5．購房還是租房

自己無房居住時可作出的選擇是：①貸款+自有資金首付款購房居住；②不購房租房居住，自有資金則存儲銀行。前者要交付貸款利息或減少存款收益，但可以享有住房增值的收益；后者則要交付房租，且不可能享有住房增值收益。這就需要將“貸款利率和租金率+房價增值率”兩者相對比，分析何種方式更為合算。

某住宅現(xiàn)價40萬元，預期5年后該住宅雖老舊了5歲，但房價仍可升值到60萬元。投資收益率是40萬元×（1+X%）5=60萬元，解方程得x=9%。若用慣用的單利計算法，則投資收益率x為40萬元×（1+x%×5）=60 萬元，x為10%。如將40萬元現(xiàn)金儲蓄到銀行或購買國債，能否在5年內(nèi)達到同樣結果呢？顯然是不可能的。1988年和1993～1996年的存款利率遠遠超出10%，儲蓄似乎是合算的，其實則大不然，房產(chǎn)是實物資產(chǎn)，在通貨膨脹的狀況下，房價水漲船高，可以規(guī)避通貨膨脹的風險。

（四）投資房產(chǎn)的獲益

1．投資房產(chǎn)的獲益

房產(chǎn)投資的有利因素較多，一是有強制儲蓄的功能，一旦申辦了按揭，每月必須支付一定的按揭款；二是能規(guī)避匯率變動帶來的風險；三是房產(chǎn)可作為個人養(yǎng)老金的補充，年輕時用結余的金錢置房，年老時靠經(jīng)營房產(chǎn)如出租、出售、抵押或反向抵押等多種形式，補充養(yǎng)老金的不足。

投資房產(chǎn)還有個好處是，無論發(fā)生自然災害還是戰(zhàn)爭動亂，第一跌的是股票，第二跌的是貨幣，第三才是房產(chǎn)。災害或戰(zhàn)爭結束后，如“二戰(zhàn)”后的復興期，最快復蘇的是房地產(chǎn)。房產(chǎn)比存款、現(xiàn)金、首飾等物品更易于保管，既不怕偷搶、不怕遺失、不怕被冒認出售，不小心遺失了房產(chǎn)證還可以補領，房產(chǎn)本身并沒有任何損失。從長遠來看，房產(chǎn)投資是一種積極有效的理財方式。

2．投資房產(chǎn)的獲益衡量

房價呈現(xiàn)持續(xù)上漲的狀況下，人們在自己的住所之外，再購買第二套或更多套住宅，就可以名正言順地將其稱為房產(chǎn)投資。房產(chǎn)的價值顯示了個人占有的財富；房價的不斷升值則顯示了個人占有財富的持續(xù)增長。投資者還可以通過轉讓或租賃獲得短期收入，并寄希望于房產(chǎn)的長期增值。

（1）自有資金購房和負債購房

購房包括自有資金購房和負債購房。通常情況下都是用自有資金做首付款，不足款項再申請按揭貸款，是自有資金（約20%～30%）和負債資金（約70%～80%）兩者的結合體。自有資金若不用來買房，通常只是儲蓄存款或購買國債，利率收益僅以3%計算，是很低的。若全是負債購房，貸款利率依目前之行情，大致為5%～6%，比儲蓄利率約高出1倍。若考慮房價上漲一般要遠遠超出貸款利率。故此，可得出結論是，將大筆錢財存儲于銀行或購買國債，遠不如購買住宅作投資，收益更高也更為牢靠。購買住房還可將該住房自行居住或出租于他人，又可得到一筆租金收益或減少數(shù)額不菲的房租，則購買住房顯得更為合算。

貸款購房時，要依據(jù)貸款利率計算每期需要額外交付的貸款利息，貸款本金的償還則變現(xiàn)為已購買到手的等值住房資產(chǎn)。這里需要計算的是：貸款利率、房價上漲率和租金率的對比（租金率即房屋總價與每期可得租金收益之比）。如某套住房的按揭貸款利率為5%，房價每年上漲率為4%，租金率每年為3%，后兩者相加之和為7%，大于前者的5%，故這個貸款購房是合算的。若貸款利率很高，房價又多年沒有上漲或還有下跌，住房也常常不能租得出去，貸款購房就很不合算了。

（2）投資購房的考慮事項

居民購入第二套住宅作投資房使用，每月收取租金用來支付按揭購房的月付款項，但投資購房是否合算，需要考慮如下事項：①每月可收取的租金為若干，大致相當于該住房的總價款、面積、功能、坐落地段、朝向、周邊環(huán)境等若干因素，再考慮當時期房租的普遍水平及租房市場的供求關系等；②按揭購房的每月付款，則取決于該住房的總價款、首期付款、按揭期數(shù)、利率、付本付息方式等因素。

（3）購房收益的表現(xiàn)形式

購房收益的形式可表現(xiàn)為：①住房出租每期可得到的租金收益，或購房自己居住時可減少的房租支出，兩種情形下的租金收益或支出應是等價的。同樣的錢財用來買房，買到房馬上就可以住進去，省得再花費不菲的租金，也可以稱為投資收益。②購買房屋在未來期間可能發(fā)生的價值增值。房價隨著時間推移在不斷的增值中，而非像普通資產(chǎn)那樣因使用毀損發(fā)生折舊。這筆價值增值在一般情形下，應遠遠超出銀行利率的增長。前者的租金收益固然可觀，后者的增值收益應更高一籌。故此，第二套住房或出租或閑置空關，靜待將來的價位提升后，再重新出售以賺取差價收益。