5．房地產(chǎn)是圖章的旅行

房地產(chǎn)流程繁多，比起國(guó)外發(fā)展商而言，中國(guó)的開(kāi)發(fā)商在運(yùn)行過(guò)程中所承擔(dān)的心理壓力與風(fēng)險(xiǎn)壓力，是外界無(wú)法想像的。房產(chǎn)商在運(yùn)行過(guò)程中苦于行政部門(mén)的各種審核與簽批頒證，中間要經(jīng)過(guò)無(wú)數(shù)道坎。在一線城市一般來(lái)說(shuō)還比較規(guī)范，但在二三線城市相關(guān)職能部門(mén)就不是那樣好伺候。

許多房地產(chǎn)企業(yè)被熱情招商引資到了一個(gè)新的城市進(jìn)行開(kāi)發(fā)，主管領(lǐng)導(dǎo)非常關(guān)心，但職能部門(mén)經(jīng)常刁難，常言說(shuō)，閻王好見(jiàn)，小鬼難纏。腐敗就是這樣出現(xiàn)的，一件很容易走常規(guī)程序就能辦完的事情，經(jīng)常被管理部門(mén)延后審批，或制造這樣那樣的問(wèn)題，使得項(xiàng)目審批不能如期進(jìn)行。要知道，房地產(chǎn)商一旦投入開(kāi)發(fā)，財(cái)務(wù)成本的控制很重要，拖一個(gè)月就是一個(gè)月的財(cái)務(wù)費(fèi)用。房產(chǎn)商如在火里，職能部門(mén)如在水里，開(kāi)發(fā)商只得以各種形式來(lái)慰勞與取悅這些權(quán)貴們。在一些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的城市，公務(wù)員的收入并不高，窮山惡水的培養(yǎng)下，他們就靠灰色收入來(lái)彌補(bǔ)收入不足。所以每個(gè)項(xiàng)目許多開(kāi)發(fā)商總是會(huì)預(yù)算一筆交際成本，一般控制在總投資的2%～3%之間，用于項(xiàng)目的協(xié)調(diào)與公關(guān)。

開(kāi)發(fā)商拿地與項(xiàng)目定位是項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵所在。業(yè)內(nèi)經(jīng)常這樣說(shuō)，七分定位，三分銷售，也是就說(shuō)，對(duì)于項(xiàng)目的把握正確與否決定未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。這需要開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)，以及營(yíng)銷策劃公司、設(shè)計(jì)院等單位的配合，踏踏實(shí)實(shí)認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，確定不同區(qū)域與地段的發(fā)展前景，把握不同項(xiàng)目的市場(chǎng)需求狀況。如果只是在產(chǎn)品出現(xiàn)問(wèn)題后再來(lái)策劃會(huì)診，只能在廣告包裝、媒體通道、營(yíng)銷策略上下些功夫，很難提升產(chǎn)品的附加值，從而造成產(chǎn)品滯銷與傾銷，既增加財(cái)務(wù)成本又沒(méi)有獲取應(yīng)有的利潤(rùn)。

獲得了土地，開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目定位完成后，接下去的大多工作就是項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃等行政審批。房地產(chǎn)是圖章的游戲，一個(gè)項(xiàng)目從立項(xiàng)開(kāi)始到完工驗(yàn)收以及取得權(quán)證的初始登記，大約有100個(gè)圖章需要蓋，也就是說(shuō)，要經(jīng)過(guò)層層報(bào)批，才能把房屋完整地交到業(yè)主手中。

在前期，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

期間，房地產(chǎn)公司要經(jīng)過(guò)層層審核，要通過(guò)主管行政部門(mén)的無(wú)數(shù)道關(guān)卡，最終才能成事。計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)；建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)；環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)；消防局、公安交警支隊(duì)、教育局、衛(wèi)生局、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查；審圖公司進(jìn)行圖紙?jiān)u審；之后規(guī)劃部門(mén)辦理建設(shè)規(guī)劃許可證。城市規(guī)劃行政管理部門(mén)在對(duì)工程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

到了要確定建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記階段的時(shí)候，要對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。建委組織職能部門(mén)才能對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，頒發(fā)《建筑工程施工許可證》。

到了工程量完成達(dá)到三分之二后開(kāi)始到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。這樣開(kāi)發(fā)商才可以把期房預(yù)售給購(gòu)房者。