（三）美國的倒按揭

美國的倒按揭發(fā)放對象，是62歲以上的老年人。發(fā)放的形式有：

1．聯(lián)邦住房管理局有保險的住房倒按揭，這種貸款可以保障老年住戶盡可能長時間地生活在自己的住房內(nèi)，并在一定期限內(nèi)按月分期獲得貸款。這是美國聯(lián)邦政府投保的很安全的計劃，給參與貸款的老年人提供了有力的金融保障。

2．聯(lián)邦住房管理局無保險的倒按揭，這種貸款有固定期限，用戶須在約定期限內(nèi)還貸。尚若貸款期限已到，而老人仍是精神奕奕時，也需要從抵押的住房中搬離，俗話稱為“掃地出門”。目前，這種貸款已經(jīng)因巨大的社會輿論壓力而停止辦理。

3．放貸者有保險的倒按揭，這種貸款由金融機構辦理有關保險，貸款的對象資格不需要得到政府的認可，發(fā)放貸款的機構與住戶共同享有住房未來增值的收益，并要求住戶至少保留住房資產(chǎn)的25%～30％作為償還貸款的保證。

美國的倒按揭在經(jīng)歷了起初階段的“有行無市”，“關注者眾，參與者寡”的尷尬局面后，最近幾年來是越來越受歡迎，每年幾乎呈現(xiàn)為40%～70%的增幅。2000年即本世紀初期，每年新加入人員尚不足5000份，到2007年，這一數(shù)據(jù)即超出10萬份大關。即使是在房價普遍下滑，金融危機急劇到來的2008年，仍然有11萬名老年人踴躍加入倒按揭的隊伍，較上一年仍有微弱增長。

倒按揭的房款給付額度，同房價、利率、老人壽命等因素有密切相關。年齡越大，存活余命一般而言就會越少，貸款期限也會相應短一些，每月能得到的現(xiàn)金就越多。同理，房價越高，對老年人的保障力度就越大，一套價值上百萬元的住房，每期可以拿到的貸款肯定會大大超出價值僅有10余萬元的住宅。利率的調(diào)整對此也有較大影響，低利率時代每期可以拿到的抵押房款，肯定會大于高利率時代，具體的款項給付需要經(jīng)過細致復雜的計算過程才可以。利率、房價、預期壽命等又是會經(jīng)常發(fā)生波動的，這就需要重新計算，經(jīng)常調(diào)整每月給付的額度。

在美國的克里夫蘭州，如果一名75歲的老人擁有一套價值25萬元美金的住房，將這套住房實施反向抵押后，他每個月可以獲得抵押款917美元；如果該老年人只有70歲，每個月就只能獲得791美元；如是80歲的老年人參與這一業(yè)務，每月則可以獲得1099美元。對哪些年齡大而又生活拮據(jù)的老人來說，倒按揭無疑是改變生活條件的最佳選擇。

選擇合適的倒按揭，能讓老人得到更大的財務獨立和生活保障。選擇錯誤的貸款計劃，則會讓老人陷入財務危機。如選擇了一項要求在特定時期還款的倒按揭（此類貸款被稱為“固定期限”的倒按揭），必須確保在還款日有足夠的錢來歸還這筆貸款。否則，客戶將不得不把房子提前賣掉來還債，使自己處于無家可歸的地步。但如選擇的是非固定期限的倒按揭，那就完全不需要為此發(fā)愁了，客戶能夠活到多久，壽險公司就會將款項向客戶支付到多久。

倒按揭包括了若干種具體的實施模式，有終生養(yǎng)老金抵押貸款與一般倒按揭貸款多種，具體操作模式有所不同。老年人如選擇終身年金支付的方式，就能保證老年人在整個有生之年內(nèi)都能持續(xù)、等額地獲得所需要的資金，無后顧之憂；如選擇信用額度支付，只要總的信用額度未曾用完，就可以繼續(xù)取得所需要的資金；如果選擇一般的定期定額貸款，就需要事先預防好可能出現(xiàn)的長壽風險。如能制訂出某種由國家、金融保險機構或其子女予以“兜底”的保障措施。只要借款人壽命能活得足夠長時，不論采取哪種形式，從房屋抵押中所獲得的價值，必將會超過房屋本身的價值。并非說抵押住宅的價值剛剛消耗完畢，就要將仍健康生存的老年人“掃地出門”，這是可以放心的。

（四）倒按揭的運營模式

倒按揭與其他以房養(yǎng)老的方式相比，更能滿足老年人用房子養(yǎng)老的需要。在各類倒按揭貸款中，借款人需要貸款的時間長短是不確定的。其中，終身養(yǎng)老金抵押貸款的借款人，可以將房屋先送到保險公司保險，以期得到保險公司給付的終生養(yǎng)老金。保險公司每月拿出一定資金給保險人，同時扣除相應的利息費。當房屋出售時，售價首先用來償還保險公司支付的養(yǎng)老金及其利息。如借款人去世，養(yǎng)老金即停止發(fā)放，房屋歸保險公司所有。

從倒按揭的內(nèi)涵中，我們可以很清楚地看到這種金融產(chǎn)品的運營方式，大致可表現(xiàn)為：

1．房子是住戶最大的資產(chǎn)，房主在貸款之前，選擇有一定資質(zhì)的獨立中介咨詢機構咨詢相關的信息，了解更多的倒按揭信息和相關資料，找到適合自己的貸款類型。

2．房主與商業(yè)銀行或保險公司簽訂倒按揭協(xié)議，將自有房產(chǎn)抵押給銀行或保險公司。協(xié)議中需要詳細寫明貸款的期間、利率、每期應支付款項、其他相關責任條款和違約處理方式等內(nèi)容。