2．開發(fā)商的成長史

回顧中國本土開發(fā)商的發(fā)跡史，有的是憑著自己的膽識和眼光，借助改革開放的大好時光給予的機會，在機會到來的時候，能夠迅速捕捉到商機。在整個20世紀90年代中國的開發(fā)商，實際上并不都能在房地產(chǎn)開發(fā)上盈利，許多房企受制于20世紀90年代第一輪宏觀調(diào)控的影響，許多項目資金鏈都相當(dāng)窘迫，在現(xiàn)金為王面前，只能望洋興嘆。20世紀90年代之所以出現(xiàn)大量的爛尾樓，一方面是市場的需求不旺盛，更關(guān)鍵是開發(fā)商被資金所壓死。20世紀90年代的絕大多數(shù)房地產(chǎn)項目并不像2000年后那樣利潤豐厚，盈利還很有限，真正資產(chǎn)規(guī)模的發(fā)跡，大多數(shù)富豪還是到了2000年后才有了幾何級數(shù)的突破。

在上海郊區(qū)有一位目前有著三十多億元資產(chǎn)規(guī)模的民營企業(yè)家吳滬康。在20世紀90年代他管理著一家生產(chǎn)制造型企業(yè)。20世紀90年代后期，上級要求這家集體企業(yè)也轉(zhuǎn)制給個人經(jīng)營。雖然這家企業(yè)是制造型企業(yè)，但同時在上海南匯海邊持有一塊1000多畝的住宅用地，其中一部分土地已經(jīng)拿到土地證，另一部分在大市政規(guī)劃里面，沒有去辦理土地證。這塊土地在當(dāng)年由于是灘涂，幾乎沒有什么動拆遷安置，所以土地成本極為便宜，每畝土地只要支付4萬多元的出讓金即可。

吳滬康當(dāng)年把企業(yè)接管過來，頂著幾千萬元的原先集體企業(yè)的銀行負債，艱難地開始了他那傳奇式的商海生涯。那塊土地在當(dāng)時所處的位置周邊是一片荒灘，沒有任何人氣，大市政配套都不齊全，也無法投入開發(fā)住宅小區(qū)。吳老板在那個年頭經(jīng)營是很痛苦的，一方面制造型企業(yè)在逐步走下坡路，另一方面持有土地也無法投入產(chǎn)出，而且每月還要支付繁重的銀行利息。

相信風(fēng)水的人說，許多人與生俱來就有財運，吳老板就是這樣的人，是一個有福分的人。轉(zhuǎn)眼到了2000年后，他持有的那塊土地被規(guī)劃成了上海臨港新城，隨后這塊土地的價格就扶搖而上了。

臨港新城現(xiàn)在已經(jīng)歸屬于浦東新區(qū)了，是上海東部的門戶，擁有重要的地理位置與戰(zhàn)略位置。蘆潮港為國家一級口岸，洋山深水港為一個城市深水港。臨港新城規(guī)劃轄區(qū)面積453.26平方千米，人口近60萬。在這樣的大背景下，吳老板的地塊隨著土地資源的不斷稀缺和土地整體價格的飆升，自然是百倍的上漲。2000年后，吳老板光在這塊土地上的增值，身價就變成了十多億元。

如果沒有企業(yè)的轉(zhuǎn)制，如果沒有這家企業(yè)的土地儲備，吳老板就不可能在2000年后資產(chǎn)出現(xiàn)幾何級數(shù)的突變。有了豐厚的資金做鋪墊就能做更多的事情，例如運作幾十萬平方米的動遷房基地，盡管這塊利潤很低，但在做動遷房基地里面還有很多商業(yè)配套房，這就彌補了利潤不足的空白。同時，政府為了彌補動遷房周期長，搞動遷房開發(fā)商前期需要墊相當(dāng)數(shù)量的資金，建成后政府才按照需求逐步回購的不足。所以地方政府再批給吳老板十幾萬建筑平方米的別墅用地，每平方米最后能賺到1萬多元的毛利，這對他等于是如虎添翼，資金也就像滾雪球那樣越滾越大。

開發(fā)商都是資本運作的高手，吳老板也不例外。在20世紀90年代證券市場里，在沒有太多人看好法人股轉(zhuǎn)讓的時候，吳滬康毅然買了幾千萬股價格只有一元多的法人股。在持有10年后，大小非解禁了，吳老板又在股市上又大賺了一把，個人資產(chǎn)又拔升了許多。錢生錢，項目滾項目，富豪就是這樣產(chǎn)生的。

近年來，很善于運用電視、網(wǎng)絡(luò)、報紙?zhí)岣哂绊懥Φ呐耸?，似乎成了行業(yè)里面的意見領(lǐng)袖，經(jīng)常在各大媒體拋頭露面。潘石屹是甘肅天水的農(nóng)村孩子，家境貧寒，父親又被劃為右派。1989年左右，潘石屹跟從馮侖在海南炒地產(chǎn)，闖海南挖掘到了第一桶金。1992年左右進軍北京，通過當(dāng)年在華爾街高盛銀行工作的妻子張欣的幫助，在北京從收購爛尾樓SOHO一點點做大，現(xiàn)在成了在香港上市的房地產(chǎn)公司--SOHO中國董事長兼聯(lián)席總裁。潘石屹開發(fā)的SOHO品牌在北京CBD占有了一定的市場份額。中國改革開放30多年來確實造就了無數(shù)的創(chuàng)業(yè)成功者，這是時代給予的機會。