對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，業(yè)界觀點可分為兩派：看多派和看空派。對上海樓市的走勢，筆者算為數(shù)不多的堅定看多派，即便如此，2009年以來的行情演繹，依然出乎意料之外，所以我戲稱，不論看多與看空，對2009年的大逆轉(zhuǎn)，統(tǒng)統(tǒng)都是“出乎意料派”。

看走眼不要緊，要緊的是不要淺薄到學(xué)算命先生那一套，一旦胡謅得不對，馬上要找些理由和借口來搪塞，眼下那些喝足洋墨水或是涂了些華爾街紅粉在臉上的人大叫供求關(guān)系失效、目前的房價上漲不過是純粹的貨幣資金導(dǎo)致的價格預(yù)期所致、中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)淪為投機資本樂園的人，我看就是這樣的人。

這些人的矛頭直指國家適度寬松的貨幣政策，認(rèn)為國家是在用更大的泡沫掩蓋已有的泡沫，我倒有些奇怪了，幾個月前還在批評政府不救市不負(fù)責(zé)任，怎么現(xiàn)在就倒轉(zhuǎn)了槍頭？看來有必要給他們潑些冷水，讓他們清醒，讓他們的漂浮著的身心能回到大地上來。

首先，有觀點認(rèn)為，當(dāng)一種產(chǎn)品不能成為資產(chǎn)，供求關(guān)系是有用的，而一旦成為資產(chǎn)，包括房地產(chǎn)在內(nèi)，供求關(guān)系便失效而有另外的邏輯。

那么就按這個邏輯，讓我們看何謂資產(chǎn)？資產(chǎn)是指由于過去的交易或事項所引起的、企業(yè)擁有或控制的、能帶來未來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源，包括各種財產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。

按照會計分類，資產(chǎn)可分為流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)等；根據(jù)存在的形態(tài)不同，資產(chǎn)可分為金融資產(chǎn)與非金融資產(chǎn)、有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)。

由此我們可以看出，資產(chǎn)的涵蓋面十分廣闊，既包括可以給企業(yè)帶來經(jīng)濟收益的各種設(shè)備也包括各類固定資產(chǎn)，簡單地說不能成為資產(chǎn)的產(chǎn)品供求關(guān)系便失效顯然是錯誤和武斷的。

其次，他們認(rèn)為，引起價格變動和差異的因素很多，如氣候、時間、地域、生產(chǎn)等，甚至宗教信仰、習(xí)俗等文化因素也能對價格產(chǎn)生影響。

各種因素對商品價格的影響，是通過改變該商品的供求關(guān)系來實現(xiàn)的。

我們知道供求關(guān)系是市場經(jīng)濟學(xué)的基礎(chǔ)，否定供求關(guān)系就是否定房地產(chǎn)產(chǎn)品商品的屬性，否定供求關(guān)系便失去了判斷價值的坐標(biāo)，如果這樣，又如何判斷資產(chǎn)是否存在泡沫？

當(dāng)然，商品價值、國家政策和貨幣價值也是影響商品價格的因素，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域，談?wù)摗胺康禺a(chǎn)泡沫”恰恰和供求關(guān)系密不可分。

一般認(rèn)為，所謂泡沫，指的是一種資產(chǎn)在一個連續(xù)的交易過程中陡然漲價，價格嚴(yán)重背離價值，在這時的經(jīng)濟中充滿了并不能反映物質(zhì)財富的貨幣泡沫。泡沫經(jīng)濟的兩大特征是：商品供求嚴(yán)重失衡，需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給量；投機交易氣氛非常濃厚。

我們暫不討論房地產(chǎn)是否存在泡沫，單就房地產(chǎn)是否存在泡沫與供求關(guān)系密切相關(guān)一項，就可判定否定供求關(guān)系在房地產(chǎn)價格上的實效是錯誤的。

最后，他們忽視供求關(guān)系，僅僅把價格上漲歸咎于通脹預(yù)期，把投資需求無限放大，刻意忽略剛性需求，這既不科學(xué)，也和實際情形不符。

相信大家不會否認(rèn)中國住宅市場化以來的上漲是多重因素綜合作用的說法，而在諸多因素中，最重要的幾個方面，比如供給、需求、預(yù)期和文化起到的作用都很大。

在供給方面存在著結(jié)構(gòu)性的矛盾，存在著嚴(yán)重的保障性住房供給的缺位。有觀點認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場的市場化程度不充分，所以引起供求關(guān)系的失真。這樣的說法有一定的道理，但只存在于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期，隨著土地招拍掛的實施，在我看來是市場化過度而不是不充分。

我多次講過，如果中國的房地產(chǎn)市場化改革能在一開始就把中低收入的階層從市場化中拉出去，形成中低收入階層的住房問題由保障性住房解決、高收入階層市場化解決的二元結(jié)構(gòu)，俗稱“兩口鍋吃飯”，相信房價的發(fā)展應(yīng)該是另一番格局，而這么做的根本目的也在于改變供求關(guān)系。

從需求方面看，計劃經(jīng)濟時代積累的大量住房需求、改革開放三十多年新增巨大需求、城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的巨大需求是支撐中國房價上漲的基礎(chǔ)，這些需求包括了剛性需求，也包括投資性需求。

在市場預(yù)期方面，存在著短期和長期的預(yù)期，而不論長期還是短期，都和供求關(guān)系密切相關(guān)。從長期來看，除了中國人置業(yè)安家的文化層面的消費傳統(tǒng)外，不論是自住還是投資，購房者預(yù)期的前提離不開看好中國經(jīng)濟發(fā)展、中國地少人多等樸素判斷。從短期來看，本輪房價上漲的確與通脹預(yù)期、投資者入市有很大關(guān)系，但投資本身就是需求的一種，況且根本性的推動還是剛性需求，2009年一季度的“小陽春”行情幾乎百分百的是自住需求，人們?yōu)楹钨彿?，說到底還是有著自身的實際需要。

即便是到了2009年5月，投資需求開始抬頭，又有多少比例的人真正是因為擔(dān)憂通脹而決策購買的？雖然沒有做過調(diào)查，但我認(rèn)為，即便有，也一定是和長期看好的預(yù)期密不可分的。

因此，凡此種種，硬性地否定供求關(guān)系在房價上的作用，顯然是盲人摸象、管中窺豹，重局部而輕全體，看問題就有失偏頗。這還不考慮中國還有著自己特殊的國情，過去三十多年來，多少著名的所謂經(jīng)濟學(xué)家對中國經(jīng)濟的判斷和預(yù)測一錯再錯，在很多方面中國經(jīng)濟是在開創(chuàng)著自己獨有的模式，顯然刻板地照抄照搬西方的經(jīng)濟學(xué)理論，不足以完全解釋中國的經(jīng)濟，一知半解以局部來判斷整體就更不行了。