3．商業(yè)銀行受房主委托向保險(xiǎn)公司投保，包括以房主為對(duì)象的人壽險(xiǎn)，房屋為對(duì)象的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，以及倒按揭業(yè)務(wù)中可能會(huì)出現(xiàn)的長(zhǎng)壽保險(xiǎn)等。

4．商業(yè)銀行或保險(xiǎn)公司按合約規(guī)定的方式，在老年人生存的整個(gè)期間或約定的貸款期間，向老人逐期提供抵押貸款，老年人用這筆資金補(bǔ)充養(yǎng)老用費(fèi)的不足。

5．貸款到期后，房主或其繼承人在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上出售該抵押房產(chǎn)，歸還所借貸款的本息，或者由商業(yè)銀行與保險(xiǎn)公司等，以其他方式轉(zhuǎn)讓該抵押房產(chǎn)，收回所貸款項(xiàng)的本金和累計(jì)利息，計(jì)算整個(gè)期間的經(jīng)營(yíng)盈虧。

6．老人離世后，子女可以選擇再把該房產(chǎn)買回，只要把這些年銀行支付給老人的總額償還銀行，再按消費(fèi)貸款利率支付利息，房子仍舊歸由子女享有。

7．為將整個(gè)貸款占用的資產(chǎn)搞活，商業(yè)銀行或保險(xiǎn)公司可將整個(gè)抵押貸款打包，按協(xié)議在資產(chǎn)證券市場(chǎng)上出售，以期提前收回放出款項(xiàng)，減弱可能會(huì)出現(xiàn)的流動(dòng)性凝固和支付危機(jī)。

（五）倒按揭的評(píng)價(jià)計(jì)算

在倒按揭的狀態(tài)下，老人把自有住房抵押給銀行后，仍然可以對(duì)今后的未知遺產(chǎn)進(jìn)行比例分配。銀行根據(jù)房?jī)r(jià)、老人的預(yù)期壽命、利率貼現(xiàn)等因素，估算出大致結(jié)果，然后在該老人的整個(gè)生存期間，按月給老人支付一筆錢財(cái)，這筆款項(xiàng)可視為銀行對(duì)老人的抵押貸款，也可視為房款的提前逐期給付。待老人離世或出售、搬離該住房時(shí)，銀行對(duì)其房產(chǎn)進(jìn)行清算。如果該房產(chǎn)拍賣清算的結(jié)果，低于銀行這些年支出的總額包括利息，或與之抵平，銀行與老人的倒按揭關(guān)系就宣告結(jié)束。如果房產(chǎn)拍賣的結(jié)果，高于銀行貸款支出總額及累計(jì)利息，多余的部分將根據(jù)老人的遺囑做出安排，仍可作為遺產(chǎn)由子女繼承。一般而言，為減弱貸款風(fēng)險(xiǎn)，一般都會(huì)預(yù)留部分房款不予發(fā)放，這樣雖然減少了可抵押貸款的額度，但有利于繼承者對(duì)住房增值的受益，對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)等也能給予較好防范。

據(jù)我們最近幾年對(duì)倒按揭的深入系統(tǒng)研究，倒按揭的評(píng)估與給付標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)定、計(jì)算非常復(fù)雜，除估算房屋價(jià)值以及未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)，還要估算老人的預(yù)期余命和未來的利率波動(dòng)趨勢(shì)。銀行要培育一批類似保險(xiǎn)精算人的測(cè)算人群，不是短時(shí)期就能解決的。因潛在風(fēng)險(xiǎn)巨大，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司目前尚不敢輕易嘗試倒按揭業(yè)務(wù)。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)的保險(xiǎn)學(xué)院院長(zhǎng)郝演蘇教授認(rèn)為，倒按揭是一個(gè)跨銀行、跨保險(xiǎn)的金融理財(cái)類產(chǎn)品，對(duì)保險(xiǎn)公司的精算要求非常高，使得國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司望而卻步。只有在保險(xiǎn)業(yè)的介入下，分散貸款回收的風(fēng)險(xiǎn)，這種新型的房地產(chǎn)融資方式才能順當(dāng)出現(xiàn)并穩(wěn)步發(fā)展，終究得到金融機(jī)構(gòu)及老年住戶的認(rèn)同和積極參與。

倒按揭無(wú)論是在法律還是在操作實(shí)踐上，都比普通抵押貸款或房屋的買賣、轉(zhuǎn)讓、出租等行為復(fù)雜得多，需要花費(fèi)的各類手續(xù)費(fèi)也高于普通按揭貸款，還有保險(xiǎn)費(fèi)、住房?jī)r(jià)值評(píng)估、咨詢等費(fèi)用的額外出現(xiàn)。尤其是很多費(fèi)用需要在貸款成交時(shí)支付，這種貸款的初始成本是非常高的。這些高于賣房和普通貸款的手續(xù)費(fèi)，都是為了確保借款人在利用房屋獲得現(xiàn)金的同時(shí)，能夠繼續(xù)長(zhǎng)期居住在自己的房屋內(nèi)。如借款人并無(wú)此項(xiàng)需求，而是準(zhǔn)備搬遷到更適于養(yǎng)老的新環(huán)境，支付這些高昂的費(fèi)用就顯得很沒有意義。所以，倒按揭對(duì)哪些打算將房屋出賣掉，搬遷他地或居住到養(yǎng)老基地的老年人來說，并非最佳選擇。

在倒按揭產(chǎn)品的設(shè)計(jì)中，保險(xiǎn)公司是必不可少的一環(huán)，這類房產(chǎn)年金保險(xiǎn)在香港是很流行的。一些老人有巨額資金，卻又怕超額使用萬(wàn)一不足。使用年金壽險(xiǎn)就不用擔(dān)心余命和正好用完的問題。年金保險(xiǎn)在香港還有個(gè)很通俗的名稱，叫做“斗長(zhǎng)命”。人的壽命總是有長(zhǎng)有短，壽命長(zhǎng)則老人劃算，壽命短則老人吃虧。總是有人很劃算，有人不大劃算，極易惹起糾紛。保險(xiǎn)公司是按照客戶的壽命無(wú)限制給予償付的，要在全社會(huì)的千萬(wàn)名老人身上做個(gè)壽命長(zhǎng)短的大數(shù)平均，最終得到較為合理的結(jié)果。如某個(gè)人70歲就過世了，無(wú)疑是非常吃虧。80歲過世就可以雙方打平。如客戶不小心一下子活到了90歲，那可就賺大了。

倒按揭業(yè)務(wù)開辦涉及面廣、事項(xiàng)復(fù)雜，操作起來甚為不易，但卻是以房養(yǎng)老理念實(shí)施的重要手段。也是我國(guó)目前很應(yīng)當(dāng)予以實(shí)施操作，至少是前期產(chǎn)品研發(fā)先行的重要事項(xiàng)。

（六）倒按揭的優(yōu)越性

結(jié)合各個(gè)國(guó)家推行倒按揭的經(jīng)驗(yàn)來看，倒按揭業(yè)務(wù)的推出，大致可具有以下優(yōu)點(diǎn)：

1．不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金收入，老人可繼續(xù)住在自己家中養(yǎng)老

倒按揭最大的優(yōu)點(diǎn)，是老人既能在有生之年將住房轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金用于養(yǎng)老，同時(shí)又能保證自己繼續(xù)在原有房屋中居住，避免搬遷對(duì)生活造成的種種弊端。它不需要把心愛的家園出售，被迫離開熟悉的環(huán)境，到自己不熟悉的地方去養(yǎng)老。這是很受老年人歡迎的。

雖然在利用房屋價(jià)值獲取現(xiàn)金的諸多方式中，倒按揭并非唯一選擇。比如，老人可以將房屋出售來獲取現(xiàn)金，然后移居到專門的基地養(yǎng)老或租房居住，或者出售原有房屋后再買一套較小的房屋，以其差價(jià)作為養(yǎng)老金。但從心理上講，老年人長(zhǎng)期居住于自己的房子里，對(duì)該房屋已經(jīng)有很深的感情，對(duì)周圍的鄰居和房屋的各項(xiàng)設(shè)施，對(duì)周邊的生活?yuàn)蕵穲?chǎng)所、購(gòu)物環(huán)境等也都很熟悉，一旦遷移到新環(huán)境，必須重新熟悉和適應(yīng)。這對(duì)年輕人來說可能算不了什么，但對(duì)適應(yīng)能力較差的老年人來說，不能不說是個(gè)大負(fù)擔(dān)，處理不好很可能會(huì)對(duì)其晚年生活產(chǎn)生不利影響，甚至造成嚴(yán)重的社會(huì)問題。況且，房屋買賣的繁難和較多的交易費(fèi)用、稅金繳納等，也使老年人實(shí)際可取得資金的額度大打折扣。這對(duì)喜歡老環(huán)境、老街坊的老年人而言，顯然不是理想選擇。對(duì)這類老人而言，倒按揭就有著特殊的價(jià)值。

2．貸款期間沒有還款付息的壓力

一般的抵押貸款都必須按期還款并加付利息，如貸款后沒有持續(xù)可靠的收入作保障，就將面臨著用其他收入還款的沉重壓力，甚至將面臨被趕出家門的危險(xiǎn)。這對(duì)本來就缺乏養(yǎng)老金的老年人來說，貸款融資的意義將大大削弱。倒按揭的最大好處，就是在整個(gè)貸款期間，不存在每期還本付息的壓力。只要借款人在整個(gè)貸款期間沒有違約行為，也沒有永久性遷出供抵押的房屋，沒有因身體和精神的原因長(zhǎng)期居住于醫(yī)療機(jī)構(gòu)等情況，按規(guī)定就沒有還本付息的義務(wù)。這樣，不但使老年人可以安詳度過晚年，也減輕了家庭和社會(huì)的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)。