百年一遇

2008年10月3日，美國(guó)前總統(tǒng)布什簽署大規(guī)模金融救援方案。這項(xiàng)歷時(shí)一個(gè)月、幾經(jīng)周折的救市計(jì)劃之所以受到世人關(guān)注，與由房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩引發(fā)的一系列嚴(yán)重的金融危機(jī)緊密相關(guān)。

雷曼兄弟破產(chǎn)、美林以440億美元出售、國(guó)際集團(tuán)（AIG）求救等一系列事件使身處風(fēng)暴中心的華爾街遭遇了20世紀(jì)大蕭條以來(lái)的最大打擊。在2006年底，美國(guó)次貸危機(jī)的苗頭就已開(kāi)始。而從苗頭發(fā)生、問(wèn)題累計(jì)到危機(jī)確認(rèn)，特別是到貝爾斯登、美林證券、花旗銀行和匯豐銀行等國(guó)際金融機(jī)構(gòu)對(duì)外宣布數(shù)百億美元的次貸危機(jī)損失，則花了半年多的時(shí)間。現(xiàn)在看來(lái)，由于次貸危機(jī)的涉及面廣、原因復(fù)雜、作用機(jī)制特殊、持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)等特征，因此產(chǎn)生的影響也比較大。

次貸危機(jī)所引發(fā)的美國(guó)和全球范圍的信用危機(jī)，從金融信用和信任角度，被經(jīng)濟(jì)學(xué)者視為“美國(guó)可能面臨過(guò)去76年以來(lái)最嚴(yán)重的金融沖擊”。

2010年1月7日，美國(guó)樓市又迎來(lái)繼次貸危機(jī)后的第二波違約潮，此次來(lái)源于中高收入群的優(yōu)級(jí)房貸違約風(fēng)潮，將成為美國(guó)樓市乃至其整個(gè)經(jīng)濟(jì)體復(fù)蘇路上的大問(wèn)題。與次貸危機(jī)由監(jiān)管不力和地產(chǎn)泡沫破裂所造成的原因不同，此輪違約潮來(lái)自美國(guó)已持續(xù)數(shù)月之久的就業(yè)危機(jī)。繳款逾期60日以上的優(yōu)質(zhì)房貸，2009年第三季度已經(jīng)比前一年增加了83?8萬(wàn)戶。而且最近三個(gè)季度優(yōu)級(jí)房貸的止贖數(shù)量增速顯著提高，增幅大大高于同期公布的次級(jí)房貸的新增止贖數(shù)，顯示優(yōu)級(jí)房貸違約激增正在成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇道路上的新麻煩。

美國(guó)：衰退階段

美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，不僅使美國(guó)金融機(jī)構(gòu)住房抵押貸款損失大幅度增加，也使許多持有美國(guó)住房抵押貸款支持債券和相關(guān)產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)出現(xiàn)較大虧損。美國(guó)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入增長(zhǎng)放緩時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)已處于衰退初期階段。在美國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)債券市場(chǎng)價(jià)格短期大幅度下跌后，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)得到較大釋放，進(jìn)一步下跌的動(dòng)能和幅度不會(huì)太大。

美國(guó)政府出臺(tái)的向貸款購(gòu)房居民提供為期五年的抵押利率凍結(jié)計(jì)劃減輕了浮動(dòng)貸款利息購(gòu)房者的利息負(fù)擔(dān)，美聯(lián)儲(chǔ)也規(guī)定禁止對(duì)未按期還款的購(gòu)房者采取處罰措施，這使得大量欠款者的房屋免遭法院拍賣(mài)。

歐洲：迎來(lái)拐點(diǎn)

從愛(ài)爾蘭鄉(xiāng)村到西班牙海岸，到處可以看到縮水的房?jī)r(jià)，一些地區(qū)遭受的打擊程度甚至比美國(guó)還嚴(yán)重。

歐洲各國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)或增速大幅放緩，或陷入停滯，甚至大幅萎縮。英國(guó)、愛(ài)爾蘭和西班牙等歐洲房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)拐點(diǎn)，塞浦路斯、保加利亞等國(guó)市場(chǎng)將陷入停滯。房?jī)r(jià)方面，愛(ài)爾蘭、意大利、葡萄牙和德國(guó)西部地區(qū)均出現(xiàn)下降。在成交量方面，愛(ài)爾蘭房產(chǎn)成交量減少了30%，西班牙減少了15%，葡萄牙減少了14%，德國(guó)的房產(chǎn)成交量也減少了9%。

亞太：嚴(yán)重受累

印度股市受美國(guó)次貸危機(jī)等負(fù)面消息的影響而持續(xù)下跌，使得民眾很難再有更多現(xiàn)金購(gòu)置房產(chǎn)。印度首都新德里和北部一些城市的房?jī)r(jià)下跌了20％。

韓國(guó)的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2006年韓國(guó)單個(gè)家庭的平均總資產(chǎn)為2?8億韓元（約合29?7萬(wàn)美元），其中房地產(chǎn)所占比重高達(dá)76?8％，而通過(guò)貸款買(mǎi)房的人數(shù)占了房產(chǎn)投資來(lái)源的很大比重。當(dāng)金融危機(jī)蔓延時(shí)，韓國(guó)銀行的貸存比率在亞洲地區(qū)最高，達(dá)到136％，大大高于亞洲地區(qū)82％的平均水平。

中國(guó)地產(chǎn):險(xiǎn)中求穩(wěn)

2008年8月，我國(guó)國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的月度調(diào)查顯示，70個(gè)大中城市房屋售價(jià)同比漲幅5?3%，為18個(gè)月以來(lái)的最低值。房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)出現(xiàn)，個(gè)別城市甚至出現(xiàn)退房風(fēng)波，住房開(kāi)發(fā)貸款和抵押貸款成為銀行新的不良資產(chǎn)來(lái)源。隨著房地產(chǎn)新開(kāi)工面積的下降，鋼鐵、水泥、建筑等行業(yè)在成本上升的基礎(chǔ)上，需求進(jìn)一步惡化。

對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，由于信貸緊縮致使樓市長(zhǎng)達(dá)11個(gè)月的低迷，斷供潮、退房潮、退地潮、房企資金危機(jī)等衰象頻頻出現(xiàn)。中央政府及時(shí)調(diào)整政策：為應(yīng)對(duì)危機(jī)，提出了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的十條措施；作為配套措施，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了三年內(nèi)9 000億安居保障房建設(shè)計(jì)劃；發(fā)布新“國(guó)六條”，部分放松第二套住房消費(fèi)信貸優(yōu)惠，減免住房成交稅費(fèi)；等等。