

本篇我們關(guān)注了開發(fā)商的類型，以一個典型案例來剖析開發(fā)商的成長路徑，并且對開發(fā)商從拿地到建成的整個過程進行了敘述，有助于讀者更好地理解開發(fā)商這個群體。

1．中國開發(fā)商的幾種類型

開發(fā)商是一個干融資、投資、圈地、項目開發(fā)建設(shè)的人群和機構(gòu)。開發(fā)商誕生于20世紀(jì)90年代，有人說，在中國這個社會，誰有關(guān)系，誰有錢，誰有膽識，都可以嘗試擔(dān)當(dāng)開發(fā)商。國營企業(yè)、外資機構(gòu)、先入為主的民營企業(yè)、社會關(guān)系極為良好的下海公務(wù)員、城郊結(jié)合部擁有土地的農(nóng)村經(jīng)濟組織等機構(gòu)形成了中國房地產(chǎn)開發(fā)商的幾大類型。

1992-1993年，我國出現(xiàn)了第一波房地產(chǎn)熱潮，這是史無前例的一種局面。在當(dāng)時的經(jīng)濟背景下，中國房地產(chǎn)投資異常活躍，一下子誕生了許許多多的房地產(chǎn)企業(yè)。其中，國有房地產(chǎn)企業(yè)占了大多數(shù)，例如中房集團、住總建設(shè)等。

外資機構(gòu)進入中國房地產(chǎn)行業(yè)比較早，香港一些財團如李嘉誠旗下的長江實業(yè)、和記黃埔，李兆基的恒基兆業(yè)、新鴻基等，進入內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)都非常早。1992年，長江實業(yè)就取得了王府井東方廣場所在地塊的開發(fā)權(quán)。這些境外機構(gòu)基本上都集中在北京、上海等一線城市進行高檔樓宇和寫字樓開發(fā)。

許多境外機構(gòu)一開始的定位就是瞄準(zhǔn)一線城市的重要商圈，專做高檔住宅樓宇和商業(yè)地產(chǎn)項目。如20世紀(jì)90年代初期和中期，在房地產(chǎn)開發(fā)前期階段，南京西路、淮海路、外灘商圈、陸家嘴金融圈等上海的許多重要商圈都被香港及境外的地產(chǎn)商所擁有。港商憑借雄厚的資金實力與駕輕就熟的商業(yè)運籌經(jīng)驗，在上海這種不可復(fù)制的黃金地段，先入為主拿下地塊，然后通過幾年的運作，一座座商場、寫字樓、賓館拔地而起，如香港廣場、金鐘廣場、時代廣場、恒隆廣場、中信泰富、嘉里中心等。然而在當(dāng)時業(yè)內(nèi)人的眼里，他們并不認(rèn)同這些境外機構(gòu)的做法，認(rèn)為這些境外機構(gòu)不會快速賺錢，前期投資大，回報慢，資金占用周期長。

在整個20世紀(jì)90年代里，商場、寫字樓物業(yè)并不是香餑餑，出租率很低，甚至被套牢。不過回過頭來，從現(xiàn)在的時點看這些商業(yè)地產(chǎn)，業(yè)內(nèi)無不為之感嘆，它們占據(jù)了上海黃金商圈的戰(zhàn)略要地，其豐厚、穩(wěn)定的收益使后人追悔莫及。

民營房地產(chǎn)企業(yè)也開始嶄露頭角。雖然資本金不是很充足，但很有活力，許多企業(yè)后來成為了知名的房地產(chǎn)企業(yè)，比如萬科、萬通、合生、富力、綠城等。隨著房地產(chǎn)市場的活躍度不斷增加，房地產(chǎn)民營企業(yè)無論從數(shù)量上還是從業(yè)人數(shù)的遞增上都在不斷發(fā)展。總體上來說，中國民營房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模相對較小。如萬科，成立于1984年5月，號稱目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，總資產(chǎn)不過100億元左右，但香港的長江實業(yè)、新鴻基等地產(chǎn)公司的總資產(chǎn)早已超過1000億元。

房地產(chǎn)企業(yè)里面還有一種類型，要說歸屬也是民營企業(yè)，但他們是在市場浪潮中下海的公務(wù)員，由于他們社會關(guān)系極為良好，在商海里如魚得水，很容易以小博大。

在早年的開發(fā)商機構(gòu)中，大家的資本結(jié)構(gòu)是不在一條起跑線上的。中國內(nèi)地的民營開發(fā)商，往往是資本門檻低，瞄準(zhǔn)的是住宅開發(fā)為主，兼帶社區(qū)商業(yè)的開發(fā)。

20世紀(jì)90年代初期的開發(fā)商，最沒有錢的就是那些農(nóng)村經(jīng)濟組織。它們往往是城郊結(jié)合部生產(chǎn)大隊成立的房地產(chǎn)公司，它們憑著獨特的土地資源優(yōu)勢，到相關(guān)房地產(chǎn)主管部門報規(guī)劃，申請土地批租。那時候?qū)嵭械亩际菂f(xié)議轉(zhuǎn)讓，只要解決好農(nóng)民安置問題，其他問題都不是問題，所以資金門檻極低，幾百萬元甚至一二百萬元就可以拿到土地證。先動工開發(fā)，土地款可以分期付款，即到了預(yù)售以后再支付。大多數(shù)的開發(fā)商還是比較守信，有了錢開始慢慢支付土地款，但也有良莠不齊的開發(fā)商，到最好房子都賣完了，還沒有支付土地款，于是造成了一系列的法律糾紛，出現(xiàn)業(yè)主拿房入住后產(chǎn)權(quán)證沒法辦出來等問題。

隨著體制的改革，許多集體經(jīng)濟紛紛轉(zhuǎn)制，原來的集體性質(zhì)的房地產(chǎn)公司都轉(zhuǎn)制給個人經(jīng)營。從此這些集體房地產(chǎn)公司的老總們就頂著公司的負(fù)債，變?yōu)槊駹I企業(yè)了。這些被轉(zhuǎn)制的公司，都在不同程度上持有土地資源，也造就了他們后續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。這批企業(yè)家趕上了中國經(jīng)濟體制改革的大好時光，其中的不少人后來就成為富豪甚至超級富豪。

也有一批開發(fā)商原先是做建筑商的。開始的時候是因為沒有辦法，替開發(fā)商建完房屋之后還得替開發(fā)商賣樓，于是建筑型房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)商就產(chǎn)生了。它們從乙方做成了甲方，從無奈到后來發(fā)展成眾多房地產(chǎn)富豪。這類房地產(chǎn)商中以浙江居多。

在20世紀(jì)90年代與21世紀(jì)初，國內(nèi)地產(chǎn)商憑借自己的人脈與土地資源優(yōu)勢，迅速在住宅地產(chǎn)領(lǐng)域快速擴張，完成了原始積累，從初始資金幾百萬元至幾千萬元，一躍變?yōu)閮|元乃至上百億元的富商，一個個地產(chǎn)神話就此誕生。