金融是現(xiàn)代化的一種融資工具，欲求住房擔當養(yǎng)老保障的功用，首先就需要動用金融保險這種構思精妙的手段，為家庭的養(yǎng)老事業(yè)服務。倒按揭在國外已經(jīng)發(fā)展得如火如荼，其他金融手段參與以房養(yǎng)老事業(yè)也相繼出現(xiàn)。本部分主要對這些運作方式予以揭示和介紹，以期推動我國的金融保險機構早日加入以房養(yǎng)老的隊伍。

一、倒按揭養(yǎng)老

一位退休老人，除了擁有一套住房外，沒有或缺乏其他養(yǎng)老金來源，可以選擇將房子抵押給金融機構或其他專門機構，每月從該機構領取一定數(shù)額的生活費，用于晚年改善生活之需，在他去世后這套房子就歸由該機構所有或處置，這是大家今天已熟知的倒按揭。倒按揭作為以房養(yǎng)老實施的典型方式，已受到了社會公眾的異常青睞，并強烈地沖擊著國人千百年來的養(yǎng)老觀念，對此組織深入的分析研究，是非常必要的。

（一）倒按揭的提出

需要說明，日常談到以房養(yǎng)老，進入大家視野的首先就是倒按揭這一舶來品，正式名稱為反向抵押貸款，但如就此認為以房養(yǎng)老只是倒按揭這一種方式，則是個極大誤讀。難道以房養(yǎng)老就是“自古華山一條路”，除了倒按揭這種美國來的舶來品，就沒有其他可行之路嗎？顯然不是這樣。事實上，據(jù)我們的研究，以房養(yǎng)老是一種養(yǎng)老保障的新理念，倒按揭則只是以房養(yǎng)老理念下的一種具體操作工具。以房養(yǎng)老可以采取的方式很多，據(jù)我們大致歸納可包容20多種，并非只有倒按揭一條道，更非一定要將以房養(yǎng)老等同于倒按揭。

大家習慣于認為以房養(yǎng)老就只是倒按揭，同時附帶談到倒按揭實施的復雜性與難以操作性，最終結果就是以房養(yǎng)老看起來美好，用起來糟糕，實際上難以實施。曾經(jīng)有位老年人向我提出這樣的疑惑：“以房養(yǎng)老是大家熱衷評論的熱門話題，其中最為典型的倒按揭模式的推出，又由于種種條件限制，在短時期內難以順利成行。我們年齡都很大了，可能等不到銀行和保險公司推出這一金融保險產品了。在這種狀況下，還有什么更好的養(yǎng)老模式，可以給我們大家做些介紹呢”？老大爺?shù)脑捠菍Φ?，但在作出介紹之前，我們首先看看什么是倒按揭。

（二）什么是倒按揭

什么是倒按揭，不同資料文獻的定義表述有所不同，但都可發(fā)現(xiàn)它是一種“幫助老年人在不出售住房的前提下，將房產價值轉換成流動的現(xiàn)金，為老年人提供養(yǎng)老收入支持的金融工具”。老人參與倒按揭的結果是，在自己的晚年生活缺乏現(xiàn)金流入，生活陷入困頓，沒有繼承人或不想讓子女繼承自己房產的情況下，以自有產權的住房作為抵押，每月從相關機構獲取一定數(shù)額的款項，來彌補日常養(yǎng)老金的不足。金融機構開辦這項業(yè)務，解決這部分老人用死亡后的房產價值提前變現(xiàn)套現(xiàn)來養(yǎng)老，是很有價值的。

倒按揭業(yè)務的開辦，主要用于有自有住房產權卻缺乏養(yǎng)老金收入的老人，該老人有自己中意的住房，準備在該住房做長期居住養(yǎng)老到最終死亡，且并不準備從該住房中遷出。倒按揭得到的款項可以是一次性取得，也可以是按月或在一定信用額度內根據(jù)借款人的需要自由得到。倒按揭的一大好處是，在整個居住年限或者說老年人生存年限內無需還款，貸款到期則以出售住房的收入或直接以該住房資產還貸，包括本金和利息。貸款的特點是分期放貸，最后一次性收回。貸款本金和利息總額隨時間延長、分期放貸而增長，自有資產減少。這種貸款之所以叫“倒按揭”或稱名為“反向抵押貸款”，正在于它的現(xiàn)金流方向與傳統(tǒng)抵押貸款相反，是以房產為抵押，借方（房主）從貸方（抵押貸款機構）取得現(xiàn)金，而非傳統(tǒng)的住房貸款現(xiàn)金從房主流向銀行等金融機構。

倒按揭最早源于荷蘭，當時是荷蘭政府為了解決住房問題而提出的一種措施。上世紀的80年代，美國出現(xiàn)了大量的“房子富翁、現(xiàn)金窮人”，于是倒按揭應運而生，為滿足這些老年人用房子換錢養(yǎng)老，做出了大貢獻，并逐漸成為老年住房所有者的絕佳金融產品。美國的住房和城市發(fā)展部(HUD)最早開辦并大力支持了倒按揭業(yè)務，許多老年人用它補充社會保障、意外的醫(yī)療費用支付，改善家居生活，等等。使得美國成為倒按揭業(yè)務開展最成熟、最具代表性的國家。這個金融產品目前在英國、澳大利亞、法國、日本等發(fā)達國家已有了廣泛開展，我國尚未引進類似業(yè)務，但相關的產品研發(fā)正在進行，預期不久的將來就會面向全社會正式推出。

倒按揭依據(jù)其可達到的目標而言，是一種帶有社會福利保障色彩的商業(yè)經(jīng)營行為。具體實踐操作中，需要有商業(yè)性的嚴密精算和財務指標計量、價值確定、成本收益計算的經(jīng)濟分析。同時，依據(jù)本事項的特定養(yǎng)老目標而言，又附有濃郁的社會福利保障的色彩，是老年人將其擁有房產的全部價值，在自己有生之年做出的一種合理配置、有效分配的特殊制度安排。