6．開(kāi)發(fā)商還是不開(kāi)發(fā)商？

土地是開(kāi)發(fā)商的命根子，土地儲(chǔ)備的多少，決定了開(kāi)發(fā)商未來(lái)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的多少，決定了企業(yè)是否能持續(xù)發(fā)展。所謂房地產(chǎn)，實(shí)際上主要賺的是土地的錢(qián)。土地是不可再生資源，土地越是儲(chǔ)備長(zhǎng)，升值就越大。沒(méi)地企業(yè)無(wú)論企業(yè)品牌做得多好，管理如何到位，土地沒(méi)有一定量的儲(chǔ)備，全都是四大皆空。所以大開(kāi)發(fā)商利用其手頭的資金優(yōu)勢(shì)，大量無(wú)期限地儲(chǔ)備土地，以時(shí)間換取空間。

在中國(guó)，許多領(lǐng)域與行業(yè)是國(guó)家壟斷的，如石油、電信、電力、油氣、自來(lái)水、鐵路運(yùn)輸、航空業(yè)等等。但唯獨(dú)一個(gè)奇怪現(xiàn)象，是我們的開(kāi)發(fā)商可以做政府的代甲方，在國(guó)內(nèi)許多地區(qū)幫政府做一級(jí)市場(chǎng)的土地開(kāi)發(fā)。特別是在造鎮(zhèn)型的大型住宅區(qū)與新型經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，所謂的城市綜合體，讓一些財(cái)大氣粗的開(kāi)發(fā)商壟斷了一級(jí)土地開(kāi)發(fā)權(quán)，名義上做市政道路建設(shè)等三通一平的工作，在前期給地方政府墊資融資，然后是以廉價(jià)的地價(jià)換取了其中優(yōu)越的區(qū)位土地。其危害是，部分開(kāi)發(fā)商操縱了政府職能的一級(jí)土地市場(chǎng)，也毒害了與其達(dá)成交易的部分政府官員，雙方漁翁得利。

很多大型房企不是靠著市場(chǎng)的積累獲得資本，而是靠具有國(guó)資背景容易籌錢(qián)，獲得了壟斷地位，并采取瘋狂推高土地價(jià)格的辦法，將民企逐步驅(qū)出市場(chǎng)。近年來(lái)房?jī)r(jià)的不斷高企，一部分因素來(lái)自于地王的示范效應(yīng)。

在當(dāng)今的市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商即時(shí)拿地往往是無(wú)法盈利的，都在企盼土地的未來(lái)升值來(lái)獲取回報(bào)。時(shí)間換取空間，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，一家開(kāi)發(fā)商有時(shí)拿地后迅速開(kāi)工、迅速開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，還比不上慢悠悠開(kāi)發(fā)來(lái)得劃算，既省力又利潤(rùn)高。所以就會(huì)產(chǎn)生惜售捂盤(pán)的現(xiàn)象，因?yàn)橘u(mài)得快還不如賣(mài)得慢來(lái)得賺錢(qián)。

在上海內(nèi)環(huán)線邊上有個(gè)樓盤(pán)，2007年3月開(kāi)盤(pán)，到了6月份就已經(jīng)售罄，期間只花了三個(gè)月的時(shí)間，每平方米均價(jià)13000元。當(dāng)時(shí)客戶還說(shuō)該樓盤(pán)緊挨高架，車(chē)流量多，聲音吵，但還是以低總價(jià)取勝，再加上離地鐵站走路只要8分鐘，交通便利，周邊社區(qū)成熟，所以該樓盤(pán)三個(gè)月迅速銷(xiāo)售完畢。開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)所制定的價(jià)格，在區(qū)域市場(chǎng)上還是價(jià)格的引領(lǐng)者了。到了2008年，一路之隔的鄰家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)了，同樣緊挨著高架，但售價(jià)要每平方米賣(mài)25000元，來(lái)訪的客戶還絡(luò)繹不絕。盡管是所謂的全裝修小戶型公寓，開(kāi)發(fā)商多投入成本最多是每平方米2000元而已。兩個(gè)樓盤(pán)在同一年拿地，但在不同的時(shí)間開(kāi)盤(pán)，前后相差僅僅一年時(shí)間，單位售價(jià)卻相差了一萬(wàn)多元。這就是樓盤(pán)賣(mài)得慢與賣(mài)得快之間的博弈。

2010年春節(jié)前后，上海曝出中糧地產(chǎn)旗下中糧海景公寓“捂房”13年，進(jìn)而獲取25倍暴利的消息。一個(gè)多月后又爆出上海香港新世界花園二期的“豐盛皇朝”從1993年被香港鄭裕彤家族旗下的新世界發(fā)展獲得項(xiàng)目土地使用權(quán)至今，被鄭氏直屬及關(guān)聯(lián)企業(yè)“捂”了近17年。項(xiàng)目幾近竣工，但遲遲不銷(xiāo)售，該項(xiàng)目的銷(xiāo)售報(bào)價(jià)在最近9年時(shí)間已漲了11倍。香港新世界花園二期的真正開(kāi)始動(dòng)工時(shí)間是在2007年。經(jīng)過(guò)三年多的施工，香港新世界花園二期已有三四棟高層完成了外立面的工程。按照上海市的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)高層住宅項(xiàng)目完成三分之二或者結(jié)構(gòu)封頂時(shí)，即可申請(qǐng)預(yù)售許可證。但截至2010年2月底，香港新世界花園二期尚未領(lǐng)取過(guò)預(yù)售許可證。按照對(duì)“捂盤(pán)”的定義，指的是那些已經(jīng)獲得預(yù)售許可證的樓盤(pán)有房不賣(mài)的行為。而沒(méi)有申請(qǐng)預(yù)售許可證的樓盤(pán)，不屬“捂盤(pán)”范疇。按照這一定義標(biāo)準(zhǔn)，香港新世界花園二期，不算捂盤(pán)，只能被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是“囤房”。這是外資開(kāi)發(fā)商充分掌握房地產(chǎn)政策而獲取高額利潤(rùn)的一種手段。