金融危機(jī)影響房地產(chǎn)行業(yè)的另一個(gè)因素是金融機(jī)構(gòu)相關(guān)資產(chǎn)減值，對房地產(chǎn)信貸意愿不足。房地產(chǎn)金融調(diào)控政策并未有效放松，雖然央行在增加流動性，但商業(yè)銀行“惜貸”心理嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道不暢，在市場成交量持續(xù)低迷的情況下，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨生存問題。

上海作為中國最重要的經(jīng)濟(jì)中心之一，房地產(chǎn)市場的走勢具有較強(qiáng)的代表性。上海房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款的能力在下降，如表1.2所示。表1.2上海中資銀行本外幣商業(yè)性房地產(chǎn)貸款情況

(2008年1～12月)（單位：億元）

貸款類別報(bào)告期余額比同期增減比年初房地產(chǎn)貸款5504.367.28391.06個(gè)人購房貸款3144.691.7855.05住房貸款2915.481.9455.56房地產(chǎn)開發(fā)貸款2001.66-0.1614房地產(chǎn)開發(fā)貸款1489.29-2.5915.31地產(chǎn)開發(fā)貸款512.377.65-1.31政府土地儲備機(jī)構(gòu)貸款458.811.7410.51

實(shí)際上，無論是上海還是全國其他地區(qū)，房地產(chǎn)市場頻繁出現(xiàn)“退地”和“土地流拍”的現(xiàn)象，其根本原因無非是兩個(gè)，其一是開發(fā)商對市場走勢持有悲觀的判斷，不愿意在市場調(diào)整當(dāng)口去冒險(xiǎn)投資；其二是開發(fā)商沒有財(cái)力去拿地或保有土地的使用權(quán)，客觀存在的資金短缺讓這些企業(yè)面對市場毫無辦法。

D.市場狀況急劇變化

2009年3月，中國樓市迎來了一個(gè)量價(jià)齊漲的“小陽春”，包括北京、上海、深圳在內(nèi)的房地產(chǎn)一線城市成交量劇增，成交價(jià)格更是開始上漲。原本傳統(tǒng)的淡季變成了地產(chǎn)黃金時(shí)節(jié)。隨著一線城市成交量、成交價(jià)的不斷走高，二三線城市也迎來了一輪上漲高峰。

. 成交量在危機(jī)中急劇下行然后全面上揚(yáng)

國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2008年1～12月，全國商品房銷售面積為6.2億平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅銷售面積下降20.3%；商品房銷售額24 071億元，同比下降19.5%；商品住宅銷售額下降20.1%。而后是2009年整年的市場噴發(fā)。

圖1.11是1999～2009年全國住宅銷售面積和銷售額的情況。

圖1.12是1999～2009年全國住宅銷售面積和銷售額的增長率情況。

圖1.111999～2009年全國住宅銷售面積和銷售額圖1.121999～2009年全國住宅銷售面積和銷售額增長率. 十二個(gè)重點(diǎn)城市住宅價(jià)格指數(shù)在危機(jī)中短暫下行然后全面上揚(yáng)

圖1.13顯示的是十二個(gè)重點(diǎn)城市住宅指數(shù)的走勢。

圖1.13十二個(gè)重點(diǎn)城市住宅指數(shù)的走勢

. 二手房價(jià)格指數(shù)回升更加顯著

二手房價(jià)格指數(shù)回升，北京、深圳、廣州等多個(gè)城市超過20%。

圖1.14是主要城市二手房價(jià)格指數(shù)的走勢。

圖1.14主要城市二手房價(jià)格指數(shù)走勢

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)。

. 國房景氣指數(shù)的過山車行情

2008年12月份的景氣指數(shù)數(shù)據(jù)為96.46，這是該指數(shù)連續(xù)12個(gè)月下降，說明房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入歷史低潮期，企業(yè)投資信心和動力嚴(yán)重不足，如圖1.15所示。

圖1.15全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢圖

. 房地產(chǎn)投資的懸崖和爬坡行情

1999～2009年全國房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資及增長率如圖1.16所示。

圖1.161999～2009年房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資及其增長率