2002年5月9日頒布的國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》11號令明確規(guī)定：自2002年7月1日起，停止協(xié)議出讓經(jīng)營性項目土地，而一律實行招標(biāo)、掛牌、拍賣。11號令公布的那一天，我正在外地出差，潘石屹在電話中興奮地說，“革命，這絕對是一次前所未有的土地革命！”

2002年下半年至2003年，潘石屹一直在等待市場公開出讓土地，而未敢去尋求協(xié)議土地，“因為那是非法的”。但潘石屹和他的SOHO中國一起失望了?！巴恋馗锩痹獾嚼婕瘓F(tuán)堅決而有效的抵抗，僅2002年7月～10月，北京就有8 800多萬平方米土地被圈走。2003年，全國查處了16.8萬起土地違法案例，北京98%以上的土地仍是通過協(xié)議方式出讓的。

但這些巨量土地都與潘石屹無關(guān)?！耙悄菚r（2002年、2003年）敢拿地做項目，到2004年差不多可以收尾了?！迸耸俸髞碚f。而那兩年圈地的地產(chǎn)商，有的沒投入一分錢，后來以幾十倍的價錢把地轉(zhuǎn)手給了他人。

SOHO中國的北京項目，除了現(xiàn)代城、建外SOHO是早期協(xié)議拿來的地，望京SOHO是公開市場拿的地，其他都是從別人手上買來的現(xiàn)貨。中關(guān)村SOHO基本是稍加包裝，每平方米加價1萬元就賣掉了。嘉盛SOHO也是如此。他在上海收購的幾個項目，也都是現(xiàn)貨。這些案例只能證明一點：潘石屹是個營銷天才。譬如他早期的商鋪拍賣，2011年4月推行以網(wǎng)絡(luò)銷售為核心的營銷體系改革等。他身上的商業(yè)味道是如此濃郁，以至于人們有時會懷疑，他的每一條微博都是策劃遺留的晶體。

潘石屹一度成為娛樂新聞的頭條，是因為他與張欣的婚姻。潘石屹和張欣1994年年初經(jīng)人介紹相識，1994年年底結(jié)婚，隨后共同創(chuàng)立SOHO中國的前身中鴻天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司?！拔覀儍蓚€人的結(jié)合，是最不可想象的?！睆埿缹ξ艺f。潘、張有兩個兒子。

潘、張反差是如此之大。潘石屹自嘲是個“土鱉”，生活、教育和創(chuàng)業(yè)都是在內(nèi)地，做過公務(wù)員，闖過深圳，下過海南。而張欣則是個“海歸”，隨母赴港，14歲就做了紡織女工，后來讀了劍橋大學(xué)發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，曾供職于巴林銀行、旅行者集團(tuán)、高盛投資集團(tuán)等機(jī)構(gòu)。以下兩個傳聞已被潘、張默認(rèn)：婚后張欣做的第一件事是，把潘石屹衣柜里的衣服全部扔掉；有幾次，兩人的爭吵是如此激烈，以至于張欣收拾好了行李，買好了機(jī)票，準(zhǔn)備離開。

張欣曾經(jīng)對我說：“我有一個夢想，總是希望中國的現(xiàn)代化能在我們這一代手上實現(xiàn)?！彼屠吓诉€有另外一個未曾明言的夢想：SOHO中國基金會某一天在中國能有比爾及梅琳達(dá)·蓋茨基金會那樣的影響力。

據(jù)與張欣有過接觸的知情人士說，張欣就像是個說中國話的外國人，完全是用典型西方的方式來與中國政府部門和客戶打交道。深諳中國國情的人們私下里會說，兩種不同的文化和思維體系難免會發(fā)生碰撞。所以，SOHO中國處理這些對外關(guān)系，離不開潘石屹。當(dāng)然，公司的主要話語權(quán)似乎是由張欣主導(dǎo)，這與公司的股權(quán)安排并非沒有關(guān)系。

外界都知道潘、張是中國地產(chǎn)界少有的幾對夫妻搭檔之一（其他有兩三對夫妻搭檔已經(jīng)和平分手），“身家數(shù)百億”，但很少有人知道，從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，名為董事長的潘石屹更像是公司的一個高級打工者。

SOHO中國迷宮般的招股說明書顯示，公司的控股股東Boyce及Capevale（BVI）原先分別由潘石屹及張欣全資持有。2005年11月14日，潘石屹將其于Boyce的全部股份贈予張欣。張欣則將其于Boyce和Capevale（BVI）的股份轉(zhuǎn)讓給了專為設(shè)立一個信托基金而注冊的Capevale（Cayman），2005年11月25日，張欣將其全部股份授予這個信托基金。

SOHO中國在英屬處女群島注冊了11家公司，全資、絕對控股或控投了內(nèi)地9家有業(yè)務(wù)的公司。其招股說明書稱，潘石屹僅持有SOHO中國附屬子公司于中國內(nèi)地的極少數(shù)股份，“潘先生于本公司股份中概無任何經(jīng)濟(jì)利益，而張女士不再是本公司股東”。但張欣是上述信托基金的唯一受益人。而該信托基金持有SOHO中國66.48%股份，因此可以說，張欣間接控股了SOHO中國。

這是一個饒有意味的股權(quán)安排。根據(jù)這種股權(quán)安排，從法律上來說，潘石屹、張欣均未直接持有SOHO中國的股份。所以，若是以SOHO中國的市值來計算其個人財富，他們確實沒有資格登上內(nèi)地的富豪榜。

潘石屹的故事如此漫長，但他所有的一切卻植根并依賴于房地產(chǎn)的市場化。潘石屹是這樣，易小迪也是如此。易小迪說，“陽光100一開始就是從市場中誕生與成長起來的。由于缺乏強(qiáng)大的資金背景與土地資源，我們的項目開發(fā)很早就養(yǎng)成了精耕細(xì)作的風(fēng)格。”

我在整理寫作附錄中的地產(chǎn)大佬創(chuàng)業(yè)故事時發(fā)現(xiàn)，我所寫的所有地產(chǎn)大佬，宋衛(wèi)平、黃文仔、朱孟依、許家印、吳亞軍、張力、李思廉，居然都是民營企業(yè)家。這再次證明，他們確實是市場化的產(chǎn)物。