2008年，為應(yīng)對危機(jī)，中央提出促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十條措施，在國務(wù)院常務(wù)會議上多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)；在2008年12月份召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，再次強(qiáng)調(diào)了住房消費(fèi)的重要性，認(rèn)為住房消費(fèi)是提振內(nèi)需的主要途徑之一；降低開發(fā)企業(yè)資本金比例，央行連續(xù)五次降息；等等。

在一系列政策的強(qiáng)力刺激下，政策的累加效應(yīng)在2009年初開始顯現(xiàn)，2009年3月樓市成交開始出現(xiàn)量價(jià)齊升格局，土地市場也開始逐漸火爆，可以肯定的是，樓市反轉(zhuǎn)其實(shí)在3月即已定局。

進(jìn)入2009年二季度，地王、樓王頻出現(xiàn)象已經(jīng)十分嚴(yán)重，在一線城市，銷聲匿跡已久的炒房團(tuán)又開始活躍，市場關(guān)于通脹的預(yù)期已經(jīng)十分明顯，各地房企捂盤惜售已令政府不可容忍，加之住宅保障房建設(shè)的嚴(yán)重滯后，至此可以說，2009年樓市驚天大逆轉(zhuǎn)亦不可挽回，政府含辛茹苦扶持來的房地產(chǎn)良好局面將被另一次調(diào)控打壓的情況也已不可更改。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，在2009年，全國住宅銷售均價(jià)達(dá)4600元/平方米，比2008年均價(jià)上漲了1000元/平方米，為住房制度改革以來漲幅最高的一年。

A.2009年我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況

. 投資增長：情形大大出乎預(yù)料

在市場回暖、銷售增加等因素的帶動下，2009年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長呈現(xiàn)加快趨勢。1～11月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資31 271億元，同比增長17.8%，增幅比1～10月提高1.2個(gè)百分點(diǎn)，其中，商品住宅完成投資22 369億元，同比增長15.7%，比1～10月提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。

. 供給回升：施工面積、新開工面積和竣工面積同比快速增長

2009年1～11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積29.88億平方米，同比增長17.2%，增幅比1～10月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積9.76億平方米，同比增長15.8%，增幅比1～10月提高12.5個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積4.42億平方米，同比增長26.1%，增幅比1～10月提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積3.67億平方米，增長28.2%，比1～10月提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。施工面積、新開工面積和竣工面積增速持續(xù)回升，說明隨著房地產(chǎn)市場的“量價(jià)齊升”和去庫存化進(jìn)程的加快，開發(fā)商的市場信心逐漸恢復(fù)，企業(yè)擴(kuò)大投資的意愿正在不斷增強(qiáng)。

. 銷售增加：需求集中釋放，銷售面積和銷售額同步猛增

隨著市場的迅速升溫，商品房銷售面積大幅增加。2009年1～11月，全國商品房銷售面積75 203萬平方米，同比增長53.0%,其中，商品住宅銷售面積增長54.4%,辦公樓銷售面積增長39.2%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長39.1%。1～11月，商品房銷售額35 987億元，同比增長86.8%,其中，商品住宅銷售額增長91.5%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長58.4%和60.4%。

. 價(jià)格上漲：同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)上行

在成交量不斷放大的同時(shí)，房價(jià)也持續(xù)上漲，同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)增長。2009年11月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.7%，漲幅比10月份擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.2%，漲幅比10月份擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

. 資金充裕：國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款增長明顯加快

2009年1～11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源48 170億元，同比增長44.2%。其中，國內(nèi)貸款8 994億元，增長40.2%；利用外資413億元，下降31.4%；企業(yè)自籌資金15 909億元，增長18.3%；其他資金22 854億元，增長76.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款13 347億元，增長66.5%；個(gè)人按揭貸款7 009億元，增長130.1%。

. 景氣指數(shù)：持續(xù)走高，呈現(xiàn)U型趨勢

2009年11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為102.78，比10月份提高0.75點(diǎn)，是2009年連續(xù)第七個(gè)月上漲，也是連續(xù)第四個(gè)月保持在100以上。

B.主要特征

. 土地市場交易活躍，“地王”頻出

一是土地市場交易活躍。2009年前三個(gè)季度，住房用地成交量呈逐月增長態(tài)勢，累計(jì)成交量首次超過了2008年同期水平。上半年，北京的購置土地面積從19萬平方米上升到67萬平方米，增幅達(dá)253%；天津的購置土地面積從28萬平方米上升到146萬平方米，增幅達(dá)421%；重慶也從138萬平方米上升到186萬平方米，增長了35%。

二是土地交易價(jià)格同比上升。國家統(tǒng)計(jì)局2009年10月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年第三季度全國70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格同比上漲了4.7%。

三是“地王現(xiàn)象”再現(xiàn)。在經(jīng)歷不到一年時(shí)間的調(diào)整后，北京、上海、重慶、廣州、寧波、大連等十幾個(gè)城市出讓土地紛紛拍出天價(jià)。2009年9月，中海地產(chǎn)競得上海長風(fēng)地塊，樓面地價(jià)超過2.2萬元/平方米，總額創(chuàng)70.06億元天價(jià)；距離長風(fēng)地塊以70億元“身價(jià)”登上地王寶座僅僅20天后，綠地集團(tuán)以72.45億元的價(jià)格，力克群雄拿下徐匯龍華路1960號地塊，樓面價(jià)格2.7萬元/平方米，溢價(jià)率111％，再次刷新上海地王記錄；還是9月，廈門2009G23地塊競拍時(shí)間長達(dá)一個(gè)多小時(shí)，多家開發(fā)商激烈角逐，最終由33號廈門恒興置業(yè)有限公司以104.7億元競得，樓面價(jià)高達(dá)30940元/平方米，2009年單價(jià)地王就此誕生。

. 房價(jià)快速上漲，出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象

一是“住商價(jià)格倒掛”。部分一線城市在住宅價(jià)格一路走高的同時(shí)，寫字樓和商鋪市場的售價(jià)及租金增長不溫不火，甚至不少同一區(qū)域內(nèi)的住宅價(jià)格要高于寫字樓價(jià)格。

二是“房地價(jià)格倒掛”。部分城市新產(chǎn)生的“地王”樓面價(jià)格甚至高于周邊在售樓盤的價(jià)格。

三是“二手房和新房價(jià)格倒掛”。一些地方的二手房價(jià)格比新建樓房還要高很多。