A.外資有計劃撤離,市場信心不足

受美國次貸危機影響，華爾街大批投資銀行或倒閉，或被托管，與此相關(guān)的外資機構(gòu)在2008年9月份前后拋售上海高檔物業(yè)的消息不斷出現(xiàn)在媒體上。

2009年新年伊始，外資又掀起一股拋售物業(yè)套現(xiàn)離場的小高潮。澳大利亞最大投資銀行麥格理集團正以3億元的標價為旗下上海城市公寓酒店找買家，這一報價較3年前該公司的買入價4億元下調(diào)了25%。另一個案例是李嘉誠旗下和黃集團拋售上海古北地區(qū)黃金城道的商鋪。受經(jīng)濟局勢影響，和記黃埔不得不將黃金城道上位置最好的2萬多平方米御翠豪庭商鋪低價甩賣，據(jù)悉此次推出40個鋪位共2萬多平方米，均價10萬元/平方米。第三例是李嘉誠旗下長江實業(yè)開發(fā)的位于浦東花木板塊的御翠園別墅項目中8棟商業(yè)別墅，近日以5.35萬～7.5萬元/平方米的價格拋售，并計劃將小區(qū)會所一并出售。

外資出售在中國的房產(chǎn)物業(yè)主要基于以下三個原因：

一是金融危機使這些外資金融機構(gòu)損失慘重，流動性出現(xiàn)問題，需要從亞太等區(qū)域回收資金。

二是中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整，銷量明顯下降，部分區(qū)域價格出現(xiàn)一定幅度下跌，各方對后市的看法分歧嚴重。

三是人民幣對美元升值放緩。

2008年3月份公布的《流動性過剩與中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控研究》指出，外資占中國房地產(chǎn)總投資比例不到2%，考慮到外資持有的主要是商業(yè)地產(chǎn)和高檔樓盤，而且接手的也是外資，因此出售行為對整體交易量影響有限，更多體現(xiàn)在心理層面。

表1.1列出了外資機構(gòu)在上海拋售高端物業(yè)的基本情況。表1.1外資機構(gòu)在上海拋售高端物業(yè)基本情況

物業(yè)名稱類型位置開發(fā)商持有方建筑面積/m2成交價格備注漕河景苑小高層、高層、疊加、聯(lián)排住宅徐匯區(qū)康健路58弄上海匯成房產(chǎn)經(jīng)營公司花旗銀行總12.5萬收購1.68萬收購價13500元/平方米；

現(xiàn)價26000元/平方米2006年12月花旗銀行屬下基金2.3億元整體收購2幢樓福海商廈(盛邦國際廣場)辦公商業(yè)虹口區(qū)四川北路1318號福海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司雷曼兄弟568594.16億元深圳工行(該大廈為工行不良資產(chǎn))（續(xù)）物業(yè)名稱類型位置開發(fā)商持有方建筑面積/m2成交價格備注上海商城辦公商業(yè)靜安區(qū)南京西路1376號上海商城有限公司美國國際集團1850001990年AIG自己投資興建茂行世紀公園(陸家嘴中央公寓的4幢樓)服務(wù)式住宅公寓浦東新區(qū)東繡路99號上海陸家嘴聯(lián)合房地產(chǎn)有限公司摩根士丹利4.93萬(收購的部分)7.02億元2006年4～5月整體現(xiàn)金收購4幢新盤華山夏都服務(wù)式公寓長寧區(qū)幸福路211號上海業(yè)豐置業(yè)有限公司摩根士丹利2.9萬7.58億元2006年6月現(xiàn)金收購新盤錦麟天地酒店式公寓、住宅、商業(yè)興業(yè)路168弄上海華麗房地產(chǎn)發(fā)展有限公司摩根士丹利上海永業(yè)集團18538（酒店式公寓）、1300（俱樂部）、50個停車位900萬美元2003年7月，以參股10%開發(fā)酒店式服務(wù)公寓

B.失業(yè)和減薪大量出現(xiàn)影響購房

宏觀經(jīng)濟受世界金融危機影響出現(xiàn)了減速，其必然出現(xiàn)的結(jié)果是失業(yè)率上升、職工收入下降和居民消費意愿減弱。

圖1.10是社會需求指數(shù)與社會收入指數(shù)的變化情況。

圖1.10社會需求指數(shù)與社會收入指數(shù)的變化

C.金融緊縮壓制房地產(chǎn)企業(yè)融資