新十條政策

2008年11月5日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施：

一、加快建設(shè)保障性安居工程。加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶(hù)區(qū)改造，實(shí)施游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)。

二、加快農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。加大農(nóng)村沼氣、飲水安全工程和農(nóng)村公路建設(shè)力度，完善農(nóng)村電網(wǎng)，加快南水北調(diào)等重大水利工程建設(shè)和病險(xiǎn)水庫(kù)除險(xiǎn)加固，加強(qiáng)大型灌區(qū)節(jié)水改造,加大扶貧開(kāi)發(fā)力度。

三、加快鐵路、公路和機(jī)場(chǎng)等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。重點(diǎn)建設(shè)一批客運(yùn)專(zhuān)線、煤運(yùn)通道項(xiàng)目和西部干線鐵路，完善高速公路網(wǎng)，安排中西部干線機(jī)場(chǎng)和支線機(jī)場(chǎng)建設(shè)，加快城市電網(wǎng)改造。

四、加快醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育事業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)基層醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系建設(shè)，加快中西部農(nóng)村初中校舍改造，推進(jìn)中西部地區(qū)特殊教育學(xué)校和鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合文化站建設(shè)。

五、加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)。加快城鎮(zhèn)污水、垃圾處理設(shè)施建設(shè)和重點(diǎn)流域水污染防治，加強(qiáng)重點(diǎn)防護(hù)林和天然林資源保護(hù)工程建設(shè)，支持重點(diǎn)節(jié)能減排工程建設(shè)。

六、加快自主創(chuàng)新和結(jié)構(gòu)調(diào)整。支持高技術(shù)產(chǎn)業(yè)化建設(shè)和產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步，支持服務(wù)業(yè)發(fā)展。

七、加快地震災(zāi)區(qū)災(zāi)后重建各項(xiàng)工作。

八、提高城鄉(xiāng)居民收入。提高明年糧食最低收購(gòu)價(jià)格，提高農(nóng)資綜合直補(bǔ)、良種補(bǔ)貼、農(nóng)機(jī)具補(bǔ)貼等標(biāo)準(zhǔn)，增加農(nóng)民收入。提高低收入群體等社保對(duì)象待遇水平，增加城市和農(nóng)村低保補(bǔ)助，繼續(xù)提高企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金水平和優(yōu)撫對(duì)象生活補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。

九、在全國(guó)所有地區(qū)、所有行業(yè)全面實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革，鼓勵(lì)企業(yè)技術(shù)改造，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)1200億元。

十、加大金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持力度。取消對(duì)商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，合理擴(kuò)大信貸規(guī)模，加大對(duì)重點(diǎn)工程、“三農(nóng)”、中小企業(yè)和技術(shù)改造、兼并重組的信貸支持，有針對(duì)性地培育和鞏固消費(fèi)信貸增長(zhǎng)點(diǎn)。

溫家寶總理部署落實(shí)工作，其中有“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”為標(biāo)題針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容。開(kāi)宗明義地道出政策導(dǎo)向。

房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重的絕對(duì)值并不高，只要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，就能將其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響控制在一定的范圍之內(nèi)，而并不需要持續(xù)的高房?jī)r(jià)來(lái)增加虛擬的GDP增長(zhǎng)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2007年我國(guó)房地產(chǎn)與建筑業(yè)信息顯示，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過(guò)5%，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2007年為6?3萬(wàn)家，從業(yè)人員達(dá)172萬(wàn)人，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25 289億元，同比增長(zhǎng)30?2%。

2007年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房投資占商品住宅投資的4?6%，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)2007年依然存在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、房?jī)r(jià)高企等問(wèn)題。

單從房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重來(lái)說(shuō)，5%這一比例并不高，甚至沒(méi)有超過(guò)建筑業(yè)的5?7%，房地產(chǎn)業(yè)的重要性來(lái)自于它對(duì)其他行業(yè)的拉動(dòng)作用。

過(guò)去幾年中，在房?jī)r(jià)快速拉升的同時(shí)，大量開(kāi)發(fā)商的成本并沒(méi)有同步提高，數(shù)千元成本的房屋售價(jià)可以賣(mài)到數(shù)萬(wàn)元，無(wú)論以生產(chǎn)法還是消費(fèi)法來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)值，顯然都是不合理的。況且，高房?jī)r(jià)原本就不可能持續(xù)，與其逆勢(shì)出臺(tái)“救市”政策，不如另尋思路，謀求更好的解決方案。這也正是4萬(wàn)億投資計(jì)劃，重點(diǎn)指向基礎(chǔ)設(shè)施投資的重要原因之一。

其次，房?jī)r(jià)下跌并不會(huì)抑制消費(fèi)，相反卻會(huì)激發(fā)剛性需求。

縱觀之前中央出臺(tái)的一系列針對(duì)樓市的刺激政策，其目標(biāo)都指向鼓勵(lì)和扶持剛性需求。結(jié)合本文的上一條，很多房地產(chǎn)從業(yè)人士都片面地夸大了房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的地位，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整不得，一調(diào)整，整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)就會(huì)出問(wèn)題，其實(shí)，房地產(chǎn)之所以重要和受關(guān)注，在很大程度上是因?yàn)樗P(guān)系到民生問(wèn)題。

1998年，中央取消福利分房，促使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)全面市場(chǎng)化，這也是啟動(dòng)內(nèi)需很重要的舉措。不過(guò)，如果房?jī)r(jià)與居民消費(fèi)形成嚴(yán)重背離，高房?jī)r(jià)的背后是居民脆弱的消費(fèi)能力的話，那么引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整就是遲早的事情，這次的調(diào)整就可稱(chēng)為一例。

如果房?jī)r(jià)合理回調(diào)，購(gòu)房者買(mǎi)得起房自然就會(huì)消費(fèi)，而一旦消費(fèi)，其對(duì)消費(fèi)領(lǐng)域的帶動(dòng)作用將不亞于房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中對(duì)其他行業(yè)的拉動(dòng)作用。

最后，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策，要以成效和制定初衷為衡量依據(jù)，而不能因?yàn)槠扔诤暧^經(jīng)濟(jì)壓力，在政策上隨意波動(dòng)，那樣就容易出現(xiàn)朝令夕改的情況。

從2004年開(kāi)始的宏觀政策調(diào)控，目標(biāo)指向很清楚，就是調(diào)控高企的房?jī)r(jià)，擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的泡沫。既然政策出臺(tái)的目標(biāo)明確，那么很簡(jiǎn)單的道理是，如果要改變政策，首先要看政策的目標(biāo)是否已經(jīng)達(dá)到，說(shuō)得直接些，就是房?jī)r(jià)是否降到合理區(qū)位，泡沫是否不再存在。

對(duì)于前者，既然已經(jīng)在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的配套措施上缺了課，致使絕大多數(shù)人購(gòu)房需求都擠到市場(chǎng)上來(lái)解決，那么，衡量房?jī)r(jià)是否降到位的標(biāo)準(zhǔn)也容易，就看剛性需求購(gòu)房者是否愿意出手，投資需求購(gòu)房者是否認(rèn)為值得投資，而政府能做的就是在交易環(huán)節(jié)上提供更多的便捷，比如減少交易成本和交易手續(xù)，其他的一切就讓市場(chǎng)來(lái)決定好了。

對(duì)于泡沫問(wèn)題的認(rèn)定，業(yè)界爭(zhēng)論比較多，泡沫的產(chǎn)生一般源于投機(jī)需求，雖然投機(jī)需求不同于投資需求，但投資需求比重多大也是泡沫產(chǎn)生的一個(gè)表現(xiàn)。

通常衡量是否存在泡沫有三個(gè)指標(biāo)：房地產(chǎn)投資占GDP比重、房?jī)r(jià)收入比、租售比。從上海市的實(shí)證研究結(jié)果來(lái)看，房地產(chǎn)投資占GDP比重的合理范圍在10％，房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間是6~9倍，租售比的合理區(qū)間為150~230。雖然三項(xiàng)指標(biāo)應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況運(yùn)用，并非一成不變，但其具有的參考價(jià)值卻不容忽視。