中國(guó)住宅市場(chǎng)化十多年，雖然市場(chǎng)一直在火爆與平淡中輪回，但分析和探討房?jī)r(jià)上漲的原因是永恒不變的話題，這有助于我們判斷和看清未來的形勢(shì)。

（1）建國(guó)以來積累的住房需求尤其是改革開放三十多年來快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的住房需求，是中國(guó)房?jī)r(jià)的強(qiáng)支撐。這主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

1）經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展提升需求能力。1978年，中國(guó)GDP達(dá)3 645億元，在世界主要國(guó)家中位居第十位。人均GDP卻僅為381元，人均國(guó)民總收入僅為190美元，位居全世界最不發(fā)達(dá)的低收入國(guó)家行列。經(jīng)濟(jì)總量占世界經(jīng)濟(jì)的份額為1?8%。

2009年，中國(guó)GDP總額為33?5353萬億元，位居世界第三位，僅次于美國(guó)、日本。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)成就不僅寫在了中國(guó)歷史上,也在世界歷史上刻下了輝煌的一頁。

2）人口增加和城市化進(jìn)程引發(fā)住房需求。城市化與區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化是世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1978年中國(guó)總?cè)丝跒??626億，2007年中國(guó)總?cè)丝谶_(dá)13?2億；中國(guó)城市化率1978年為17?92%，城鎮(zhèn)總?cè)丝??72億人，改革開放后，城市化步伐大大加快，1978年全國(guó)城市為192個(gè)，2007年達(dá)到660個(gè)，城鎮(zhèn)總?cè)丝谠黾拥??77億人，城鎮(zhèn)化水平提高到43?9%。

（2）土地資源的稀缺。近三十年來，中國(guó)的人口增加和城市化進(jìn)程的速度是有目共睹的，由此產(chǎn)生的巨大需求，可想而知。十七屆三中全會(huì)頒布的新土改政策（2008年10月，中國(guó)共產(chǎn)黨十七屆三中全會(huì)發(fā)布公告，審議通過了《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》，俗稱“新土改政策”）將打破由于戶籍等制度造成的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，中國(guó)的城市化進(jìn)程將迎來又一個(gè)發(fā)展高峰，預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)城市化率將達(dá)到55%，由此而新增的需求也將十分驚人。雖然十七屆三中全會(huì)允許農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)，但全國(guó)18億畝耕地的紅線不能破，這就意味著，因城市化進(jìn)程新增的需求都將集中在現(xiàn)在的城市框架下，商品住宅的土地稀缺由此可見一斑。

（3）市場(chǎng)供給的結(jié)構(gòu)性矛盾。建國(guó)以來到1998年取消福利分房，中國(guó)一直是個(gè)住房困難大國(guó)，幾十年來積壓的住房需求，從1998年到2009年底，雖然是市場(chǎng)化供給近二十年時(shí)間，但只有少部分有購買能力者通過市場(chǎng)化途徑得到滿足，沒有購買能力的大多數(shù)人的住房需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到滿足。

解決途徑是靠政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房來滿足，但實(shí)際情況是，這項(xiàng)工作嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致市場(chǎng)供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的矛盾，所有人都涌到商品房市場(chǎng)，造成市場(chǎng)供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾，眾人擠過獨(dú)木橋，房?jī)r(jià)哪有不漲的道理？

（4）銀行按揭貸款的杠桿作用釋放需求。1997年，我們?cè)幸粋€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目接受中央電視臺(tái)焦點(diǎn)訪談采訪，節(jié)目的主題是探討全國(guó)有數(shù)萬億的居民儲(chǔ)蓄但全國(guó)的樓房空置率卻居高不下的原因和解決之道。當(dāng)時(shí)上海是全國(guó)按揭貸款的試點(diǎn)城市，雖然樓市低迷，但不時(shí)有樓盤爆出一月銷售數(shù)百套的火爆場(chǎng)景，我們當(dāng)時(shí)操作的項(xiàng)目便是在數(shù)月之內(nèi)售罄樓盤。

當(dāng)時(shí)帶隊(duì)拍攝采訪的是前央視名嘴王志，他感嘆到，如果北京也像上海一樣放開銀行按揭，那么就有很多人都能買得起房了，這其實(shí)也正是他們錄制這檔節(jié)目的主題所在。