2．售房養(yǎng)老的特點(diǎn)

在售房養(yǎng)老模式之下，購房扶養(yǎng)機(jī)構(gòu)與售房養(yǎng)老者之間，后者喪失了房屋的產(chǎn)權(quán)，仍保留對(duì)該房屋的使用權(quán)；前者得到了該房屋的產(chǎn)權(quán)，卻不能馬上獲得該房屋的支配權(quán)利。該房屋出售產(chǎn)權(quán)的價(jià)款，正如房屋出售后使用權(quán)仍繼續(xù)保留并長期居住外，也非一次性清算交付，而是由該特定機(jī)構(gòu)在該成員退休尚可存活的年份里，每年按月份或季度分別向該成員支付作為其養(yǎng)老用資。待售房老人身故后，購房扶養(yǎng)機(jī)構(gòu)得到該房屋的全部產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，再將該房屋對(duì)外出售或出租，用所得價(jià)款彌補(bǔ)長期來支付的購房用費(fèi)。

售房養(yǎng)老并非我們的首創(chuàng)，國外已有這方面的較多先例。西方各國為構(gòu)筑安全的養(yǎng)老保險(xiǎn)體系，也設(shè)立了幾種和售房養(yǎng)老類似的金融品種，如前面所說的倒按揭及終生養(yǎng)老年金抵押貸款等。筆者設(shè)計(jì)的售房養(yǎng)老模式，同上所述又有不同，它設(shè)計(jì)地更為科學(xué)，更有利于明確房屋購售雙方，即被扶養(yǎng)方與扶養(yǎng)方的權(quán)責(zé)利機(jī)制，從而較好地保障了雙方的利益關(guān)系，同時(shí)將政府、社會(huì)保障部門、房地產(chǎn)商、金融保險(xiǎn)的各方面力量加入其間，以盡力促成本項(xiàng)事業(yè)的開展。但這一模式設(shè)計(jì)過于復(fù)雜，且一開始就表現(xiàn)為住房產(chǎn)權(quán)的出售，而非大家較為容易接受的產(chǎn)權(quán)抵押，則是一大缺陷。

目前，可供嘗試的售房養(yǎng)老模式除如上所談到的外，還可以依據(jù)購房扶養(yǎng)機(jī)構(gòu)的不同，表現(xiàn)為如下三種模式：工作單位模式、保險(xiǎn)公司模式和社區(qū)模式。

(三)售房養(yǎng)老的工作單位模式

這是工作單位作為雇員房屋出售的委托代理人，代理員工身故后的房屋處置權(quán)，將房屋的最終余值貼現(xiàn)到每個(gè)時(shí)期段，作為員工繳納的養(yǎng)老保障金。這一建議的合理性在于，員工和單位之間的關(guān)聯(lián)度相對(duì)銀行要大得多，單位處于員工和銀行的信息中介，對(duì)員工的家庭和睦狀況、房屋的質(zhì)量等方面的信息了解得更多一些，對(duì)員工的身體健康和壽命預(yù)期狀況也會(huì)有較完整的把握，相對(duì)銀行開辦業(yè)務(wù)而言，可以抵消部分因信息不對(duì)稱、逆向選擇的風(fēng)險(xiǎn)。缺陷是機(jī)構(gòu)專業(yè)理財(cái)，易于對(duì)業(yè)務(wù)開辦有較為準(zhǔn)確的預(yù)期和評(píng)價(jià)，從而更有利于貼現(xiàn)率的合理推算。

紹興市某個(gè)單位的領(lǐng)導(dǎo)，現(xiàn)已退休在家養(yǎng)老，作為單位領(lǐng)導(dǎo)，住房方面自然有著較好照顧，現(xiàn)有100余平米的住房一套，產(chǎn)權(quán)完全歸屬個(gè)人自由支配。某日該領(lǐng)導(dǎo)想到這套住宅的市價(jià)已達(dá)到百余萬，兒女又都有自己的住宅，經(jīng)濟(jì)狀況比自己是有過之而無不及，對(duì)繼承房產(chǎn)的興趣不大，自己的退休養(yǎng)老金要維持日常生活是足夠了，但要應(yīng)對(duì)某些特殊情形的發(fā)生仍是捉襟見肘，故此向單位提出，希望將自己的這套住房按售房養(yǎng)老的辦法套換資金用于養(yǎng)老。具體做法是單位在自己生前按月補(bǔ)貼相當(dāng)?shù)姆靠睿约核劳龊笤賹⒆》拷换貑挝弧?

這個(gè)設(shè)想應(yīng)當(dāng)是相當(dāng)不錯(cuò)的。個(gè)人的養(yǎng)老金從此變得相對(duì)寬裕，足可應(yīng)對(duì)一切可能發(fā)生的費(fèi)用開銷；單位也可以將已經(jīng)售出的住房資源重新收回，在引進(jìn)人才時(shí)解決住房的過渡問題。但這一方式也存在著某些問題，如單位和銀行各自承擔(dān)的權(quán)益和風(fēng)險(xiǎn)的邊界較難確定，且這一方案的實(shí)施對(duì)健全既有的社會(huì)保障體系有一定的要求，需要建立一整套較為完善的制度和衡量標(biāo)準(zhǔn)。如身體狀況的量化考核、房屋價(jià)值的考核體系和評(píng)價(jià)、個(gè)人信用和單位信用的評(píng)級(jí)等，顯然是一般的工作單位難以承擔(dān)也不樂意承擔(dān)的。

(四)售房養(yǎng)老的社區(qū)模式

售房養(yǎng)老的社區(qū)模式是，以社區(qū)或相應(yīng)的團(tuán)體為單位實(shí)施該項(xiàng)售房養(yǎng)老計(jì)劃，將售房養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)體系和住房養(yǎng)老保障體系相連接。該設(shè)想的好處在于社區(qū)生活、社區(qū)文化、人際交往和生活節(jié)奏等方面存在一致性，在售房養(yǎng)老的實(shí)施過程中，比較容易統(tǒng)一運(yùn)營的標(biāo)準(zhǔn)和模式。

社區(qū)模式存在很大問題：一是社區(qū)是個(gè)相對(duì)松散的組織體系，對(duì)內(nèi)部成員的約束力不夠，在監(jiān)督和審查過程中會(huì)存在一定困難；二是社區(qū)是非營利性組織，售房養(yǎng)老所需要的資金補(bǔ)貼從何處獲得？是社區(qū)成員自己繳納，還是作為一項(xiàng)社會(huì)福利事業(yè)實(shí)施？或以社區(qū)為代理單位，通過多元化渠道獲得資金；三是具體的實(shí)施模式是慈善性質(zhì)還是商業(yè)性質(zhì)，或是作為第三產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)新服務(wù)業(yè)務(wù)？是較難判明的。

這里有一種可資建議的模式，是以社區(qū)為單位與房地產(chǎn)公司、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或其他外部力量組成一個(gè)聯(lián)合體，由聯(lián)合體擔(dān)負(fù)相關(guān)的一切事宜。具體分工是：老年住戶將住房作為其入住養(yǎng)老院、使用養(yǎng)老設(shè)施、享受養(yǎng)老福利的資本；社區(qū)則負(fù)責(zé)同養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司等負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)；養(yǎng)老機(jī)構(gòu)擔(dān)負(fù)老人養(yǎng)老入住的任務(wù)；保險(xiǎn)公司則承擔(dān)老人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的一切用費(fèi)；房地產(chǎn)公司享有住房的處置權(quán)、二手房交易業(yè)務(wù)的開展等。這種方式節(jié)約了社會(huì)投向住房業(yè)務(wù)的資源，增加了信貸、金融及中介業(yè)務(wù)的范圍和規(guī)模，保障老年人晚年生活的幸福安康，對(duì)社會(huì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也會(huì)起到積極作用。

北京有個(gè)62歲的宋女士，當(dāng)聽到人世間還有售房養(yǎng)老這樣的好事時(shí)，就到處打聽已開辦了售房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的社區(qū)。但她的需求并非隨時(shí)領(lǐng)取抵押款項(xiàng)作為養(yǎng)老金，而是期望手中的錢財(cái)增加后，有人能陪她說說話，不讓她感到過于孤獨(dú)。宋女士在距離市區(qū)較遠(yuǎn)的北五環(huán)附近擁有一套面積150平米的住房，房屋九成新，經(jīng)評(píng)估房屋現(xiàn)價(jià)200余萬元。按技術(shù)推算，宋女士如果將房屋抵押給保險(xiǎn)公司，每個(gè)月能得到8000多元的保險(xiǎn)金。宋女士的女兒在國外生活，她自己的退休收入加上女兒給付的贍養(yǎng)費(fèi)已超過了4000元。從經(jīng)濟(jì)角度上，以房養(yǎng)老對(duì)宋女士并沒有特別的吸引力。宋女士說，她離異多年，是自己一手撫養(yǎng)女兒長大的。女兒婚后和女婿一起到國外生活，她的生活一下子沒了重心。這兩年她也雇過保姆和她做伴，但多年的獨(dú)身生活讓她難以接受和保姆一起過日子，況且她覺得自己目前年紀(jì)還不算很大，雇個(gè)保姆反而感覺別扭。宋女士的愿望和實(shí)踐中的以房養(yǎng)老，存在著某些誤差。